“国五条”调控楼市观察：量价齐涨无税房猛涨价

　　北京是“国五条”执行细则最为严格的城市。但从其半年调控结果来看，除了新房市场受到限价影响，房价涨幅被明显压制以外，其二手房市场明显量价齐涨，而这其中，20%个税的严格征收起到了推波助澜的重要作用。

　　据链家地产统计数据显示，截至6月26日，北京市二手住宅成交量为93184套，较2012年同期上涨76.8%。2013年上半年二手房住宅成交均价为27089元/平方米，环比上涨12.3%，同比上涨24.7%，由于2012年上半年处在价格下跌后的低谷期，导致同比增幅比较明显。

　　据21世纪不动产市场研究部统计，由于新房限价，二手房房价涨幅已经持续超过新房。截至6月25日，北京市主城区二手房成交均价达到3.3万元左右，比去年同期上涨26%;而新房成交均价在2.4万元左右，与去年同期几乎持平。

　　21世纪不动产分析师张磊称，由于限价政策主要是针对新房市场的干预，不少开发商无法大幅提高房价，这也是造成最近两个月新房价格涨幅趋缓的主要原因。而二手房价格几乎缺乏有力干预手段，涨势凶猛。北京是唯一严格执行20%个税征收的城市，这个政策执行的结果是，北京二手房无税房价格一涨再涨。

　　张磊称，6月份的北京二手房市场仍以回暖为主基调。置换型客户已成为目前二手房市场成交的主力客群，他们是刚需中的刚需，这些客户在选房的过程中，往往要求目标房源必须“无税”或者“少税”。在这一背景下，“无税”二手房，近期价格不断攀高。

　　据21世纪不动产亚北区域西湖新村店反映，6月整体成交量较上月有所上涨，无税房涨势更猛，经常出现客户看好房后业主临时大幅跳价现象。例如：有一套房业主报价245万，客户决定购买后，业主又将价格涨到260万，上涨15万。还有一套69平米的房，年初140万，现在已上涨到180万，单价涨幅超过5000元。

　　记者走访发现，由于20%个税税负沉重，而这也是影响房贷的重要因素。据了解，北京在各区域均设置了区域二手房指导价，在购房实际操作中，购房者可以和业主采用阴阳合同的方式避税，该方式尽管可以将税负大幅减少，但网签额度压低，相应地购房者所能从银行获得的贷款也会减少。对于不能全款支付或者少量贷款的刚需客户而言，几乎无力承担有税房的新增的巨额成本。

　　值得注意的是，含税房的成交难度有所增大，部分业主被迫让价。据中介人员介绍，目前含税二手房的房源增加，但成交变慢，议价空间也有所扩大，部分业主为出手主动帮助做成满五年唯一住房，以此减免“个税”征收。这与大部分二手房客户放弃高税房有直接关系。

　　另外，由于二手房税负沉重，不少购房者将目光转向新房，而这使得新房市场成交量持续走高。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年上半年北京一手房(剔除保障房后)成交约44969套，较去年上半年同比上涨28.3%，2010-2012年上半年交易量分别为4.02万套、3.08万套、3.50万套，因此，今年上半年新房成交量为近4年最高值。

　　尽管新房市场房价受限价影响明显，但整体涨幅明显。数据显示，2013年上半年北京全市成交均价继续上涨，一手房(剔除保障房后)成交均价为22537元/平方米，超过2010年最高价格水平。

　　对于新房市场的调控，克而瑞研究中心副总经理林波认为，如果以国家统计局商品房均价数据为基准，则实现房价控制目标毫无压力，但通过行政手段来“制造”数据走势，对于房地产市场的长期发展，几乎没有任何实际意义，反而在短期内使得部分房源难以上市而人为造成供应紧张。

　　林波分析称，商品房供不应求的局面将在下半年继续存在，尽管在限价令的压制下房价不会出现大幅度增长，但在政策允许范围内涨价的项目将会越来越多，房价总体上涨的趋势难以根本改变。

　　业内人士认为，北京已经是国五条执行最为严格的城市，但从上半年情况来看，一再加码的行政调控以及加税等方式，并未对遏制房价产生积极有效的作用，反而是弊端越来越明显。这再清楚不过地表明，既往沿袭多年的房地产调控方式早已不适合市场形势，中央尽早建立房地产调控的长效机制，加快住房信息联网，同时加大普通商品房供应，合理抑制地价上涨等。