迫切要上市！蛋壳公寓资金池风险陡增，深陷连年亏损泥淖

11月5日，青客公寓成功在纳斯达克挂牌交易,股票代码“QK”。成为国内首个赴美上市的长租公寓品牌。

而在其上市的一周前，同样身为国内长租公寓翘楚的蛋壳公寓也正式提交赴美上市招股书，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

不是资金紧张濒临破产，就是紧急扩张、IPO上市，这貌似成了长租公寓行业一个普遍现象。

不过，此次青客上市并非一帆风顺，临其上市前三天突然被迫调低了发行股份，由520万ADS降到了270万ADS，融资规模近腰折，1亿美元降到了4590万美元。此外，今年长租公寓频发“爆雷”事件。继乐伽“爆雷”后，悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓又被曝拖欠房东租金，资金链出现问题。

亏损持续不断扩大的蛋壳公寓上市是否能够顺利，还是个未知数。

亏损面连年扩大

尽管房租在上涨，蛋壳公寓的亏损却是连年持续扩大。

招股书显示，2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元；2018年，净亏损增至13.66亿元；而截至今年9月，蛋壳公寓亏损面已达25.15亿元，较去年同期的8.13亿大幅增加209.35%。

从目前来看，长租公寓都在铆劲扩大规模占市场，但却很容易陷入“规模不经济”怪圈。

长租公寓和制造类企业不同，规模扩大后成本会相应下滑，形成规模经济。但反观长租公寓，规模扩大同时，成本费用也激增，营收增长越来越快，但亏损反而进一步扩大。

比如蛋壳公寓2018年取得租金+服务费总收入为26.75亿元，其中租金成本21.72亿元，包括销售、装修、管理等其他经营成本费用17.25亿，利息费用1.63亿，最终录得净损失13.70亿。

2019年三季度营业收入为50亿，同比增长198.86%，净利润却是大亏25.15亿元，同比增加了209.35%。

数据来源：蛋壳公寓招股书

而青客公寓情况类似，2019年上半年营业收入为8.98亿元，净利也是连年亏损，今年上半年亏损3.73亿元。

数据来源：青客公寓招股书

但当事人仍然坚持扩大规模策略。

蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾正面回答过持续亏损的问题。他认为以亏损换增长是当前市场环境下蛋壳必须执行的策略，盈利并非当前最重要的事情，抓住时间窗口做大规模更加重要。

而青客公寓CEO金光杰也认为“长租公寓行业目前仍是个微利行业。”需要规模来覆盖成本，12万间是企业的盈亏平衡点，并因此计划在年内将规模从7万间扩张至12万间。

扩大规模换句话来说，就是“烧钱”。现金流持续净流出，过去募资的钱也将消耗殆尽。

数据来源：蛋壳公寓招股书

在招股书中蛋壳公寓称，无法保证将来能够从经营活动中产生净利润或正现金流量。运营费用和其他费用可能会比我们预期的要大，为了不断扩大企业的公寓网络、增加居民数量、保持健康的入住率以及优化成本结构的能力，可能依旧会持续进行大量投入。

规模扩张还继续需要充足资金支持，风投股东们也希望能有退出机制和合理回报，上市成为蛋壳等长租公寓的一个出路。可以预计，后续还将会有长租公寓计划登陆资本市场。

存资金池风险

作为新兴领域，长租公寓经营模式中也多有诟病。退租、管理等纠纷是租房平台普遍问题，而长租公寓在创新付费方式方面亦纠纷不断。

目前，许多长租公寓服务商都选择了现金贷与长租公寓相结合，以租客的名义从第三方金融机构提前贷款预付长期租费，再用这笔资金去占领新的房源，最后实现扩张循环。

蛋壳公寓在2017年，2018年和2019年三季度期间，在其有效租赁的用户中，分别有91.3％、75.8％和67.9％与蛋壳公寓有租金融资安排。蛋壳公寓在招股书中提到，目前蛋壳公寓大部分的资金来源是金融机构预付款和用户个人预付款。

截止到2019年三季度，蛋壳公寓金融机构预付款为31.06亿元、个人预付款7.94亿元。金融机构预付款基本是现金贷构成的。截至今年上半年，青客公寓也有接近65.2%的用户采用现金贷支付。

这部分预付款实际上已经形成资金池。很多长租公寓会利用这个资金池去进一步扩大规模。

但凡有金融常识的人，都会对资金池风险有所了解。一旦哪天中间某个环节出现断裂，对公司、客户的影响可以用摧枯拉朽来形容。

长租公寓中出现资金链断裂而爆雷的案例已经有好几个了。2018年以来，已经有寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题。截至目前，已有20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

业内人士认为，从整个行业融资环境来看，只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐，而中小公寓几乎无缘融资，同时，长租公寓领域已经逐步进入到深水区，中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率。

此外，长租公寓普遍使用的现金分期贷也不断引发用户投诉，蛋壳公寓在这方面也有大量投诉，有很多用户投诉蛋壳公寓误导客户采用现金分期贷。

蛋壳公寓房租支付方式方面，租客可选择月付、季付、半年付和年付方式，其中月付则是以贷款支付的方式进行。

据了解，房客在和管家谈判租房事宜时，管家会倾向于诱导客户采用月付方式。有很多房客投诉集中在管家“诱骗式”引导客户选用月付方式，通常的方式是，管家会先以0押金、可月付、管理费优惠等诱导客户选择月付，但此时管家是不会告诉客户这是现金贷，会先要求客户预付定金，但在其付完定金后，却被告知必须使用分期租金贷款的方式支付房屋租金，如果不接受的话可以不租，但定金被退的概率很小。

图片来源：黑猫投诉

截止发稿前，蛋壳公寓在黑猫投诉中的投诉量为1605件，近一个月中近八成都是在投诉此类问题。

对于此类现象，易居智库研究中心总监严跃进表示，租金贷其实是捆绑着租客需求和小贷公司本身放贷的需求而存在的，总体上说，租金贷具有金融润滑剂的功能，对企业和租客来讲都是利好。

“但是当前类似贷款业务的监管领域几乎空白，此类贷款资金监管不透明。若运用好，有助于租赁交易。但运用不好，很容易产生违约和纠纷的问题。”严跃进强调。

本文首发于微信公众号：洞察IPO。