武汉年末土拍观察：78亿TOD地块延期与底价卖地

武汉迎来年末第一个土拍潮。

于11月26日、27日，武汉计划出让10宗地，总起拍价达124.7亿。最终土拍收金仅20.59亿元，7宗地出让成功，远洋、孝感锦宏、武汉光谷新城、湖北高投资产投资、湖北建工、武汉全景新地、湖北明想等各有所获，另有2宗地流拍、1宗地延期出让。

原以为会是土拍市场的一个小高潮，却不料寒意连连。对此，湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔对观点地产新媒体表示，这次土拍地块整体表现比较分化，房企拿地谨慎理性。土地出让金大幅减少，主要在于延期出让的硚口地块起价78.6亿，流拍的汉口滨江地块起价28亿，占比较高。

他分析：“从地块的基本情况来看，成交表现比较符合预期，远城区优质宅地成为房企争抢对象，溢价走高，比如前川板块146号地块，其他底价成交地块周边配套缺失，多是商服地块，底价成交很正常。”

据悉，此次7宗成交的地块中，5宗地为底价成交。而黄陂区P(2019)146号地块因多房企抢夺遭熔断，最终被孝感锦宏以熔断价5.91亿元竞得，楼面价6026元/平方米，溢价率81.16%。

延期、流拍与底价

事实上，根据2019年10月25日发布的《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告》（2019年第26号）显示，11月26、27号两天，武汉原本计划挂牌出让12宗地块，编号为P（2019）143-154，总出让面积60.83万平方米，起拍总价达135.88亿元。

11月15日，武汉市国土局公告称，P143号地块因地块管网配套方案未明确等原因，终止挂牌出让；11月21日，武汉市国土局将P（2019）149号地块挂牌出让时间调整为2019年12月18日。

在调整了两宗地的挂牌之后，临近出让时间，于11月26日，武汉国土局再次宣布延期出让P（2019）153号地块，即硚口宗关TOD地块，延期至12月24日出让。

该地块位于硚口区解放大道与建一路交叉口，为商住用地，出让面积约为13.86万平方米，总建面约达60万平方米，起始价约为78.6亿元。

值得关注的是，该地块曾为硚口片区的“准地王”地块，其起拍楼面地价1.31万元/平方米，与前地王P（2019）039号硚口宗关地块1.45万元/平方米的楼面地价相差并不多。于4月23日，融创拿下硚口宗关地块，成交价70亿元，刷新该片区单价、总价纪录。

本次出让的硚口宗关TOD地块曾于2018年两次出让，最后都以流拍收场，彼时流拍原因均是“无人出价”。此次挂牌后再度延期，郑源滔表示，临时撤牌背后实则仍为“无人报价”。

对于该地块多次流拍的原因，他继续分析，硚口宗关TOD地块商服占比接近一半，自持要求高，总价高78.6亿、资金门槛高。

根据规划，地块是以公共交通枢纽为核心的城市更新建设项目，地块内公建和住宅部分须同步开工、同步建设；土地竞得人须自持商业商务的建筑面积比例不低于30%，自持部分在项目竣工验收后10年内不得整体或分割转让、销售。

“除了地块自身门槛原因外，目前的市场下行、分化严重，特别是改善型产品去化艰难，万科、融创此前在宗关的项目处境，也让房企缺失信心。”郑源滔续称。

据了解，宗关板块未来尚有大量待拆迁区域，居住环境较差，而新房市场去化一般。其中，中建御景新城和时代新世界的大户型此前去化艰难，万维天地这次开盘销售也并不理想。

郑源滔认为，这个板块已不存在一二手倒挂，也不是投资客理想选择板块，即便硚口的这宗巨无霸有33万平方米的住宅，入市后至少卖3.1万元/平方米，这个价格高端改善选择性很多，因此预计后期去化承压。

而另一宗大幅拉低此次土地出让金的，则是武汉汉口滨江国际商务区P（2019）148号地块，三度挂牌仍再次流拍，也成为本次土拍的关注点。

该宗地块是武汉首宗预售地块，此前其编号为P（2019）041号地块原定于4月30日出让，在揭牌前一天该地块撤牌，而后于6月28日再度挂牌出让，依然是流拍。

地块位于江岸区滨江国际商务区五期P12-1地块，土地面积23808平方米，住宅、商服、公园与绿地用地，容积率10.21，地块起始总价28亿元，起始楼面地价1.15万元/平方米。

对比此前公告文件可以发现，该地块曾要求“竞得人须承诺其商服建筑面积主要用于一家及以上控股股东为2018年《财富》世界500强的工程与建筑企业省级总部；并承诺引进不少于1家500强企业华中区域总部入驻。”

本次地块规划中并没有这一要求，但结果也是流拍。郑源滔认为，汉口滨江商务区地块商服占比高达80%，起拍总价28亿，且有自持商业的要求，对房企资金和开发能力要求都比较高，符合条件的房企很少。

供应放量中的补仓机会

不过，土地出让遭遇寒流的另一边，是武汉土地供应的火热。

步入年底，武汉土地市场供应迎来井喷。据不完全统计，近期武汉挂牌近40宗地，均将于12月入市出让。

具体而言，12月10、11日43亿挂牌出让5宗地，12月17、18日94亿挂牌出让13宗地，12月19、20日挂牌52.24亿出让10宗地，12月24日55.01亿挂牌出让11宗地块。截至目前，12月份武汉土地挂牌总起价达到244.25亿元。

对于武汉频频发力土地市场的行为，合富辉煌研究院殷一戌认为，年底开发商拿地谨慎，武汉市在军运会之后财政比较紧张，需要出让更多土地，当前是阶段性的供大于求。

也正是因为有了更多的选择，湖北省内的本地开发商也开始在土地市场露面。此次土拍中，拿地房企除了远洋，其余多为本土开发商。

平常拿不到地的本土开发商，也想趁年末机会比较多的时候，为自己“补粮”。殷一戌预计，未来武汉供地只会更多，开发商也都会精挑细选，争取底价成交。

进入年末，房企即将进入年度资金结算。由于今年融资环境艰难，房企对资金的支配或许会更谨慎理性，反映在土地市场，自然就是拿地更为谨慎。

郑源滔透露，土地市场接下来会以国企、央企和有资金实力或者年度拿地任务未完成、急需补仓冲击拿地目标的房企为主，对房企而言，也是择优捡漏的好时机。