有没有一种可能，浒关被低估了？

如果有人留意的话，苏州的新房库存在高位徘徊已经持续了2年之久。

从2020年11月，苏州新房站上了6W之后，这个数字就没有降下来过，此前最高还登上了7W的高位，最高的时候，74466套。

一个不争的事实摆在苏州面前：苏州新房太“多”了。

尤其是在去年房地产市场遭遇打击，市场整体销售不畅的情况下，6、7W的新房库存量，真的太多了……

高库存压力，就导致了一个结果，内卷。板块与板块之间、板块内部之间、有些板块楼盘之间内卷避无可避。这些板块中间，被CUE的第一名一定是浒关。

1 浒关，全名浒墅关，新老苏州应该都不陌生。

前有“先有浒墅关，后有苏州城”论调，后有“江南要冲地，吴中活码头”称谓，就连中国的顶级高等学府清华大学的一位资深规划专家也对它做下过如下注解：“如此优越的交通条件，在华东地区无与伦比，在中国也属罕见。”

浒关的历史地位，一目了然。

但这两年，由于外部环境变异和地方上加大了土地供应，导致浒关这块“香饽饽”在房地产市场上突然不香了，各大房企一扎根浒关就如鲠在喉如芒在背如坐针毡。

曾经的“十九天团”，确实给谁都吃不消。金茂、首开、中南、路劲…还有一大票泥足深陷在这里的房企，这两年他们都快被卷死了。

从去年苏州行情整体阴跌开始，浒墅关的大部分楼盘就都是让利促销的：工抵房、特价房、免物业费…各种噱头的降价层出不穷，往期的老盘给与客户的折扣普遍都在10万左右，底复的补贴就更大了！ 

好像苏州楼市里的第一股降价风潮，就是从浒墅关开始的。

房价也像是坐上了跳楼机，均价从19年的3W上下，掉到了2W5上下，最低单价甚至走到了1字头，房价非但没有上得去反而还掉了下来。

为什么？浒墅关价值真的就这么低？其实未必。

2 浒关有什么？这部分可以说是它的核心竞争力。

Ⅰ.近312国道、十分靠近西环线。可直接自驾上中环西线、西环快速路和中环北线，通达全城各处CBD短则十几二十分钟，长则四五十分钟，放到整个苏州市区来看，区位很优越；

Ⅱ.交通便利性够强。高铁，板块内就分布着苏州新区火车站；地铁，有开通的3号线、在建的6号线；其他，有多条公交线路和有轨电车2号线，一句四通八达不过分；

有轨电车实景，来源于网络

Ⅲ.商业配置可以算是国内少有的高度。开市客、永旺、宜家、迪卡侬，这四大国际商超巨头已经是华东罕见，再加上汇金、兴贤、大润发、文昌农贸市场、以及还有一宗规划中的商业广场等，日常购物休闲要多方便有多方便，商业比重不低于金鸡湖双湖和狮山；

Ⅳ.至于一直被诟病的教育，其实也并没有那么拉胯。文昌学校、阳山初中等本来在本地人心中就很受认可，而且这里的教育也在前段时间得到了质的升级：

文昌中学——新区实验教育集团

文达初中——新区一中教育集团

文贤初中——新区实验初中教育集团

文昌实小、浒墅关中心小学——新区实小教育集团

来源于网络

未来，浒关的教育资源将不再是拖后腿的存在，转换成为板块的核心竞争优势。再加上千年大运河、大阳山森林公园和苏州三大保税区之一的组合……

这么看下来，浒关板块里的配套是真的挺齐全，还有如果不是搁浒关，谁不认为这是一个妥妥滴富人居住地？

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但很神奇的一点是，背靠着这样的资源、配套和区位，这里如今的房价，却均价仅两万四五每平，什么概念？性价比很高。

相距约15公里科技城，目前即使有着商业和地铁的短板，房价依然站在整个新区次高——均价3W上下，最高3.1W+；

同样相距差不多远的相城元和，即使没有三区统考的优势、内卷至斯，房价也稳稳的站在2W6、2W8、3W、3W+；

距离约10公里的狮山和木渎更不必说，一个是新区房价天花板，均价4W+，一个位于吴中，均价2.6W-2.8W，整体教育资源一般还不能三区统考……

而浒关，要配套有全面成熟配套、要自然资源有山有水、要教育也有教育，还有吴中、相城所没有的三区统考优势，新房均价仅2.4W上下，怎么看都性价比挺高，而且条件非常适合自住。

但目前有个比较超出许多人的情况，就是现在的浒墅关，是真的没那么多房子了，它已经不是大家印象中的还是十几个盘大乱斗模样了。

浒墅关实景，来源于网络

贝壳安居客随便搜一搜浒关或北新区，就发现这里的大部分楼盘都售罄或者仅少数尾盘在处理，如运河与岸、弘阳上煕、印江澜、苏悦湾等，这里的天花板中交路劲璞玥风华也所余数量不多。

根据统计，浒关的新房项目存量大抵如下表：

数据统计至7月31日

可以看出，当下浒墅关的体量主要集中在中建虹溪璟庭、首开金茂煕悦、洛克公园（中泱公园）、嘉骏峰庭和陆家嘴锦绣澜山几个项目。

中建虹溪璟庭

原为苏地2021-WG-48号地块，楼面价为12929元/㎡，项目总共规划了1649户，拟建22栋17-26F住宅，容积率2.2，建筑面积约105-143㎡，属改善类产品。

中建虹溪璟庭效果图

而且是今年新出的楼盘，户型、产品标准等都是整个板块难得。包括做了苏州首个双实景示范区；社区内做了豪宅同款的专属定制会所——“璟象生活场”；

中建虹溪璟庭示范区实景图

自带配套，钟书阁书店、星巴克咖啡馆、烘焙坊、全家便利店等；同时还配备了社区巴士，每天定点发车，链接宜家、永旺梦乐城、Costco、迪卡侬（即将开业）四大国际商场，运营范围更可通达狮山CBD，苏州只此一家！

入市后市场反应一直不错，品质受认可。听销售现场反馈，9月已热销30套，甚至有独墅湖的客户来买这边呢~

嘉骏峰庭

新区火车站对面的项目，虽然拿地多年已经是准现房，但6月份则刚刚开盘。港企做的盘，就是喜欢的人很喜欢，不喜欢的人很不喜欢。

嘉骏峰实景图

个人觉得全公建化的外立面质感的确是很不错，外立面大面积铝板幕墙+双层超白中空LOW-E玻璃，媲美国金中心、东方之门；

地上地下双精装大堂+嘉英物业酒店式精英服务、加上日立、松下、博世三大件这样的板块高标准精装，品质上是拿捏住了的。

户型建面约81-129㎡，有着全市都难找的小户型，上车门槛大大降低。据悉第一批将于10月交付，喜欢这份安全感和刚刚的港式精致的，可以看看。

首开金茂煕悦、洛克公园（中泱公园）和陆家嘴锦绣澜山

这三个项目都是之前的老盘了，首开金茂熙悦，之前定价比周边高加上行业行情问题、板块内卷，导致销售不畅，现在得益于目前已经现房销售，反而受一批客户追捧，有一说一，交付品质还是做得不错的；

而洛克公园一直以来都算是整个浒墅关的价格洼地，22000左右的精装小面积、20000左右的精装大面积，放到整个苏州大市都难找的上车门槛。

锦绣澜山这个项目比较悲催，板块内目前体量最大，但可能受之前被爆出的地块土质污染原因影响，项目目前售楼处关闭状态，附带商业和办公也未曾开业。 

可以看到，目前想在浒关买房，选择是不算多的，真要选些高品质的、产品力跟得上的，更是不多。

浒墅关实景，来源于网络

真想要买浒关的高品质改善的话，也可以等等之后的伟光汇通地块、苏高新4宗地块以及轨交拿的2宗地块，至于到时候的价格，还是不是现在的水平还真不好说。

毕竟就凭现在板块均价2.4W左右的价格，已经是有些程度上来说被低估了。

郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。

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