央行个人房贷利率新规落地，个别城市或上浮

8月25日晚间，央行网站发布了关于新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告。公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

  央行表示，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率和商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（BP），公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  因城施策，新规兼具灵活性

  根据央行规定，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

  人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

  银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

  实际上，采取LPR机制符合我国利率市场化改革的方向，也是多国央行降息的大背景下出台的举措。理论上来讲，如果LPR持续下行，那么所对应的个人商贷利率也应该随之下调，但从央行新的规定来看，更多地体现出监管层对于房贷利率市场调控的灵活性考量。结合房地产调控政策来看，未来“因城施策”的效果也将更加明显。

  此外，值得注意的是，央行提出，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

  利率调整影响总体呈中性

  中国人民银行副行长刘国强曾在8月20日的国务院政策例行吹风会上明确表示，这次改革完善LPR形成机制，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR。虽然参考的基准变了，但利率水平不下降，最后的贷款利率水平要保持基本稳定。

  而个人房贷利率新规对于居民家庭有什么影响，也是市场近期关注的重点。

  央行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问时表示，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

  定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

  同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响”。央行有关负责人称。

  个别城市或上浮

  从本次实行的新政来看，基本属于中性政策，但或对不同城市有不同的影响。

利率

  按照央行提出的“贷款利率水平要保持基本稳定”的表述，以北京首套房为例，此前贷款年限在5年期以上的，实行基准利率（4.9%）上浮10%，即5.39%。从8月20日的贷款市场报价利率来看，5年以上的LPR报价平均利率为4.85%。按照新规，北京的个人商贷利率应该随之下调。但如果参照北京此前的房贷利率标准，为保持房贷利率基本稳定的原则，那么加点数应该为54个基点，与此前标准一致。同理，对于二套房贷款利率水平，也应与此前标准大体相当。

  但有一个城市例外，它就是上海。如果按照央行新规，上海未来的房贷利率水平应该会有一定程度的上浮。

  根据融360大数据研究院发布的《7月中国房贷市场报告》显示，7月份全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍，环比上涨了2个基点；二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1个基点。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

  但据其监测，上海地区的首套房贷利率则在基准利率之下，平均利率为4.84%，成为全国首套房贷利率最低的城市。

  事实上，上海此前首套房贷款利率实行95折（4.655%）的情况较为普遍，甚至部分银行对于优质客户可以做到9折（4.41%）。如果按照央行新政，上海未来的房贷利率要比此前的实际利率有所上调。

  由于央行对新政设置了一个时间节点，即2019年10月8日。央行方面表示，10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

  据此判断，在未来一个月的时间内，上海楼市成交量或将有所波动。不排队部分购房者为争取更为优惠的房贷利率水平，从而加速入市成交。

  央行方面则称，将坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。

  整体看，房贷利率定价机制的调整在一定程度上可以避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。而从长期来看，即使未来贷款市场报价利率下降，但固定加点也会导致利率实际上浮比之前的基准利率上浮比例要高。