仅提高土地出让金首付“降杠杆”控高价地不靠谱

　　从近期官方的表态来看，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地，国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，南京、合肥等地也陆续出台了“控高价地”相关收紧政策，比如各大热点城市纷纷承诺增加土地供应，南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%，苏州土地出让首付升至60%。

　　但是，土地供应实际增加的量仍然没有实质性改善供不应求的市场关系，基于供应有限的市场背景下以提升土地出让金首付比例为主要特征的措施所产生的抑制“高价地”的效果微不足道，尤其是对于京沪深等一线城市、苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市而言，由于房企拿地场外配资“加杠杆”拿地方式的存在，导致部分房企拿地较为激进，这时很难改变“高价地”频现、地价超房价“面粉贵过面包”的怪相。

　　由此可见，在土地供应量有限的市场背景下，对于“高价地”现象而言，仅仅靠提高土地出让金首付比例就可以“降杠杆”减少高价地现象吗?显然示不可行的。同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地，助推房企的拿地激情，尤其是在市场火热的一二线核心城市，房企不断制造“高价地”更是离不开场外配资。同时，这样的方式拿地也留给市场更多的风险，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“高价地”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

　　首先，从提升土地出让金首付比例的角度来看，表面上来看，对于拿地企业来讲首付比例提升了，拿地门槛比之前提升了，但是，这并不构成房企拿地的土地出让金首付比例的实质性的提高。从当前热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象越来越多，比如，政府规定土地出让金的首付款必须50% ，那么，对于开发商来讲只要首付25%，通过金融机构场外配资25% 或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地，甚至制造“高价地”。

　　从房企的角度来看，通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地，尤其是制造“高价地”，一是占用自有资金比例少了，还可以利用自有资金拿更多的地或用作其他支配，另外一方面，市场一旦有风险，因为房企是通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地，最糟糕的方式就是说放弃该“高价地”的权益，“高价地”的权益根据配资的约定归属金融机构，把“高价地”的风险转嫁给配资的金融机构。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前土地市场特征来看，上述热点城市“高价地”频出，并且上述热点城市“高价地”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“高价地”或少数几个“高价地”，一旦市场遇到调整，那么这几个“高价地”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在像北上广深一线城市、合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市，一旦有住宅类用地出让便是“高价地”，即使郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。

　　再加上房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地，甚至制造“高价地”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造“高价地”的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于当前这几个热点城市来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“高价地”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

　　因此，对于上述热点城市楼市来讲，不仅仅需要通过提高首付比例，降杠杆控制“高价地”带来的潜在系统性风险，更需要对于房企拿地场外配资进行监管。只有对于房企场外配资拿地的形式进行严格监管，才能够真正影响到房企的资金链，提高土地出让金首付比例才会有真正的调控意义。

　　另外，在具体操作上，监管部门可以借鉴上海叫停首付贷的做法，也可以对于房企拿地的项目公司主体的账户进行监管，如果在拿地前后1-3个月左右时间出现机构资金的注入，那么，就可以鉴定该公司存在拿地场外配资的嫌疑，据此可以进一步审查，如果核查为事实，那么，可以对该项目公司及母公司进行处罚或将其本次信用列入融资的评级考量因素，这样，房企再考虑拿地场外配资时就会谨慎的多。届时，没有了场外配资，房企就没有办法通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地，再想制造“高价地”的时也会谨慎许多，或许通过这样的“禁令”打掉“高价地”场外配资，至少可以减少一半的“高价地”诞生，起码土地市场不会那么热，不会处处是“高价地”了。