下半年土地市场：“控高价地”将成主旋律

　　进入下半年，热点城市土地市场“高价地”频现，尤其是市场基本面已经出现好转的城市，比如京沪深等一线城市、苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市。随着市场热度的回升高价地的频现，地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。

　　今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如苏州、南京等，但地价依然一路走高。统计数据显示，今年上半年全国涌现205宗高价地，6月的高价地数目已再次刷新历史纪录。而在205宗高价地里，央企和国企占据了半壁江山。

　　进入7月，土地市场的“高价地月”特征仍然较为明显，除了上述热点城市“高价地”频出之外，还有嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等二三线城市城市先后诞生 “高价地”。

　　那么，上述“高价地”频现之后土地政策会有哪些变化呢?相关政府部门是不是对于“高价地”现象坐视不管呢?显然，不是。

　　从近期官方的表态来看，证监会已经收紧上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地，国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，南京、合肥等地也陆续出台了“控高价地”相关收紧政策，比如南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%。

　　此外，8月1日，市场消息传出，某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确：对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目，原则上不介入;该行还要求加强前端融资管理，对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%;此外，原则上不介入2015年三季度以后拿地成本过高的项目。

　　另据笔者了解，除了国资委、财政部等部委通过约谈央企的方式“控高价地”之外，国土资源部等多部委已经向热点城市部署研究防止“高价地”频现、防范地价异常的应对措施，通过这些措施以有效防止“高价地”的产生。同时也明确提出，下半年土地市场的重点工作也是防止“高价地”频现。

　　要防止拿“高价地”，那么，首先要明白是谁在制造“高价地”?同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年以来频频制造“高价地”的房企可以分为以下几类：

　　第一类，央企和国企拿“高价地”背后不只是企业扩充土地储备等企业发展因素的考量，其背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”，因此，央企和国企会积极争夺“高价地”;第二类，在房企销售金额排名当中，排名位于第20-50位之间的房企正在抓紧市场规模化的最后几年的窗口期积极扩张，在扩张过程中积极拿“高价地”;第三类，在过去几轮市场当中，比较稳健，也没有受到“高价地”的拖累，这轮市场当中表现也比较激进;第四类，闽系房企、有金融背景的房企等这些房企表现也比较激进，拿地不惜成本，频频制造“高价地”。

　　那么，下半年怎么样可以防止“高价地”频现?有哪些措施可以减少“高价地”的发生?同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于京沪深等“高价地”频现一线城市、苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等“高价地”二线城市，下半年土地市场的重点是防“高价地”，下半年可以通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止“高价地”的现象的再现。

　　一、针对热点城市土地市场供求矛盾的问题，不仅仅要想方设法增加土地供应，缓解供求矛盾，还应该适时引导市场舆论和预期，缓解由于地价上涨而带来的房价上涨预期。

　　1、针对新增建设用地市场的供求矛盾问题，建议各热点城市土地事物交易中心每年尽早公布当年的土地供应计划，尽量避免市场等待与供求紧张预期的积累。

　　2、就供地节奏来讲，一般来讲，上半年供地较少，下半年供地较多，建议今后供地节奏上平衡一下，适当加大上半年供地节奏，避免供地量过于集中或有的时间段出现“零供地”的不合理供地现象。这样，也可以避免由于企业集中拿地而导致的“高价地”频现的现象。

　　3、对于盘活存量用地方面，当前，政策层面仍然缺乏盘活存量用地“操作细则”与“成功案例解读”的推广，政策在执行层面也会遇到困境，比如土地转性方面。因此，当务之急就是尽管出台盘活存量用地“操作细则”，扫清盘活存量用地政策执行的障碍，然后进行“成功案例解读”的推广，让更多的企业切实感受到操作的可行。这样，热点城市每年推出一批“盘活存量用地”的地块或项目，根据计划使更多的存量用地进入房地产市场，缓解当前供求相对紧张的市场局面。

　　4、推动非住宅用地转性住宅，这也是增加住宅市场有效供应的手段。

　　二、从政府土地出让的目的来看，主要还是为了尽快缓解楼市供求矛盾的问题，起码通过近期土地出让可以调节未来1-2年内供求关系，并且可以起到初步效果，然而当前的土地市场上出现的“高价地”一般而言也要“囤地”4-5年之后方可入市解套销售，因此，当前土地供应对于未来1-2年楼市难以起到市场调节作用，反而因为地价的攀升而推动房价继续上涨。因此，针对房企频拿“高价地”而“囤地”或“捂盘惜售”等状况，笔者建议：

　　1、加快已经出让地块的项目建设进度，对于新出让的地块给予明确的开工、竣工、交付等时间限制，以防止部分开发企业拿“高价地”后“囤地”，防止开发企业“捂盘惜售”，通过加快开发节奏与供应节奏调节市场供求关系。对于拿“高价地”的房企让其因为这样的规定而望而却步，或者因此而承担亏损的开发风险。

　　2、对于已经进入开发阶段的项目，建议出台相关措施，加快开发进入，加快发放预售许可证，加快市场供应，同时，一方面通过预售许可证的审批控制房价过快上涨，一方面打击捂盘惜售，让已经获得预售许可证的项目尽快进入销售阶段，缓解短期内市场供求关系紧张的局面。

　　3、改变土地出让金的支付方式，降低激进的房企拿地杠杆。

　　为了规避楼市投资的金融风险，当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款，此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。因此，在土地出让金支付上可以针对房企短期资金较为紧张的现状而制定相对应的措施，以防止高价地的产生。比如，改变土地出让金的支付方式，由之前的分期支付改为高比例(比如南京的60%)支付或全款支付，缩短开发企业支付时间，降低激进的房企拿地杠杆，全款支付的时间可以限定在1-3个月内，这样，短期资金周转问题的房企拿地会更加谨慎。

　　三、加强土地市场监管，全国范围内建立土地利用动态巡查制度，对建设用地开发利用情况实行全程监管，防止土地闲置浪费，同时针对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违规行为的房地产开发企业，住建部、国土资源部可对典型房企进行约谈，证监会可以暂停上市，再融资和重大资产重组。