京沪同日诞生高价地 一线城市土地市场或持续火热

　　7月3日下午，备受关注的北京夏家胡同地块在重新入市后，迎来现场拍卖。恒大、泰禾、懋源等14家房企经过62轮的竞价后，最终懋源以17.7亿元配建公租房3.8万平方米竞得，该地块成为北京单价“高价地”。

　　同日，上海也诞生了一宗“高价地”。万科以48.7亿元竞得上海市浦东新区张江高科技园区中区地块，使得年内上海总价“高价地”时隔7天再度刷新。不过，两块“高价地”的溢价率相比前两个月的有所回落。

　　业内人士指出，随着房企强化回归一线城市策略，一线城市土地市场的火热会持续到三季度，四季度会有所降温。中小房企拿地变得保守。

　　京沪“高价地”频出

　　北京市土地整理储备中心的数据显示，夏家胡同地块由北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体夺得，成交价格达到17.7亿元的价格上限，另需配建3.8万平方米的公共租赁住房。不过，夏家胡同地块的总建筑控制规模不超过7.663万平方米，原本要求配建1万平方米的公租房。

　　在拍卖现场中国证券报记者看到，恒大和合景泰富举牌积极，都打算拿下这块地，但在最后几轮竞价时，懋源地产突然杀出，把保障房配建面积最终抬升至3.8万平方米。这也使得其商品房建筑面积和保障房建筑面积将大致相当，这在以往的北京土地拍卖中甚为罕见。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，若剔除保障房部分，该地块商品房的楼面价将达到4万-4.1万/平方米，成为今年以来的北京单价“高价地”，同时也是今年的全国单价“高价地”。而在北京土地交易史上，仅有去年的万柳地块单价超出上述土地。

　　张大伟还表示，按照正常的开发过程，本地块的销售之前成本在5.5万元/平方米左右。因此项目将来很可能以高端住宅的形式推出。算上企业的开发成本，叠加现在市场高端物业的平均利润，预计项目最终预期销售均价可能达到8万以上。

　　几乎就在同一时间，另一个一线城市上海也诞生了一宗“高价地”。官方信息显示，万科以48.7亿元竞得上海市浦东新区张江高科技园区中区地块，使得年内上海总价“高价地”时隔7天再度刷新。

　　挂牌信息显示，该地块出让面积7.95万平方米，规划建筑面积22.74万平方米，起始价25.82亿元。经测算，该地块成交楼面价2.14万元/平方米，溢价率为88.6%。虽然只有8家企业参与竞价，但竞价次数达到323轮，激烈程度远远超过北京“高价地”。

　　土地市场热度不减

　　值得注意的是，北京夏家胡同4万左右的楼面价并未超出市场预期，与之前市场预期基本吻合，不足3.9万平米的商品房部分，预期仅有200套左右的高端住宅入市。这一地块的价格对市场的影响甚至低于之前台湖等地块对市场的心理影响。

　　而该地块不到30%的溢价率甚至低于上半年的平均水平。中原地产研究部统计数据显示，今年以来，北京30宗住宅地块的溢价率平均为39.13%。

　　且其他地块再次延续溢价率降低的现象。7月1日，北京成交两地块，溢价率均非常低，溢价率分别为0.55%和1.11%。今天万科以9亿元竞得的房山长阳镇起步区九号地03-9-02等地块、北京城建以4.6亿元竞得的大兴地块溢价率也再次低于2%。恒大以35.6亿元竞得的昌平沙河高教园地块，溢价率也仅为16.7%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，一线城市土地资源的稀缺性以及房企继续回归一线城市仍然是当前其土地市场较高热度的主因，但溢价率有所下降表明土地市场较的热度略减。他还预计，土地市场热度会持续到三季度，四季度会全面降温。

　　张大伟认为，下半年在钱紧的大趋势下，部分企业现金宽裕、资金成本低的可能在土地市场继续有所斩获，而中小房企在土地市场可能会受到资金影响而表现开始出现保守。