同策张宏伟：中央政府稳定住房消费 释放出三大信号

　　10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。其中，稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件这些措施成为房地产行业最为关心的话题。

　　此前，“央四条”措施也于9月30日刚刚发布，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。

　　从上述两次官方政策表态及各地“救市”政策频发的市场背景来看，中央层面在较短时间间隔内多次强调支持居民家庭首套自住购房、稳定住房消费等的表态尚属首次，这其中透露出当前政策层面的特征及趋势的三方面信号，同策咨询研究部总监张宏伟认为：

　　第一、无论政策怎么调整，支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题，包括今年货币政策在“盘活存量 用好增量”的过程中，调整的核心仍然是满足居民家庭首套房需求，让商品住宅市场回归居住属性。

　　第二、当美国今年11月QE正式退出之时，中国宏观经济也刚好为触底阶段，这给中国宏观经济未来走向带来一定压力，这就倒逼中国货币政策及房地产调控政策走向定向宽松，通过政策层面的预调微调适度刺激宏观经济增长。从房地产调控政策走向来看，笔者预计，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持定向宽松的姿态。

　　第三、短期内“惜贷”基本面并没有实质性改变，这就决定短期内去库存仍然是主旋律。

　　今年以来，房地产调控政由今年年初控制楼市投资风险阶段的从严执行，转向下半年以来的定向宽松，从备受关注的央行新政落地情况来看，笔者认为，央四条“靴子落地”，有助提高市场去化速度，有助于部分城市市场成交量出现年底“翘尾”行情，但从各银行政策实际落地执行情况来看，短期内“惜贷”基本面并没有实质性改变，这并不利于市场基本面出现实质性好转，这就决定短期内去库存仍然是主旋律。

　　因此，对于开发商来讲，尽管央行已明确表态支持首套自住需求房贷，但是短期内来讲商业银行仍然会根据自身额度状况调整房贷利率、审批周期等，因此，在今年第四季度甚至明年上半年仍然会处于“惜贷”的市场状态下，坚持去库存及以“现金为王”的策略应该为广大开发商采纳。