思源：苏州上半月成交成色不足 下半月热度不减

　　宏观动态

        国五条政策落空：仅北京征收住房20%个税

　　截至5月2日，共有北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市发布了各自的地方细则。其中，对于“国五条”争议较大、影响较强的 20%差额征税政策，多地采取回避政策。仅提及将严格执行“新国五条”，并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”。由于多地没有具体落实办法，也使新政落地难度加大。截至目前，除北京有实施实例外，其余地区并未开始执行。

　　观点：由于多地地方政府落实“国五条”有偏差，应警惕政策效应减弱后的报复性反弹风险。因此，为避免累积的自住需求爆发性释放，防止房价大幅反弹，应尽快扩大房产税试点，增加持有环节税费。

　　财政部一周拨款千亿建保障房撬动投资加速

　　近一周内，财政部接连下发三道文件，共计拨付1015亿元支持保障房建设，其中公租房建设获取的资金最多，达到580亿元，其次为城市棚户区改造，为355亿元，廉租房获得80亿元。按照目标计划，今年全国将建成470万套保障房，以每套保障房50平方米计算，这也是将近3亿平方米的非毛坯市场。商务部研究院日前发布的《2013年消费市场发展报告》特别指出，今年建材等家居产品将成为拉动消费的最大亮点，预计同比增速能达30%左右。

　　观点：从保障性住房和‘铁公基’这些基础设施投资回报速度来看，投资‘铁公基’可以拉动相关产业及经济强劲增长，但其建成后投资回报速度相当慢。保障房建设看似总投资巨大，但其中的动迁房、经济适用房和限价房投资都是在2-3年内就能收回的。

　　打造全新社区商业模式新区首个邻里中心即将开建

　　苏州工业园区的邻里中心也成为了中国第一个社区商业服务的品牌商标，其品牌及管理已面向全国输出。最新消息，苏州旭辉百合宫馆将成为新区首个自配邻里中心的社区，近万平商业配套集便民、购物、休闲、娱乐于一身，其中约2400平米的菜市场由新区政府回购运营，全方位便捷生活触手可及。

　　观点：在社区楼盘的开发中，其每个靠近邻里中心的楼盘均能实现房价的上升，而楼盘的热销又带动了邻里中心的人气。对于社区居民，从消费结构上尽可能做到多层次的需求，邻里中心是能够真正做到满足社区居民一站式购物需求的微型mall。

　　房企加快融资步伐多元化融资以降低资金风险

　　截至5月21日，10大标杆房企当月国内外融资额已经超过88亿元人民币，较2012年平均水平上涨160%。今年以来，10大标杆房企融资额度也已经达到380亿元，不到半年时间已接近2012年全年413亿元的融资额。

　　当前，房企积极开展多元化筹措资金。由于楼市调控常态化，房企对资金安全更加关注，多元化融资可以降低资金风险。

　　观点：当下开发商的资金情况明显好于往年，房企海外融资方面将进一步加快步伐。在这种情况下，调控楼市的难度也在加大。

　　土地市场

　　2012年大牌房企热衷拿地，万科豪掷9.8亿购置姑苏区政府旁用地、吴中地产、招商等大牌房企也纷纷出手。12月26日土拍167万方，单日卖地87.77亿，近60家房企争抢，最高溢价率达252%。1月土拍共挂牌出让32宗地块，共计面积(占地面积)95万方，吸金31.5亿，商用地块唱主调，多个地块遭到房企“疯抢”，溢价率超过100%，让整场土拍高潮不断。3月新政后首场土拍未受影响，吸金近75亿，外来房企圈地布局苏城，众房企对于苏州楼后期发展充满信心。 4月土拍吸金27.87亿，龙湖卷土重来25亿夺狮山路高价地。

　　苏州市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告 2013年第5号

　　地块特别说明：

　　苏地2013-G-24号至苏地2013-G-47号地块起拍价包含毛地地价、地面建筑物拆迁安置补偿费、政府有关部门收取的行政规费。

　　挂牌时间： 2013年6月11日上午9点起至2013年6月20日下午4时止工作日内

　　拍卖时间： 2013年6月21日13：30

　　2013年4号公告土地挂牌出让成交情况表

　　5月9日竞拍，本次土拍姑苏区2宗地块，无流拍，1宗地块底价成交;

　　苏地2013-G-22号、苏地2013-G-23号地块为市政府建造的市保障性住房(定销商品房)项目，用于市区房屋征收安置，为确保工程如期完成，地块受让人须符合以下条件：1、在苏州市区已注册的二级以上(含二级)资质的房地产开发企业; 2、在苏州市区近五年已累计开发建筑面积8万平方米以上。

　　新房市场

　　本月楼市关键词：国五条、保障房、房企融资

　　5月上旬开发商的观望与迟疑，让楼市错过了抢收的时机，总体成交在“银四”成色不足的基础上继续小幅下滑。扎堆最后两周开盘的一众楼盘，确实将楼市热度推向高潮，也展现出了“红五”楼市应有的热烈氛围。

　　住宅项目阿卡迪亚湖镜以376套的月度成交量高居榜首，香堤澜湾以290套荣登住宅成交次席，世茂运河城以207套位居月度前三甲。

　　本月套均面积115㎡，成交以三房产品为主，改善型需求释放升级。

　　成交走势方面，5月成交量价齐跌，成交量自三月份以来连续两个月出现下滑，一季度楼市的疯狂成交透支了不少后期需求，使得二季度以来成交趋缓，楼市观望气氛再度弥漫。五月上旬更是仅4盘开盘，开盘几乎都集中在了下半月，五月中下旬，随着苏州楼市成交陷入低迷，开发商及时调整开盘策略，低价开盘再次成为苏州楼市主旋律。

　　成交均价方面， 5月份苏州住宅成交均价整体走势比较平稳，保持在10,000-11,000元/㎡之间。与4月起伏较大的价格相比，5月成交均价略有下滑，大部分楼盘处于“滞涨”阶段。

　　本月园区预售住宅面积为219,999㎡，住宅成交面积为208,826㎡，供求比：1：0.95。本月住宅代表项目阿卡迪亚(450套)、路劲主场(540套)、九龙仓时代上城(464套)、美庐(25套)、金匙望湖(430套)获得预售许可证。

　　本月园区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、改善三房、四房为主，受区域大户型增量去化影响，区域套均面积继续稳定在大户型122㎡。

　　主要成交项目有阿卡迪亚湖镜(376套)、香堤澜湾(290套)、路劲主场(124套)。阿卡迪亚湖境二期开盘，共推出360套高层，房源分布在1#、5#、8#、9#，毛坯价格8,900元/㎡，非毛坯价格9,800元/㎡，目前购房享受一万抵五万优惠，若按时签约可再优惠一个点。香堤澜湾二期爱琴岛4月28日开盘，面积70-110㎡，在售B区10多套余房，面积78㎡，均价8,300元/㎡左右，99折优惠;另在售联排别墅240-310㎡，总价285-500万/套，98折再减15万。路劲主场目前所剩房源不多，仅剩十几套，面积为93、98、99、137㎡，多为2房及3房，房源主要分布在2#，12#。均价9,500-10,600元/㎡，团购1万抵3万。区域成交以改善户型为主，本月新房源成交对区域贡献明显，品牌房企主导该区域的成交。

　　本月吴中区预售住宅面积为381,174㎡，住宅成交面积为171,514㎡，供求比：1：0.45。本月住宅项目越湖名邸(324套)、招商雍华府(160套)、大成珺(298套)、御湖湾(874套)、中海独墅9栋(1,145套)、紫元阳光水榭(246套)获得预售许可证。

　　本月吴中区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、常规三房、改善三房为主，受改善户型成交回暖影响，升至111㎡。

　　主要成交项目有越湖名邸(194套)、招商小石城(142套)、招商雍华府(132套)。越湖名邸三期于5月11日加推1#、2#、3#、4#、16#、17#、21#、22#八幢小高层新房源，户型84-193㎡，加推当天去化率达八成，均价9,600元/㎡。招商小石城7期2#、4#、6#在售，目前均价9,200-9,500元/㎡，户型面积在95-150㎡之间，案场享受1万抵5万的优惠;近期推出20套特价房，在案场折扣的基础上，认购并准时签约还可享受总价2%的优惠。招商雍华府5月18日已开盘!主要在售1、8#，高层房源，面积为97㎡、128㎡;目前1号楼折后均价9,600元/㎡;8号楼折后价10,600元/㎡;优惠：94折再减8万5千元。本月香溢澜桥、云山诗意也有不错的成交，以地缘性刚需客户为主，改善型房源销售态势转好，环比小幅下滑。

　　本月高新区预售住宅面积为110,250㎡，住宅成交面积为45,734㎡，供求比：1：0.41。本月住宅项目山湖湾(373套)、旭辉华庭(718套)获得预售许可证。

　　本月新区主力成交户型面积段在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置三房、改善三房为主，套均面积受苏州中等户型成交影响，达124㎡。

　　主要成交项目有旭辉华庭(84套)、山湖湾(48套)、永新秀郡(34套)。旭辉华庭二期已开，目前在售的是1#2#5#12#，剩余房源十几套左右，户型90、115、133㎡，均价8,500元/㎡。山湖湾5月25开盘，推6、10、11幢剩余房源，有97-142㎡面积户型;以及3幢01、02单元，5幢02单元，104㎡、129㎡面积户型，均价9,000元/㎡，购房99折优惠，97、125、142㎡三大户型样板间已经公开。永新秀郡别墅户型面积210-380㎡，均价10,000-11,000元/㎡左右，目前购房两个点优惠，在售17#、23#、24#、25#、26#、27#高层、小高层，户型面积88-180㎡，均价8,800-9,000元/㎡。区域项目的签约力度还有待升级，缺乏热门楼盘的有力支撑，新区市场5月表现平平。

　　本月相城区无住宅预售许可证。

　　本月相城区主力成交户型面积段在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房为主，受中小户型成交影响，套均面积达113㎡。

　　主要成交项目有合景峰汇国际(141套)、泰和郡(117套)、水漾花城(98套)。合景峰汇国际预计6月初加推高层10#13#，户型面积88、89、132㎡，预计均价10,000元/㎡，预计推出105套房源;目前高层在售，八期在售房源为8#9#11#12#和14#，户型面积88、89、105、132㎡，整体折后均价9,500-10,000元/㎡左右，优惠为97折。泰和郡在售二期电梯花园洋房，面积在87-140㎡，均价8,000元/㎡起，另有少量一期高层在售，面积120㎡，均价7,500元/㎡，目前99折。恒基水漾花城二期新房源7#楼预计近期加推，目前在售二期高层78-195㎡，均价9,300元/㎡，另在售高层仅剩余10余套，户型面积126-195㎡，均价9,200元/㎡左右。区域内的老盘去化速度相对较慢，又缺乏真正能大幅拉动区域销量的大体量新盘，是相城区目前面临的窘境，本月区域总体表现平平。

　　本月姑苏区预售住宅面积为103,009㎡，住宅成交面积为91,739㎡，供求比：1：0.89。本月住宅项目中海御景湾(327套)、世茂运河城(368套)、华润平门府(50套)获得预售许可证。

　　本月古城区主力成交户型面积段在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房，改善三房为主，受中小户型成交影响，套均面积降至107㎡。

　　主要成交项目有世茂运河城(207套)、中海御景湾(158套)、万科金色里程(53套)。苏州世茂运河城五期瀚河图5月30日已加推，目前在售1#、2#、3#、6#、7#高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡左右。中海御景湾在售二期7#小高层、11#高层88㎡和110㎡房源以及一期18#、23#88、110、130、140㎡保留房源，目前参加团购独享年内最大优惠“8000抵3万”;一二期整体均价在9,100元/㎡，一期处于准现房销售状态，户型为88-140㎡。万科金色里程在售10号楼90㎡、14号楼120㎡非毛坯修房源，均价11,000元/㎡，目前购房可以优惠10,000元，七天内付款再优惠10,000元。区域可售楼盘较少，刚需房源更是供不应求，一旦新房源入市，往往遭到购房者争抢，随着姑苏区未来可供开发的住宅用地的进一步缩减，姑苏区楼盘的稀缺性也将更加凸显，楼盘价格势必走高。

 

　　3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、改善三房、四房为主，主要成交项目阿卡迪亚湖境(占竞品总量的26%)、路劲主场(占竞品总量的17%)

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房、常规三房、改善三房为主，主要成交项目有招商小石城(占竞品总量的25%)、越湖名邸(占竞品总量的20%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置两房，改善三房为主，主要成交项目有世茂运河城(占竞品总量的37%)、中海御景湾(占竞品总量的26%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置三房、改善三房为主，主要成交项目有永新秀郡(占竞品总量的30%)、旭辉上河郡(均占竞品总量的23%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房为主，主要成交项目有水漾花城(占竞品总量的46%)、合景峰汇国际(占竞品总量的15%)。

 

　　5月全市预售证总建筑面积88.36万方，住宅预售面积81.44万方，占新增预售总量92.17%;园区住宅预售面积22.00万方，占全市住宅预售总量27.01%

　　主要供应项目：

　　园区：阿卡迪亚(450套)、路劲主场(540套)、九龙仓时代上城(464套)、美庐(25套)、金匙望湖(430套)

　　吴中区：越湖名邸(324套)、招商雍华府(160套)、大成珺(298套)、御湖湾(874套)、中海独墅9栋(1,145套)、紫元阳光水榭(246套)

　　姑苏区：中海御景湾(327套)、世茂运河城(368套) 、华润平门府(50套)

　　高新区：山湖湾(373套)、旭辉华庭(718套)

　　5 本月开盘情况概述

　　苏州楼市5月实际开盘量为24个，累计推出5,000余套房源，其中住宅项目22个，商业项1盘，别墅1盘，商业及别墅降温明显。

　　刚进入五月买卖双方观望的情绪有所抬头，购房者和开发商都不约而同的放缓了入市速度，五月上半月，苏州楼市仅4个项目入市。经过上半月的积累，五月第二个周末，苏州楼市则迎来开盘高峰。

　　伴随着着各地国五条细则的相继出台，限购、税收、信贷等条款已经逐步在各地开始贯彻执行，今后再买二套房将困难许多。面对不断增长的刚需购房族，现有的中小户型存量不过杯水车薪。

　　6 下月开盘情况预告

　　2013年6月开盘住宅项目(园区6个、吴中区6个、高新区2个、相城区2个、吴江区11个、姑苏区2个)

　　2013年6月开盘别墅项目(园区2个、高新区1个、吴中区2)

　　2013年6月开盘商业项目(园区1个、吴中区4个、高新区3个、姑苏区1个)

　　7 本月代表项目活动内容

　　8 苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度来看，2013年5月苏州市场预计有217个楼盘推出优惠，占比79.49%，与4月持平。其中住宅项目130个，别墅项目38个，商业项目49个。总的来说，5月优惠力度与4月旗鼓相当，同时在优惠方式上也无太大亮点。

　　从物业类别看，在推出优惠举措的217盘中，虽然住宅项目比4月份的120个增加了10个，但是从具体的打折手段来看，99折、98折这般常规的政策让这一点增长打了折扣。苏州5月有49个商业项目推出优惠。

　　从市场整体来看， 5月市场延续了4月末呈现出的买卖双方僵持的状态。在刚刚结束的住博会现场，并未出现惯有的优惠战。而购房者在接受采访的时候，更多的表示“来看看”而已。这种狂热过后的理性回归，也可从5月优惠调研数据里看出一二。

　　开盘情况预告分析

　　苏州楼市2013年6月将有44家楼盘计划开盘，普通住宅29个、别墅6个、商业9个;约4,849套房源，与5月计划开盘量持平。与往年同期苏州计划推盘量相比，2012年苏州市区6月计划推盘29个，今年苏州吴中区、姑苏区、高新区、相城区、园区共推盘33个，同比增长14%，预计推盘力度略大于去年。

　“20%个税”政策虽然还未在苏州真正落实，但是其影响力却已经开始显现，“一步到位”的购房理念在购房者选择未来住房的过程中起到了不容小觑作用。刚需购房者迫于今后换房压力，在首次购房时干脆放弃小户型，直接“一步到位”，这就导致市场上对中等偏大户型需求量上升。