谈起几天前在南京摇号拿到地块的事,中国葛洲坝集团房地产开发有限公司总经理助理徐海伦笑了:“我们也没想到有46家房企参与,最后我们能摇到。”
让徐海伦没有想到的是,在行业10年了,有一天开发商拿地也要摇号。
“如果满分100分,我打120分。”在9月28日接受中国房地产报记者专访时,徐海伦表达了对10月楼市的信心,但他预计明年楼市会迎来调整。
中国葛洲坝集团房地产开发有限公司总经理助理 徐海伦
中国房地产报:你这10年一直在地产行业做营销,怎么看当下火热的楼市?
徐海伦:在我看来是正常的,有行业发展的规律可寻。经过2006年和2007年的疯狂发展,2008年受大环境影响遇冷,为近十年来行业销售首次出现负增长。当时的调控虽然深度不够,但影响巨大,因为所有的房地产公司都是受次经历楼市调控。
到2009年政策救市楼市复苏,当年是我独立操作的第一个楼盘,我记得那个盘年初价格在1.5万元/平方米,到年底价格涨到4.7万元/平方米,一个项目就卖了30亿元。随着楼市回暖,2010年也是一个高价地频出的年头,这波热度到当年年底后,北京开始限购。因为“限购”、“限贷”政策的严格执行,严重制约购房需求释放。2011年下半年开始,成交量开始下降,当年“金九银十”落空,并导致全年成交量走低,给市场带来了阴影。
中国房地产报:这种规律是低谷后解压回升,上涨后受控?
徐海伦:中国房地产市场是一个“政策市”。在2012年下半年市场又开始好起来。到2013年创下中国第一个成交量高峰,2014年开始降温。这一年有一个声音是楼市黄金十年没了,进入白银十年。这种状态持续到2015年下半年,楼市又开始突飞猛涨,2016年全国一二线核心城市更是普涨。根据这个规律预计2017年楼市会调整,但楼市调整会有一个缓冲期,不会骤降。
中国房地产报:你如何看北京的房价?
徐海伦:10年前北京遍地建房子,现在五环边都没新房。土地出让减少,供应量下降,加上新房中还包括一部分保障房,这意味着北京商品房整体的供应是不足的,特别是投资性需求可供选择变少。所以如果不改变供求状况,北京的房子价格还会上涨。中国近10年人口在进一步向大城市集中,也决定了需求难减少。不过,你别看现在房子涨这么快,但开发商利润却没有10年前高了,以前土地价占到整体价格的1/3,现在土地价格已占到1/2,或2/3。北京现在销售量还不如一个三线城市中山市。
中国房地产报:那像你们刚拿到地的南京这样的二线城市,也涨势迅猛,这个怎么理解?
徐海伦:南京、合肥、武汉等这样的城市过去房价一直不高,这一轮属于补涨。人口流入的城市房价明显会提升,三线城市人口也在向大城市集中,一些城市房价上涨的动力不足,烂尾楼在这些地方也较多。未来城市的分化会更明显,企业也是。
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