大平层！倒挂！2023年苏州园区、狮山还有这些盘待入市！

今天是春节长假后开工的第一天。

这两天大家一定注意到狮山核心的狮子山澜庭三批次房源正在认筹，认筹时间将于明天下午17:00截止，并将于1月31日10：00正式选房。

毫无悬念地，狮子山澜庭三批次房源将掀起节后的第一波抢房热潮。或将有部分客户没有中签、只能陪跑。

今天，分析师为粉丝梳理了2023年园区核心与新区狮山板块在售及待售的项目，这些楼盘皆是大面积产品，且存在一定的倒挂，供粉丝参考。

01

去年可以说是园区的供应大年，湖东、湖西、独墅湖等核心板块接连有纯新盘入市，在低迷的楼市环境下走出了独立行情。

2023年，园区的楼市机会仍旧很多。 

湖东板块

随着颐和源璟花园与招商沁苏禧的完美收官，2023年园区湖东可以期待的项目有万科朗拾，以及尚未公布规划的绿城奥体7号地块、建发湖东6号地块。

万科朗拾

万科朗拾项目于去年12月19日取证，7栋住宅，共计239套房源，整体备案均价48950元/㎡，刷新了园区备案均价天花板，这也是园区乃至整个苏州备案均价最高的项目。

项目首批开盘共235套房源，户型为建面约186、258㎡，共有1531组客户认筹，中签率仅为15%，开盘当天即售罄。

作为首个万科苏州“拾”系产品，项目规划15栋小高层+高层，打造了建面约151㎡、186㎡、258㎡三大户型。

万科朗拾目前项目还剩下8栋住宅，很多客户关注的建面约151㎡户型待推出，预计将在今年一季度加推，或再掀抢购热潮。

绿城奥体7号地块项目

绿城奥体7号地块位于工业园区锦溪街东、西洛巷北，是绿城在去年苏州第五批次集中土拍中以总价14.4亿竞得，成交楼面价32001元/㎡，溢价率10%。

根据要求，地块容积率1.5，装标不低于3000元/㎡，不高于6000元/㎡，并且户型有小于160㎡面积段要求，这意味着有人才房。

项目区位位置也很有优势，苏州奥体中心、兆佳巷邻里中心、外国语学校等都在项目附近，西侧的唐宁府也是曾经的苏州倒挂神盘，目前其二手房成交均价为7万元/㎡左右。

项目大概率会打造洋房大平层产品，绿城的产品力在苏州有口皆碑，值得改善置业群体期待。

项目最快将于今年上半年5、6月份入市。

建发湖东6号地块项目

建发湖东6号地块位于工业园区旺墩路北、津梁街西，由建发房产在去年苏州第五批次集中土拍中以总价15.67亿元竞得，成交楼面价33350元/㎡，溢价率15%。

项目与上华琚一条津梁街之隔，步行约800米可以到达地铁1号线和5号线的交汇点星塘街站，南侧则是上个月首开即罄的招商沁苏禧。

除了地铁，周边还有苏州大道东、星塘街、现代大道等主干道，出行十分便利。

名城旺墩路幼儿园和星洲小学皆距离项目较近，现代传媒广场、银行总部环伺，生活配套完善。

根据要求，建筑限高70米，住宅不低于10层，大概率是小高层、高层产品。装标不低于3000元/㎡，不高于6000元/㎡。参考周围新出让的宅地，后期预计也是豪宅大平层。

项目周边的二手房挂牌价格在4.4-4.8万元/㎡，湖畔天成二手房挂牌均价为4.4万元/㎡，自由水岸花园挂牌均价为4.7万元/㎡，中海国际社区六区挂牌均价为4.8万元/㎡。

对比南侧的招商沁苏禧备案均价4.85万元/㎡，以及自身楼面价因素，项目或将于今年上半年入市，入市后备案均价或有机会突破5万/元㎡大关。

独墅湖板块

独墅湖目前只有招商文禧花园在售中。

招商文禧花园

招商文禧花园是招商与苏高新合作项目， 位于星湖街以西、若水路以南，项目两侧环河。

去年12月19日，招商文禧花园首批房源正式取证，130套住宅房源，整体备案均价48500元/㎡，均为建面约195㎡的大平层户型，总价区间808-1000万。

项目首批次开盘，共推出128套房源，448组认筹客户，中签率28.57%。

而根据项目规划，项目共打造8栋13-17F的小高层，一期售罄后，项目还有4栋小高层，主力户型为154㎡，预计今年上半年入市。

约154㎡四房两厅两卫

项目隔壁就是独墅湖学校，包含幼儿园、小学、初中。此外，板块内还有众多高校，苏州大学独墅湖校区、西交利物浦大学等。

项目一路之隔就是独墅湖邻里中心，满足日常所需，独墅湖月墅公园、独墅湖公园、白鹭园都在地块周边。

周边住宅以铂悦犀湖为代表，其二手房成交价在8万元/㎡左右。

独墅湖科教区板块新房供应本来就少，项目配套区位成熟，装标高，华润66号地块入市后，将带来两个项目在产品力方面的竞争。

华润独墅湖66号地块项目

华润独墅湖66号项目位于工业园区启月街西、创苑路南，在去年苏州第五批次集中土拍中由华润置地以总价19.97亿竞得，楼面价34500元/平，溢价率15%，刷新了园区楼面地价天花板。

项目占地4.84万㎡，容积率仅1.2，限高24米，具体规划还没有公布，但大概率会打造成洋房或者叠墅。

同时装标不低于3000元/㎡，不高于6000元/㎡。

项目位置也十分优越，靠近地铁2号线独墅湖邻里中心站点，紧邻独墅湖和独墅湖公园，可以享受独墅湖的湖景资源，独墅湖邻里中心、独墅湖幼儿园、独墅湖学校皆在地块附近，可谓闹中取静。

华润66号地块是园区非常值得期待的临湖、低密项目！该地块的规划条件中没有户型面积的限制，也就是说，后期可能全部都是大户型，没有人才房。

斜塘板块

今年斜塘板块预计将会有3个纯新盘入市，均是大平层！随着地价不断上涨+装标提升，未来斜塘房价或将冲破4万元/㎡。

苏高新27号地块项目

项目位于园区金堰路东、东宏路北，占地2.9万㎡。在今年二批次集中土拍中由苏高新集团竞得，成交总价14.36亿，成交楼面价27592元/㎡，溢价率14.97%。

项目由苏高新、仁恒、华发联合打造。根据规划，项目拟建9幢17F小高层，产品类型也十分纯粹，全盘户型只做了一个户型，也就是约143㎡的三房户型。

项目的地理位置也很不错，北侧直面斜塘河，享受奥体商圈和永旺商圈的辐射。同时距离在建轨交6号线金家堰站直线距离约200米，未来将是妥妥的地铁盘。

而且地块南面还规划了一所9年制学校（小学+初中、约8000个学位），预计在2024年建成。

该项目或将于2023年年中入市。

保利发展43号地块项目

项目位于金鸡湖大道北、规划道路东，与苏高新27号项目仅一路之隔，是去年苏州第三次集中土拍中保利发展以总价153890万元竞得，成交楼面价24823元/㎡，溢价率1.32%。

该项目为保利发展独资开发，打造保利高端产品系“天字系”。项目规划拟建8栋17F小高层，户型已经公示，将打造建面约148㎡和160㎡洋房户型，预计今年上半年入市。

象屿44号地块项目

项目位于斜塘老街南，在去年第三次集中土拍中由象屿以总价20.28亿竞得。

该项目由于象屿与恒泰商置联合开发，象屿操盘。拟建12幢6-9F洋房和2栋23-24F层高层，洋房占比较高。

主打建面约143/165/195m²三大户型，洋房户型有两种，一个是165㎡、一个是195㎡。

后期也是全装修住宅，全装修的标准不高于6000元/㎡，装修品质非常值得期待。

项目周边生活氛围浓厚，距离地铁5号线斜塘站和在建8号线非常近，北边是规划的幼儿园，西边规划住宅，商业有斜塘邻里中心、斜塘老街和联丰广场等，预计今年上半年入市。

园区2023年首批次出让地块

不久前公示的苏州2023年首批次集中挂地公告中，园区共出让三宗地块，分别位于湖西 、青剑湖和娄葑板块。根据其容积率与地块规划，或均将打造洋房与大平层产品。

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园区湖西原三星地块

苏园土挂（2023）01号地块位于工业园区中新大道南、星港街西，占地面积约5.68万㎡，容积率1.8，起拍楼面价31000元/㎡。

地块距离地铁3号线李公堤西站非常近，地块西侧还有在建的地铁6号线星海街站。周边有晋合水巷邻里中心、李公堤、苏州中心等商业配套，教育资源上，靠近星海小学、中学，地块的西南侧就是金鸡湖学校（苏桐路小区）。

这宗宅地周边的二手房挂牌均价基本在6.2万-14万元/㎡，地块旁边的晋合水巷邻里二手房挂牌价已经高达11.6万元/㎡。

地块要求：装标不低于3000元/平，不高于6000元/平，160平以下房源占总数的20%。

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青剑湖悦云庭北地块

苏地2023-WG-4号位于工业园区夷浜路北、科智路西，占地面积25451㎡，容积率1.5，起拍楼面价为20000元/㎡。

地块周边配套成熟，东边就是星澄学校，旁边就是幼儿园，商业配套有龙湖天街、比斯特购物村、邻里中心等，另外，地块北侧靠中环北线，可快速通达苏州各区，不过由于距离高架比较近，未来或有噪音影响。

地块要求限高60米，不低于6层，封闭阳台，绿色二星，未来或将打造洋房产品。同时装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占总数的20%

青剑湖最近一次“现身”土拍还是在2021年1月底，如今板块内在售楼盘几乎断档，板块内积压了众多改善需求。

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娄葑星翠澜庭北地块

苏地2023-WG-5号位于工业园区宏业路西、群力路北，占地面积25530.44㎡，容积率1.8，起拍楼面价为20000元/㎡。

地块北面就是文萃小学，东侧规划有邻里中心，距离在建7号线东兴路西站约400米。西侧为常台高速，未来或有噪音影响。一路之隔即是建屋朗诗7号地块。

地块要求装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，同时要求160平以下房源占总数的20%，意味着有人才房。

在政府新一轮的规划中，园区娄葑南部片区为核心打造独墅湖西岸新城，从配套、交通、生活品质三个方面进行大提升，将按照TOD模式进行开发，未来娄葑板块的城市界面或有大幅提升，板块资源配套或将逐渐兑现落地。

02

新区狮山板块和园区一样，皆位列苏州楼市的头部价值梯队，无论是挂地还是开盘，都会聚焦全城的目光。

去年狮山的土地市场共出让了4宗涉宅用地，且皆位于核心地段。其中大悦风华苑首开616组客户抢186套房源，中签率30.2%，选房当天即售罄，其他三个项目也预计将于今年入市，值得关注。

狮子山澜庭（澜院）三批次开启验资，卖完收官，2023年，狮山板块将有3个楼盘待入市，分别为建发缦云、金新城36号地、仁恒35号地，据悉还有两宗涉宅用地将在2023年首批次集中供地中挂出。

建发缦云

建发缦云位于高新区狮山街道竹园路北、淮海南街东，这是建发「新现代」系列产品首入苏州。

根据规划，项目拟建14幢23-26F高层，最大楼间距约54米，容积率2.5，绿化率37%，总户数有688户。

12#的平面户型图也公示了出来，2梯2户设计。

4房2厅3卫户型

南北双阳台设计，南北通透，南向阳台约8.4米双开间；

主卧带步入式衣帽间和独立卫生间；

四开间朝南，南向两个带卫生间的套房设计；

多飘窗设计，赠送空间相对较多。

同时按照规划，住宅户型面积不小于160㎡，装标不低于3000元/㎡、不高于6000元/㎡。

项目地理区位十分优越，享受狮山核心配套。周边都是刚刚交付的小区，邂湾澜庭、上贤府、铂湾澜庭，居住氛围浓厚。优质学区加持下，项目周边的二手房基本在5万元/㎡左右。

项目城市展厅已经启动，位于狮山龙湖天街，预计今年一季度入市，或将再掀抢购热潮。

金新城&苏高新项目

项目位于狮山街道玉山路北、移动苏州分公司东，就在大悦风华苑项目的西南面。

项目规划打造6栋14-17F的小高层住宅，仅184户。

项目户型面积要求不小于180㎡，装标不低于3000元/㎡、不高于6000元/㎡。

同步曝光的还有一个四房户型，位于4#楼：

四房两厅四卫户型

项目约1公里范围内有距离3号线狮山路站，龙湖狮山天街、红唐购物中心和淮海街，生活便利度较高。

项目周边集合了优质的教育资源：新区实验小学滨河路校区、新区实验初中金山路校区等。

地块周边二手房均价在3.5-5.4万元/㎡，存在一定的倒挂。

整体来看，项目将打造高端改善的小体量大平层产品，预计会在今年第一或二季度入市。

仁恒狮山35号地块

项目位于狮山街道玉山路南、塔园路西，就在新港名馨花苑的东面。是仁恒在今年第三次集中土拍中以总价15.3亿元竞得，成交楼面地价22110元/㎡，溢价率1.06%。

项目位置非常好，属于狮山核心区域，周边二手房价格在4-5万元/㎡。

项目总投资26.5亿元，计划建设工期36个月。

同时根据35号地块投资监管发展协议，住宅装修成本不低于3000元/平方米，且不高于6000元/平方米。地块内可设置住宅总户数不超过320户，住宅户型面积不小于160平方米（包含公摊面积及套内面积）。

狮山板块去年拍出四宗宅地中只有该项目暂时还未公布规划，入市时间或将在今年下半年了。

狮山2023年首批次出让地块

2023年首批次土拍，狮山核心将再次大供应，一下子挂出4宗地，使得今年的新区狮山市场看点十足。

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狮山永和村西地块

苏地2023-WG-6号位于高新区狮山商务创新区名尚花园东、吴前港绿化地南，占地面积10544.3㎡，容积率1.8，起拍楼面价为26500元/㎡，靠近大悦风华苑和金新城36号地块。

周边配套上，近红唐购物中心、淮海街、龙湖天街等大型商业体，距离轨交3号线也不远，生活配套丰富。地块周边集合了新区实验小学滨河路校区、新区实验初中金山路校区等优质的教育资源。

地块周边二手房均价在3.5-5.4万元/㎡，存在一定的倒挂。

地块要求装标不低于3000/平，不高于6000/平，总户数不超过105户，户型面积不小于160平。

今年的狮山核心板块新房供应量丰富，且清一色的大平层豪宅，高端改善置业者的选择面大为增加，同时板块竞争更为激烈。

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向阳路南、汾湖路东地块

苏地2023-WG-9号位于高新区狮山商务创新区向阳路南、汾湖路东，占地面积48693.8㎡，容积率2.4，起拍楼面价为23500元/㎡。

地块距离上瑞阁不远，距离地铁5号线石城站、汾湖路站也很近，出行便利。

商业配套上，乘坐1号线从汾湖路站出发，两站可达金鹰国际购物中心，1号线转3号线，三站可达狮山龙湖天街；教育配套上，除了地块旁侧的幼儿园用地，周边还有狮山实验小学（竹园路小学）、苏州高新区第一中学、苏州外国语学校等优质教育资源；医疗配套上，距离明基医院也非常近。

地块要求装标不低于2000/平，不高于4000/平，总户数不超过860户，面积不小于120平。

自2020年上瑞阁售罄后，向阳路片区就进入了断供状态，上瑞阁备案均价为3.2万元/㎡，而当时狮山的新房价格普遍在3.8-3.9万元/㎡，如今狮山核心备案均价已经达到4.65万元/㎡，该片区的房价或将重新定义。

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狮山横塘吴越路东西双地块

苏地2023-WG-7号地位于高新区狮山商务创新区昌普路南、规划吴越路东，占地面积13825.9㎡，容积率1.8，起拍楼面价为17000元/㎡。

苏地2023-WG-8号地位于高新区狮山商务创新区昌普路南、规划吴越路西，占地面积15802.4㎡，容积率2，起拍楼面价为17000元/㎡。

从位置上看，两宗地块与苏福快速路、轨交3号线横塘站相距不远，未来出行便捷。周边有高新区成大实验小学校、新区第一初级中学校（滨河路校区）等教育资源分布。

西北侧不远处是星河盛世新著（成交楼面地价16742元/㎡），户型建面约113-184㎡，目前在售均价3.6万元/㎡。

地块要求：7号地块装标不低于2000元/平，户型建筑面积不小于120平

8号地块装标不低于2000元/平，户型建筑面积不小于110平。

横塘这两年正处于老镇旧改进程中，未来城市界面将有所提升。

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综上所述，2023年园区核心板块与狮山都还有较多纯新盘入市，且均为清一色的大面积产品，这对于苏州高端改善客户来说，意味着今年的选择就更多了 。

目前的新房市场，改善需求已经成为主流。随着今年核心地段项目的集中入市，必将形成强烈的竞争。而基于相同地段价值，只有响应客户需求，提升产品力、交付力，才能获得更多市场青睐。