地产投资将会进入谨慎时期 收益下降是长期趋势

　　随着房地产行业由高速增长期进入平稳期，房价增速下降也将拉低地产投资的收益预期。

　　房地产增长进入平稳期

　　仅从人口增长及人均收入角度看，在新的均衡经济增速下，一方面人均收入提升仍有很大潜力，城镇化仍有提升空间，另一方面人口年龄结构红利长期虽然减少，但中期仍然会对房地产行业形成支撑。

　　诺亚财富研究中心在4日发布的房地产行业前景预测中表示，房地产市场并不会随着经济增速的放缓快速走向衰退，未来5-10年，房地产行业将由高速增长期进入平稳期，商品房销售面积和房价增速将回归合理水平。

　　从中期来看，目前央行有意于维持人民币相对强势的地位，国内资本项目尚未完全放开，加上中国相对较快的经济增速和较高的利差等因素综合作用，可以判断美国退出QE不会导致热钱大量、快速地从我国流出，房地产行业泡沫破灭的可能性较小。

　　目前，宏观经济对于房地产行业的依赖度有上升趋势，房地产行业对于金融业的影响也在进一步扩大，地方政府财政收入增速放缓，债务的压力之下政府对于土地出让金的依赖依旧。机构普遍认为，下半年政府调控房地产的动力不大，只要房地产价格保持可接受的增速，政府就不会真正出政策打压房地产行业。

　　区域分化强推体验式地产

　　具体到房地产实体投资而言，人口始终是支撑房地产需求的核心因素。鉴于一线和二线重点城市房地产的需求仍将高于三四线城市，住宅地产方面，一线城市和二线重点城市增长潜力最大，值得关注的城市包括北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)、合肥(楼盘)、福州(楼盘)、重庆(楼盘)、西安(楼盘)等。

　　而商业地产方面，电子商务的强势崛起，已经对销售标准化产品的传统商业地产形成冲击。相对而言，在个性化及体验式消费领域，商业地产仍然有不可替代性，主要包括在外用餐、教育文化娱乐服务以及其他生活服务。

　　据相关机构研究，短期来看，二三线的某些城市和地区的商业地产虽然面临一定的供应过剩情况，但随着城镇人口的进一步增长，过剩的供应将逐渐被消化掉。长期来看，传统商铺投资价值将逐渐消失，而体验式消费带动的新型商业地产投资价值将显现。

　　地产投资应降低收益预期

　　在较为宽松的政策环境和中性资金面下，随着上半年房地产市场情绪的回暖，下半年继续回暖的可能性较大。鉴于房地产市场正向平稳期过渡，收益降低将是长期趋势。

　　就投资房地产的三种主要方式而言，实物地产方面，自2012 年底以来，房地产二级市场资产增值收益空间收窄，租金涨幅慢于房地产升值速度，在国五条推出之后，房地产实物投资的交易成本增加。综合来看，实物房地产投资风险加大，应适当减少实物地产的配置比例。

　　房地产信托方面，由于能够获得较低成本的资金的较高信用等级的房地产企业选择信托融资的可能性不大，一些采用信托融资的房地产企业由于资质或现金流压力需要支付较高的风险溢价，导致房地产信托收益率可能不降反升，相应的，蕴含的风险会进一步增加。业内人士建议，投资房地产信托应关注基础资产的质量及风控措施的有效性。

　　最后在房地产私募股权基金方面，相比于房地产上市公司股票和房地产信托，其基金进入项目投资的时间更早，锁定时间更长，因此能够享受更高的风险溢价。“投资房地产私募投资基金，需研判基金管理人的管理能力。”业内人士提醒。