多城土地“调整规划再出让”

今年以来，多城土地市场出现地块“调整规划”后再出让的现象，成为土地市场一大新看点。据不完全统计，2025年以来，包括上海、深圳、广州、武汉、宁波、长沙等多个一二线城市已有地块通过调整规划重新入市。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，地块“调规”主要通过降低容积率、降低商业比例、放宽计容规则等方式，增加项目开发价值与市场吸引力。

多城土地“调整规划再出让”

多地土地市场已涌现出一批“调规再出让”的地块，调整规划后的地块市场表现显著提升。

从国家统计局公布的数据来看，受住宅销售放缓导致的定金及预收款、个人按揭贷款收入减少，房企资金状况呈现边际趋紧。1—7月份，房地产开发企业到位资金57287亿元，同比下降7.5%，跌幅较1-6月扩大1.3个百分点。

据克而瑞数据，截至2025年7月，销售TOP100中仍有半数房企尚未有新增土储入账。同时，从拿地房企的动作而言，主要集中于热点核心城市，拿地策略聚焦“确定性”，资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜。2025年1-7月，重点30城含住宅地块成交面积5520万平方米，同比增17%，与全国300城成交面积同比降9%形成鲜明对比。

58安居客研究院院长张波认为，城市供地策略不断优化，调规后的地块会更符合市场需求，也能使房企拿地信心逐渐恢复；地块开发门槛降低，可能促使更多房企参与开发，提升市场活跃度。同时，地块调规之后，土地出让的流拍率也有所下滑。根据58安居客研究院统计，7月全国重点65城的涉宅用地流拍率持续走低，总计仅2宗地流拍，流拍率降至1.2%，创年内新低。

政策为土地收储及调规提供支撑

业内人士指出，目前土地“调规再出让”主要分为两类：一类地块是通过调规增加地块吸引力，使其顺利出让，另一类则主要是收储地块。

值得一提的是，政策层面的支持为土地收储、规划调整以及重新出让提供了明确的指引。

曹晶晶指出，2024年6月，自然资源部、发改委联合下发《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，提出三个方面18条举措处置闲置存量土地，明确鼓励地方政府“收、调、供”联动，为调规提供了政策依据。随后，北京、上海、广州、武汉等地出现“商改住”“降容”“退地再挂”案例。

例如上海徐汇区斜土街道地块，该地块原作为商业办公用地交易成功，由小米旗下公司于2021年10月以15.5亿元底价摘得，作为小米上海总部。公开信息显示，小米竞得该地块后并无建设进展。2024年5月，徐汇区规划和自然资源局对《上海市徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元控制性详细规划xh128D街坊局部调整》公众参与草案进行公示。其中，原控规xh128D-07地块由商办混合用地调整为三类住宅组团用地，地块容积率由3.0调整为2.2，并于当年的8月7日由绿城以总价48.05亿元、30%溢价率摇号获取，成功刷新了当时全国住宅地块的最高单价。该地块即于今年5月11日线下开盘的绿城潮鸣东方项目，均价约19.5万元/平方米的120套房源实现“日光”，单日销售金额69.88亿元。

此外，据中指研究院监测，武汉2024年也有超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅。

曹晶晶认为，今年以来多地专项债收购存量闲置土地取得一定进展，政府收回地块预计将通过调规后重新再出让，考虑到政策要求“收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发”，因此今年收回地块预计需要未来几年才能陆续入市，当然入市时间也与市场情况密切相关。

张波认为，由于前些年土地出让量大，且地方城投托底现象严重，导致不少城市土地库存规模较大，不少地块规划条件不适应新形势，需要通过调规来优化土地利用。

中指研究院报告也指出，土地调规一方面可解决“商办过剩、住宅错配”的结构性失衡，另一方面可降低房企开发强度、减轻资金压力，有助于稳定市场。政策端来看，中央层面已将“盘活存量土地和商办用房”作为房地产重要政策方向，自然资源部明确允许“依法调整规划条件”，为政策执行提供操作指南。市场端来看，根据中指数据，7月末重点50城新房可售库存出清周期仍在20个月左右，市场仍面临一定去化压力，与此同时，“好房子”项目普遍实现较好去化，表明改善性住房需求仍有空间，地块通过适当调规可以更加适应当下购房需求趋势，有助于推动市场“止跌回稳”。