百城住宅库存报告：一线城市去库存周期最大，燕郊超三年

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米，环比下降0.6%，同比增长6.0%。从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续8个月的同比正增长态势，相比去年同期，去库存的压力略有增加。

  另外，从结构分类来看，一线城市去库存周期最大，为11.8个月。值得注意的是，燕郊的库存消化周期在36个月以上，达38.3个月。

  整体来看，7月份全国百城库存呈现环比下降态势，但实际上和市场的去化能力无关，更多是因为7月份新增供应力度明显放缓。易居研究院分析认为，考虑到库存数据已呈现连续8个月同比增长因素，后续随着新增供应的放量，相应库存压力会继续增加。

  百城住宅库存同比连增8个月

  从100个城市的库存情况来看，同比连增8个月。报告显示，截至7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米，环比下降0.6%，同比增长6.0%。从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续8个月的同比正增长态势，相比去年同期，去库存的压力略有增加。 

  在城市结构方面，三类城市均呈现库存同比正增长态势。报告显示，截至7月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2704、22149和20074万平方米，环比增速分别为-2.6%、-0.4%和-0.5%，同比增速分别为19.7%、2.0%和9.1%。

  从数据可以看出，三类城市都步入到库存同比正增长的通道中。其中，一线城市预售证管控力度相对减弱，供应放量，库存同比连增14个月。二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前连续三个月出现同比正增长，这说明其库存基本面也在发生变化。三四线城市目前保持了连续9个月的同比正增长态势，库存去化压力略有增加。

  从城市排行来看，近6成城市库存同比增长。报告显示，7月份100个城市中有58个城市库存出现了同比正增长现象，包括惠州、金华和岳阳的库存同比增长态势最明显，库存同比增速分别达到了129%、126%和76%。

  在易居研究院看来，类似城市都代表了重点三四线城市，近期市场降温对此类城市的库存数据影响较大。同时，100个城市中，有42个城市的库存出现了同比下降态势，包括济南、合肥和江阴等城市库存下降态势较为明显。易居研究院认为，类似城市也是后续需要积极补库存的城市。

  7月呈现供小于求态势

  从100个城市预售情况来看，7月份淡季下推盘力度不大。报告显示，7月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4810万平方米，环比下降16.3%，同比增长8.8%。

  虽然7月份是市场淡季，但在实际过程中，部分房企因为上半年销售业绩完成并不好，所以7月份也会有积极推盘和进行促销的做法。

  从100个城市成交情况看，有所降温。报告显示，7月份100个城市新建商品住宅成交量为5086万平方米，环比下降8.3%，同比增长8.3%。报告认为，7月份属于淡季，市场交易下滑符合预期。

  供求关系方面，7月份100个城市新建商品住宅供应量为4810万平方米，成交量为5086万平方米。楼市呈现“供小于求”的态势，而此类态势也导致7月份住宅库存数据出现环比下降。如果后续供应增加、成交疲软，那么供求关系又会出现新的调整。

  百城住宅库存去化周期为9.3个月

  从100个城市存销比情况来看，位于“12-6个月”区间。报告显示，7月份100个城市新建商品住宅存销比为9.3个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.3个月，该数值相比6月份的9.8个月有所减少。

  根据自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分，即“库存五分法”概念。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36－18个月的，要适当减少供地；18－12个月的，维持供地持平水平；12－6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12－6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。

  从结构分类来看，一线城市去库存周期最大。报告显示，7月份一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.8、8.7和9.8个月。相比6月份12.6、9.2和10.1个月的数值，三类城市均有收窄。横向对比看，一线城市存销比数值最大，从这个角度看，一线城市房价涨幅相对会更小。

  根据城市排行，有18个城市符合“加快供地”的标准。从报告来看，100个城市中消化周期在36个月以上的城市数量为1个。消化周期在36-18个月的有11个城市，包括漳州、香河等城市。消化周期在18-12个月的有27个城市，包括洛阳、兰州等城市。消化周期在12-6个月的有43个城市，包括江阴、石家庄等城市。消化周期在6个月以下的有18个城市，包括苏州、张家口等城市。而不同的消化周期，也对应了不同的楼市行情和拿地机会。

  展望8月份，易居研究院预计库存基本面与7月份差异不大。总体看，三季度属于市场交易淡季，再叠加库存增加等因素，无论是大型房企还是中小型房企，都会因为此类压力而采取降价促销、以价换量的策略。

  【附注】

  100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

  4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳；

  32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐；

  64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。

  需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

  报告来源：上海易居房地产研究院

  执笔人：严跃进