高价抢高价地现已被深度套牢 中华企业做大非易事

　　　上海(楼盘)地产集团内部新一轮整合，暗流涌动。

　　金丰投资(600606,股吧)的停牌，引发了一连串猜想。金丰投资并非上海地产集团手中唯一A股壳资源，大股东上海地产集团除控股金丰投资38.96%外，同时控股另一地产上市平台中华企业(600675,股吧)36.36%。如若绿地借壳金丰投资成行，上海地产集团内部的资产重组与整合步伐会加速，中华企业或被定位成集团内部唯一的地产上市平台。

　　但做大做强中华企业，也并非易事。中华企业董事长朱胜杰在不久前的公司2012年股东大会上透露，大股东上海地产集团未来将会把旗下地产资产陆续注入中华企业中。但是对于具体注资计划，朱胜杰坦承，受相关政策环境影响，进展较慢。此外，中华企业所面临的发展瓶颈问题，也亟待解决。中华企业是高价抢高价地被深度套牢的中小房企的样本，多幅高价地成为企业的“吸金黑洞”，为此不得已走上了危险的资本钢丝，净负债率高达158.34%。对此，朱胜杰也坦言，公司将继续运用银行贷款、信托等方式，为项目的开发提供现金流。

　　对于接下来回笼资金有哪些举措，时代周报记者多种方式联系中华企业董秘办公室相关人员却一直未果。

　　多幅高价地成“吸金黑洞”

　　今年是中华企业上市的第20个年头。

　　“同样是20年的发展，同样是上海的公司，绿地房地产业务的销售额超千亿，而中华企业呢?公司应当反思。”在日前的公司2012年股东大会上，有股民如此质问中华企业董事长朱胜杰。公司2012年年报显示，去年全年新盘和存量销售资金回笼仅 53.58亿元，与绿地相差20倍有余。

　　在中房信研究总监薛建雄看来，中华企业业绩踌躇不前，与公司近年的发展战略有关。在2010年前后高价抢高价地，又被深度套牢的中小型房企中，中华企业是最典型的一个样本。2009-2011年的3年时间里，中华企业挟百亿资本，在上海为中心的长三角一带布局了一张高歌猛进的路线图，抢滩拿下多个区域高价地项目。

　　按照正常进度，这些项目在2012年前后就应该陆续上市销售，但在多年政策市环境下，中华企业手中的多幅高价地开发缓慢，不仅未为其贡献多少收益，还成为企业的“吸金黑洞”。

　　中华企业2012年年报显示，拿地已3年多的罗店新镇D1-2地块，已累计投入资金22.41亿元，但其尚未实质开工。时代周报记者发现，该地块项目进度虽标示为“在建”，但在2012年的开工面积、竣工面积、累计竣工面积等几项指标上均为零;杭州(楼盘)中企御品湾项目已累计投入资金33.8亿元，项目进度也为“在建”。此外，朱家角项目也处于“在建”阶段，而楼板价高达30291元/平方米的苏州(楼盘)项目则仍处于“前期阶段”。

　　对于部分已经面市的高价地项目，中华企业深陷“降价即亏本、保价则滞销”的进退维谷之中。誉品谷水湾项目就是一个最好的案例。在2012年年报中，中华企业对尚未开盘销售的誉品谷水湾项目计提了存货跌价准备2.58亿元。

　　今年4月份以来，誉品谷水湾项目正式推出了459套房源。上海网上房地产数据显示，目前该批房源已售出160套，合同均价约为1.7万元/平方米。“高价地项目的市场销售价格很难打平成本，1.7万元的单价其实就是个保本价，”薛建雄对时代周报记者分析称，后面再推的房源价格涨点，才能勉强盈利。

　　时至今日，上述高价地项目已经演变成现在巨量难以消化的存货。凤凰财经显示，中华企业去年底的存货周转天数为3818天，而万科同期为1275天，保利为1399天。而公司今年一季度财报显示，截至3月底，公司尚有超174亿元存货资源，占同期总资产的66%。

　　但就在存货高企的情况下，中华企业近日还发布公告称，公司股东大会授权董事会2013年度购买土地，总金额不超过38亿元。上海易居研究院研究员严跃进就认为，中华企业造血能力欠缺，此时拿地或暴露诸多风险。而对于该笔38亿元的土地投资，中华企业亦未透露资金来源。

　　净资产负债率高达158.34%

　　事实上，房地产之路越走越窄的中华企业，也已走上了危险的资本钢丝。在A股市场融资大门紧闭的情况下，中华企业近几年在资金渠道上极度依赖信托融资等“影子银行”，高负债等财务