思源：上周成交量小幅下滑 供应市场大规模爆发

　　政经要闻

　　国家发改委：楼市调控或将逐步转型

　　国家发改委主任在一个报告会上作了《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告，指出要促进房地产市场平稳健康发展，坚持房地产调控各项政策。加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求。

　　观点：新一届政府成立以后，已经不再对调控过度关注，而是将重点转向了如何加大保障房建设力度、加快棚户区改造、确保居民首套自住房需求等方面。而从这些年房地产市场的发展以及房价的变动情况来看，市场不健康以及房价上涨过快的主要危害，也不在市场和房价本身，而在政府的行为，在于政府没有将中低收入这个需要政府保障的群体放在心上，放到政府工作的重要议事日程。

　　商品房现缴2%公证费财产继承公证费将取消固定比例

　　国家发展改革委、财政部称，自今年10月1日起，降低14个部门20个行政事业性收费项目的收费标准，主要涉及公安、司法、交通、农业、工商等部门。此次降低收费标准每年可减轻企业和社会负担约2亿元。据发展改革委、财政部《关于降低部分行政事业性收费标准的通知》，公证收费中的财产继承、赠与、接受遗赠收费标准，由原来按固定比例收取，改为分段递减累计收取，并大幅度降低。

　　观点：在限购政策并未出现松动的情况下，类似费用的降低，可能会使得部分市民钻漏洞;以前一些行政事业性收费的标准或比例偏高，导致钻漏洞的成本也高，如今比例降低，成本减少，不排除利用父母亲名义购房这种情况增多的可能。

　　“两山一镇”工程　力争年内出成效

　　苏州城西，随着“两山一镇”环境整治生态提升工程的实施，木渎镇、灵岩山、天平山景区将以全新面貌迎接八方游客。按照建设城乡一体化发展先导区、新型城镇化建设示范区、历史文化和生态文明展示区的目标要求，“两山一镇”工程启动实施三个月来，各项前期工作开展紧凑而有序，力争年内出成效。“两山一镇”环境整治生态提升工程范围约6.2平方公里，预计总投资58.5亿元 。

　　观点：“两山一镇”环境整治努力让周边群众生活更加舒适便捷，整体形象得到大提升，真正使文化资源和环境资源优势迅速转化为现实的竞争优势和发展优势;同时使木渎地区生态环境水平迈上新台阶，成为全市生态文明建设、文化旅游发展和新型城镇化建设的又一亮点。

　　财政部：上半年地方财收增13.5% 因房地产成交额大增

　　8月14日，财政部公布了7月份财政收支情况。7月份，全国公共财政收入11849亿元，比去年同月增加1177亿元，增长11%。其中，中央财政收入6049亿元，同比增长8.8%;地方财政收入(本级)5800亿元，同比增长13.5%。地方财政收入增长，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，带动相关地方税收增加。

　　观点：下半年开局，伴随经济出现企稳迹象，曾经增速明显放缓的财政收入也出现回升态势。考虑到后几个月我国经济仍将保持总体平稳发展态势，加上基数因素对中央财政收入增长起正向拉动作用，下半年中央财政收入累计增幅将会逐步提高。

         新房市场

　　从销售数据来看，本周成交量小幅下滑，在冷寂了两周后，供应市场终于大规模爆发，约23.24万方新增供应量入市，环比增加4050%。然而，由于本周成交量进一步萎缩，造成全市供销比大涨，维持数周的供销平衡局面被打破。

　　各区销售套数排名依次为：吴中区、园区、姑苏区、高新区、相城区 。

　　平均单套成交面积为117㎡，本周苏州市场改善需求逐步释放，整体市场稳健发力。

　　成交方面，本周成交环比上周降幅15.91%， 8月楼市连续三周出现环比下滑，淡季市场蓄客难度上升，开发商放缓入市脚步潜心“蓄水”，本周迎来首次开盘小爆发，7盘800多套房源入市，8月楼市销量的不断萎缩，并没有影响开发商的涨价热情，园区、姑苏区楼盘均以“涨价”为主基调，8月楼市“走价不走量”的整体行情逐渐清晰。

　　均价方面，本周住宅成交均价整体呈现上扬趋势，虽然在周四一度走低，跌落万元基线，但之后便直线上涨，并在周日突破14,000元/㎡的高位。

　　NO.2 各区成交情况分析

　　本周园区预售住宅面积为72,460㎡，住宅成交面积为38,230㎡，供求比：1：0.53。本月住宅代表项目双友新和城4.06万方住宅预售;绿城桃花源3.19万方住宅预售。

　　本周园区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为123㎡。

　　主要成交项目有朗诗未来街区(60套)、九龙仓时代上城年华里(40套)、中海8号公馆(30套)。朗诗未来街区三期最后一批批房源8月10日加推，主要户型面积78㎡，共15、16#两幢小高层，72套房源，目前剩余不多，总价68万/套起。九龙仓时代上城3期年华里目前在售18#20#22#23#25#26#高层毛坯，均价12,000元/㎡，户型面积100㎡、120㎡、140㎡，还有几十套房源，目前总价优惠4万再99折。中海8号公馆预计9月中旬加推1#部分房源和2#3#两幢。目前在售户型面积80-115㎡，33#39#毛坯高层户型均价11,500-12,000元/㎡，1#非毛坯小高层均价13,000元/㎡，目前预约享1万抵6万优惠。园区刚需市场大范围的集中签约潮暂时结束，100㎡以上的改善型房源成为去化主力;园区楼盘频频涨价的举动，再次给了吴中区加快抢占刚需市场的时机，两区之间的抢客竞争还将加剧。

　　本周吴中区预售住宅面积为61,354㎡，住宅成交面积为47,649㎡，供求比：1：0.78。本月住宅代表项目香溢澜桥2.97万方住宅预售，朗诗绿街南岸3.16万方住宅预售。

　　本周吴中区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，套均面积受区域改善户型成交影响，为118㎡。

　　主要成交项目有金山别墅(37套)、甫澄熙岸(32套)、保利居上(28套)。金山别墅，在售268-360㎡联院别墅、151-310㎡叠院别墅、约86㎡半山小豪宅，目前优惠及价格：小豪宅1万抵4万，总价110-120万左右;叠院别墅交3万抵15万，总价在300-400万左右;联排别墅交5万抵20万，总价在400-700万左右。甫澄熙岸目前在售房源仅剩15套，位于1、2、3、4、5、6、7、8号楼，均为多层房源，面积为85-137㎡，均价8,188元/㎡。保利居上，主推30#31#高层毛坯，户型面积87㎡、139㎡、160㎡，均价11,000元/㎡。本周吴中区楼盘主要以去化库存为主，独墅湖西板块和木渎板块大盘集中，住宅存量较为充足，板块成交走势相对乐观。

　　本周高新区预售住宅面积为38,068㎡，住宅成交面积为10,895㎡，供求比：1：0.29。本月住宅代表项目宝带熙岸3.81万方住宅预售。

　　本周高新区主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，本周套均面积为120㎡。

　　主要成交项目有旭辉华庭(26套)、中吴红玺(8套)、山湖湾(8套)。旭辉华庭在售房源户型面积为76、90、115、130㎡，目前剩余20-30套左右。76㎡的总价为65-75万元/套，90㎡的为75-80万元/套，115㎡的为100万元/套左右，130㎡的为120-130万元/套，目前团购优惠为8,000元抵38,000元。中吴红玺目前在售11、13、17、22和23号楼，小高层户型面积114-159㎡，均价9,400元/㎡;规划大平层，户型面积200-225㎡，目前样板间已公开。山湖湾97、125、142㎡三大户型样板间已经公开，在售6、10、11幢剩余房源，主推97-142㎡面积户型;以及3幢01、02单元，5幢02单元，主推104㎡、129㎡面积户型，均价9,200元/㎡。区域场缺少销量大盘支撑， 8月以来仅一盘入市的高新区，低迷行情还将持续。

　　本周相城区预售住宅面积为33,176㎡，住宅成交面积为8,615㎡，供求比：1：0.26。本月住宅代表项目中惠晨曦怡庭3.32万方住宅预售。

　　本周相城区主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，套均面积受刚需型项目成交影响，为115㎡。

　　主要成交项目有融侨城(16套)、合景峰汇国际(15套)、花好月圆(11套)。金辉融侨城7月20日加推192套房源，目前93㎡户型几近卖完，均价在11,500元/㎡;99㎡的均价在9,500元/㎡;116、130㎡的房源均在10,600元/㎡左右;大平层户型面积150㎡，均价在11,500元/㎡，依旧享受购150得190㎡的优惠。同时，购房特惠2万抵10万。合景峰汇国际主力在售八期1#2#和6#，在售主力户型为89、90、105㎡，均价10,000-10,500元/㎡，目前高层在售，八期在售户型面积88、89、105、132㎡，折后均价9,500-10,000元/㎡左右。花好月圆目前主售7#，均价8,700元/㎡，购房全款93折，按揭95折，主力面积107㎡;另有高层在售，面积108-160㎡，折后均价8,900元/㎡起。相城区近期改善型房源成交出现明显上扬，不少楼盘为减轻库存压力，加大优惠力度促销大中户型房源，刚需市场出现乏力现象，成交再次回落。

　　本周姑苏区预售住宅面积为27,337㎡，住宅成交面积为16,953㎡，供求比：1：0.62。本月住宅代表项目苏地2012-G-4号定销商品房2.73万方住宅预售。

　　本周姑苏区主力主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，区域套均面积继续受政策性住房强势影响，本周为105㎡。

　　主要成交项目有中海御景湾(31套)、世茂运河城(14套)、万科金色里程(9套)。中海御景湾已于7月26日下午加推了高层4号楼，户型面积为88㎡，总价在80万左右。目前在售二期7号楼小高层、6、11号楼高层88-140㎡的房源。买房可享8,000元抵23,000元优惠，准时签约再优惠5,000元。世茂运河城五期瀚河图目前在售1、2、3、5、6、7号楼高层房源，户型面积为88-138㎡，均价12,000元/㎡。五期房源预计2014年底或2015年初交房。万科金色里程在售14号楼非毛坯修房源，面积89、122㎡三房，均价11,500元/㎡，预计10月份加推8号楼和9号楼，面积135、140㎡。姑苏区楼盘自持“稀缺”，下半年“涨”声一片，由于库存压力相对较小，开发商似乎更乐于抬高区域价值，并不急于跑量。

　　NO.3 各区重点项目销售情况

　　园区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以首置常规两房、改善三房四房为主，主要成交项目有九龙仓时代上城(占竞品总量的19%)、雅戈尔太阳城(占竞品总量的13%) 。

　　吴中区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144㎡，成交以首置两房及改善三房为主，主要成交项目有保利观湖国际(占竞品总量的33%)、招商小石城(占竞品总量的22%)。

　　姑苏区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、111-130㎡、131-144㎡，成交以常规两房、三房为主，主要成交项目有中海御景湾(占竞品总量的48%)、世茂运河城(占竞品总量的23%)。

　　高新区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡，成交以首置两房、三房为主，主要成交项目有姑苏公馆(占竞品总量的22%)、金科王府(占竞品总量的20%)。

　　相城区

　　主要成交面积段集中在76-90㎡、91-110㎡、131-144 ㎡，成交以首置常规两房、三房为主，主要成交项目有融侨城(占竞品总量的36%)、合景峰汇国际(占竞品总量的26%)。

　　NO.4 预售证领取情况

　　预售证总建筑面积 25.48万方

　　住宅预售面积 23.24万方

　　占新增预售总量 91%

　　园区住宅预售面积 7.25万方

　　占全市住宅预售总量 31%

　　本周园区、吴中区、高新区、相城区、姑苏区获住宅预售。

　　园区代表项目双友新和城4.06万方住宅预售;绿城桃花源3.19万方住宅预售;

　　吴中区代表项目香溢澜桥2.97万方住宅预售;朗诗绿街南岸3.16万方住宅预售;

　　高新区代表项目宝带熙岸3.81万方住宅预售;

　　相城区代表项目中惠晨曦怡庭3.32万方住宅预售;

　　姑苏区代表项目苏地2012-G-4号定销商品房2.73万方住宅预售。

　　NO.6 苏州市场楼盘优惠信息

　　从优惠力度比来看，2013年8月苏州市场预计有207个楼盘(在售楼盘总调研量为273个)推出优惠，占比75.8%;环比7月的75.66%略减少。其中住宅项目121个，别墅项目40个，商业项目46个。

　　从区域来看，园区在此次优惠楼盘中贡献最大,区域楼盘增加优惠力度占增加优惠楼盘总数的39.29%。相对于园区，其他区县均已常规性优惠为主，延续七月的优惠力度。

　　从市场整体来看，绝大部分项目都以常规优惠来吸引购房者，团购、抵房款、特价房等等。总的来说，8月大规模的优惠罕见，苏州楼市仍将延续之前的局面，8月优惠谨慎增加，甚至减少，尤其在住宅市场方面，开放商的“缩手缩脚”一定程度上反映出在置业者与开发商的博弈中，开发商仍然占主导地位。