规划卡壳 豪门内讧 中服地块“三年之慢”调查

　　2011年7月6日，位于光华路旁的CBD中服地块(东三环与建国路交叉口东北角)之一的Z11地块公布招标结果，唯一竞标者中信集团26.32亿元的报价与招标价完全吻合，一时间舆论大哗。这一“神仙地块”事件随后以投标无效告终，整个中服地块也很快陷入沉寂，淡出了公众视野。

　　距离这一争议事件2年，距离中服地块正式招标(2010年7月)3年，中国房地产报记者再次探访中服地块时，却发现这里的复杂故事远未结束。

　　围挡之中，工人紧张地忙碌着，来来往往的货车和移动的吊塔将这里营造出一幅繁忙的盛世图景。然而，这种热闹的场景仅属于Z8、Z9、Z10和Z13地块，位于西边的Z3、Z4等7幅地块则丝毫没有开工的迹象。而紧靠中服大厦、面积达1.51公顷的Z7地块，其上面的6层小红砖楼尚未拆迁完毕。

　　一位不愿具名的中标企业负责人告诉中国房地产报记者，Z11“神仙地块”至今还无人问津。由于中服地块的15幅地块下面需要建设一体化的地下空间，需要统一规划和施工，但目前独缺一角的状态使整个地下空间的规划陷入了“卡壳”窘境。

　　此外，由于竞标中服地块的多数是金融企业、实体企业以及地产公司的联合体，这种“高富帅”组合在拿地时气势颇盛，但真正进入操作阶段后却遭遇了重重的阻碍和矛盾，其中不乏勾心斗角的豪门内讧和令人猝不及防的中途减员。

　　“目前中服地块一切都在正常运作，如果进展顺利，2016年就能够竣工。”面对外界对于中服地块进度缓慢的质疑，朝阳区人民政府相关负责人对记者表示，“由于中服地块有太多的特殊性质，之前的确存在很多困境，但通过各种努力，已经解决了不少问题，我们对未来充满信心。”

　　豪门内讧

　　中服地块西临国贸，北靠央视大厦，东连万达广场，南接建外SOHO，总规划建筑面积32.7万平方米，将建设约100栋商务楼，入驻超过1000多家大型企业，被喻为CBD核心区最后一块“蛋糕”。在国内，还没有任何一块土地能够像中服地块这样，吸引到数量众多的顶尖开发商和实力雄厚的金融企业参与角逐。

　　由于房地产调控政策的影响，一直陷入争议漩涡的中服地块最终在2010年12月成功“出嫁”，而迎娶分割成15幅地块的都是毫无争议的豪门。其中中国民生银行股份有限公司、中国国际期货(博客,微博)有限公司、三星集团、中信集团有限公司以强大的公司实力、充沛的现金流、完美的规划方案独自取得Z4地块、Z1a地块、Z2b地块和Z15地块，其余地块的获得者包括汇丰银行、正大集团、中国人寿(601628,股吧)、阳光保险(放心保)等财团大鳄，参与其中的地产商包括万通地产(600246,股吧)、远洋地产、世茂房地产等。

　　尽管尘埃落定的中服地块竞标被业界评价为“高富帅的胜利”，但这群“高富帅”们却在短暂的得意和幸福后，各自陷入了不同的困境之中。

　　“联合体拿地和企业单独拿地情况不同，虽然联合体在拿地前都会申报企业自身需求，但由于企业的行业属性、优势等不同，在拿地之后会产生很多问题。”北京(楼盘)市国土资源局一位内部人士对中国房地产报记者表示。

　　世联地产(002285,股吧)战略顾问部总监陈文言则认为，“2011年、2012年很多企业都面对着实体经济低迷和政府调控压力，运营CBD这种特殊地块，会大大增加企业风险，一些企业有别的想法很正常。”

　　这种现象集中体现在至今仍未有任何开工迹象的Z14地块上。该地块的竞标者堪称“超级联合体”——由正大置地有限公司、正大集团有限公司、卜蜂国际贸易有限公司、上海(楼盘)帝豪发展有限公司、上海世茂建设有限公司、金光纸业(中国)投资有限公司、东莞(楼盘)玖龙纸业有限公司、华侨凤凰集团股份有限公司、华康资本有限公司、正大制药投资、中山(楼盘)凯茵豪园房地产这11家企业联袂组成，并最终以41.14亿元的报价如愿以偿。

　　“虽然Z14地块最终交由正大集团来操盘，但毕竟联合体组成过于庞大，关系背景也复杂多样。虽然竞标时显得人多势众，但随着实际问题摆上桌面，众口难调的问题就逐渐暴露出来了。”知情人士告诉记者。

　　该人士透露，这11家企业目前分为两大派系，即正大系和曾经的中国女富豪张茵操控的玖龙系。由于两大派系都希望将Z14项目打造成自己在北京的总部，争执在所难免，但更为棘手的是，每个派系内部也有矛盾。

　　“像上海帝豪发展这样的企业基本上是没有实业的，也没有房地产发展经验，但老板手中有钱，觉得天时、地利、人和都占尽，希望追随‘带头大哥’正大集团在这场盛宴中大赚一笔。”该人士说，“但正大集团希望建自己的总部长期持有，追随者觉得这样没有出租出去尽量套现划算，在这种利益分配方案上起了冲突。”

　　目前，沉寂的Z14地块背后是汹涌的内部分歧波澜，“有的企业觉得进展太缓慢，有的企业觉得股份和操作不成正比例，有的企业觉得风险太大，而最关键的问题是，现在谁都不愿意掏钱了，整个局面僵在那里了。”该人士说。