利润下滑倒逼一线房企高速周转 速度效益平衡术

　　也就是要实现高周转，企业内部的管理能力和资金的平衡能力尤为重要。旭辉集团董事长林中认为，高周转战略必须有一个很强执行力的团队来执行。以旭辉集团为例，在高速的发展轨道下，必须有规范的产品体系、成熟的产品质量以及对成本控制的能力。“不该花的钱一分不花，花了钱的就要用到该用的地方，确保工程质量。”林中表示。

　　“通过梳理房地产企业发展历史，我们可以看出，一方面，由于前些年大部分开发商的地价比较便宜，而土地的增值幅度又比较大，所以慢慢开发所带来的利润往往比快速开盘快速销售所带来的利润更大，开发商高周转的意愿不强;另一方面，也有开发商自己的因素，例如香港的开发商，它们的开发节奏比较慢，一个重要的因素是它们的资金使用成本低，2.5%左右的资金使用成本，比内地的银行开发贷款还低，同时融资能力也比较强，其快速周转的动力也不大。”

　　董伟海对中国房地产报记者表示，“但对于内地的房企而言，这几年，资金使用成本明显提高，特别是持续的调控以来，很多中小房企很难从银行拿到开发贷，只能转向资金成本比较高的信托和私募资金，这就逼迫企业要走高周转的路线，加大资金的使用效率，从而来降低成本。”

　　拷的运营水平

　　“一个良性的高周转企业，一定能够降低企业的资产负债率，假如房企1月份拿地，3月份付清土地款，9月份就可以开盘销售，一边有开发贷款进账，一边有销售回款，同时去化又比较快，操作好的项目。如果一个项目做得慢，银行又不给贷款，那么你就周转不起来。”董伟海告诉记者。

　　“跑得快已经不再是一种选择，而是一种必须。但快的同时，也要兼顾高收益。”阳光城总裁陈凯表示，快速的销售回款可用于及时偿付到期的债务，这也是为什么阳光城净资产负债率远高于同体量的房企，但财务一直保持稳健的关键原因。

　　在流动性收缩的背景下，每一个开发企业都有走高周转战略的动力，因为高周转意味着流动性，意味资金的使用效率。同时，高周转的战略，也给房地产私募提供了很多机会。

　　“如果在同等条件下，房地产会优先选择高周转的项目，快速周转意味着基金投资的效率提高。此外，从一个企业的总资产周转率、流动资产周转率和存货周转率上，能看出这个企业的经营策略和管理水平，在面对行业调整时，企业和企业之间的差距会愈发明显地体现出来。从资金安全性的角度出发，资本也会青睐管理和经营水平高的企业，这些企业发展比较有计划，项目来源持续稳定，盈利意识和能力强，竞争力不同一般。”董伟海说。

　　不过，高周转也对企业的资金运营能力提出了考验。

　　对于开发商而言，企业需要始终在现金流和盈利之间取得平衡，一家成功的房地产企业不可能只看一方面，既不能为了追求盈利而无视公司的现金流风险;也不能为了保障现金流安全而对提升利润的机会视而不见。只有这样，高周转才是高效和安全的。

　　也有很多企业，在战略上实施了高周转策略，但资产负债率也随之上升，无形中反而加大了企业的运营风险。——一个例证就是，今年6月，证券研究机构莫尼塔就警示投资者，要远离高周转高杠杆类房地产企业。