业绩低于预期 花样年地产金融化开始转型陷困局

　　分拆旗下物业公司谋求上市、进军小额贷款领域、试水酒店REITs，近一个月来，花样年(01777HK)进行地产金融化转型的决心显得尤为迫切。

　　7月9日，花样年总裁潘军在旗下彩生活品牌发布会上表示，希望2020年花样年的轻资产收入能超过房地产，花样年将成为基于社区服务的金融投资控股集团。

　　然而，业界认为，花样年欲将物业管理公司打造为增值服务平台的想法显得过于简单，因为物业管理一直都不是高利润行业，服务水平越高，则利润越低。

　　对于其此次联合高盈资本筹建酒店房产信托基金(REITs)的行为，业内并不看好：这一新型信托形式能否保障高回报率尚存在不确定性，花样年目前资金实力能否支撑业务转型亦有待商榷。

　　根据花样年公布数据显示，上半年公司累计实现合同销售额约36.7亿元，累计销售面积45.1万平方米，环比分别增长19%和20%。按花样年2013年100亿元的销售目标，上半年仅完成了近37%，低于预期。

　　此外，花样年近几年年报显示，尽管公司酒店业务收入不断增加，但截至2012年年底，公司酒店业务已连续三年亏损。

　　记者就此事采访花样年主席潘军和首席财务官林锦堂，截至发稿，对方始终未予回应。

　　地产金融化转型蓝图

　　在花样年总裁潘军看来，轻资产模式是公司引以为荣的发展优势，未来花样年将向以金融为杠杆、以服务为平台、开发为工具的金融控股集团转型。

　　6月14日，花样年发布公告称，建议分拆旗下主营物业管理和社区服务的“彩生活集团”在港交所上市，并预期在2013年底以前完成分拆。

　　据悉，“彩生活”是花样年控股旗下从事物业管理和社区服务的专业平台。其在提供普通的物业服务外，还提供酒店管理、楼宇智能、资产运营、社区增值服务等社区综合服务。

　　此后，花样年开始尝试小额贷款业务。6月23日，由花样年全资发起的桂林市合和年小额贷款有限责任公司正式营业。

　　在金融领域完成上述布局后，花样年近日再次加码地产金融化转型。

　　7月2日，花样年与高盈集团就酒店房产信托基金项目签署合作协议，双方将携手打造酒店资产投资和品牌运营平台，为国内的酒店业主提供资产增值和海外上市的机会。

　　根据协议，花样年将为高盈在国内物色潜在酒店并购项目，并提供品牌运作和经营管理。

　　据透露，首期资金将在半年内完成注入，预计规模约100亿元人民币，将收购运营10至15家酒店，第二期资金将于一年内注入，预计投资30家酒店。

　　花样年方面表示，酒店房产信托基金发展潜力巨大，此次筹建的酒店房产信托基金将主要在一线城市并购高端酒店项目。

　　内外交困

　　事实上，酒店REITs尽管在国外已经成为一种较为成熟的房地产投融资运作模式，在国内的呼声亦高，但在实际运作上，目前国内房产信托基金始终没有实质性突破。

　　而国内首只酒店房地产信托开元产业信托(1275.HK)上市首日即跌破3.5元上市价的事实，则为花样年试水酒店REITs提供了前车之鉴。

　　据了解，开元产业信托原计划于7月5日正式登陆香港联交所实现IPO上市，但因当前市况走低，投资者反应冷淡，挂牌时间遭遇延期而被推迟至7月10日。

　　北京荣邦瑞明咨询有限公司陈民对记者表示，目前国内的酒店行业整体状况可能并没有业内预期的那么乐观。

　　面对不容乐观的外部环境，花样年此时尝试酒店房地产信托似乎显得困难重重。

　　而更令人担忧的是，花样年2012年完成了80亿的销售额，其今年上半年的销售业绩表现并不突出，完成全年100亿的销售目标尚存难度。以其目前不到百亿的销售规模，能否有足够的资金和实力完成类似酒店信托基金、小额贷款、以及电商等对资金需求极高的业务扩张，将是其面临的最大现实问题。

　　花样年2010～2012年年报显示，公司三年来酒店业务亏损额分别为1483.6万元、3986.9万元、5375.6万元。在酒店业务方面尚处在起步阶段的花样年，未来能否成功运营10多家甚至30家酒店有待考证。

　　标普指出，花样年债务融资支持的扩张很激进，其杠杆水平恶化程度可能比其此前预期的严重。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，房企进行地产金融化转型是一个很好的趋势，但相比之下，那些业绩曲线稳健、投资风险较低、投资回报率高的房企在地产金融化转型方面更具优势。