潘石屹做“包租公”出于无奈？转型动机遭质疑

兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，由于业绩不佳，SOHO中国的转型其实是被动的。宋延庆指出，业绩下滑与SOHO中国之前采取的运营模式有关。该企业的收购项目以商办为主，而客户定位完全以投资者组成，但项目定价普遍高于周边其他项目，大量透支了商业项目的投资价值。因此SOHO中国的项目给人的感觉是升值速度特别慢。时间一长，就会影响品牌口碑和销售额。对此，SOHO中国的推广部方面则强调，转型是因为SOHO中国看好北京和上海的租金增长。

转型动机和能力受质疑

SOHO中国的转型动机被质疑。

李平说，SOHO中国此前开发的销售类写字楼，虽然宣传时多自称是“甲级写字楼”，但很难被业界认可。这一类物业的租金，也是所有写字楼等级里最低的。

SOHO中国推广部门根据CBRE的数据称，京沪优质办公楼租金在过去18个月中分别增长了73%和18%，而空置率都降到了历史最低水平；租金收益率达到了历史高峰。其回应《每日经济新闻》记者采访时表示，SOHO中国的物业全部都是在黄金地段的优质写字楼等商业物业，转型将给公司带来可观的收益率。

但21世纪不动产提供的数据显示，SOHO中国目前在上海的几个项目地区周边的租金并不高。SOHO海伦广场周边项目的租金是4.5元/平方米/日，SOHO虹口项目周边项目租金4.5元~5元/平方米/日，虹桥临空周边的租金则在3.5元~4元/平方米/日。租金超过8元/平方米/日的只有SOHO复兴商业广场、外滩SOHO、证大8-1地块等。而按照潘石屹提出的未来五年150平方米持有物业，租金收入超过40亿元的目标，SOHO中国所有项目的平均租金至少需要在7元/平方米/日以上。

在潘石屹宣布上述消息后不久，SOHO中国就在香港资本市场遭遇连续抛售。

交银国际宣布，鉴于SOHO中国售房收入的流失超出租金收入的增幅，下调2012年~2014年盈利预测16%~23%。把资产净值下调5%，并将目标价较资产净值折让幅度由30%增加到50%。招商证券（600999）也持类似看法，不仅下调了SOHO中国2013年和2014年的净利润和未来的净资产，同时对SOHO中国能否转型成功表示疑问。

事实上，这样的疑问不仅存在资本市场，房地产行业也同样不看好SOHO中国的转型。李平说，SOHO中国转型为持有房地产的方向是对的，但有没有能力这么做，却是个问题。