这是最后的疯狂吗？房地产销售增速拐点似乎已经出现

　　9月再现”恐慌性购房“小高潮，成交量增速止跌回升，以房贷为主的居民中长期贷款也创下历史新高，但先行指标新开工面积却较前值大幅下滑。分析称，这意味着目前地产销售增速的拐点已至，地产投资增速将随之下滑，房贷未来也很有可能回落。

　　受前期房地产销售热闹影响，9月的房贷迅猛，以房贷为主的居民中长期贷款新增5741亿元，创历史新高。分析称，不断利用宽松的、高杠杆的政策，已经造成房地产泡沫，预计未来货币政策将收紧，反过来也会限制居民加杠杆，房贷很难有更大增长。

　　德国商业银行亚洲高级经济学家周浩，房地产出了调控政策后，年内应该也是最后一次看到信贷和社融这么高的增量了，这是(年内)最后的疯狂。

　　房贷高点已现 未来将回落

　　9月新增人民币贷款1.22万亿元，环比增加29%，超过预期，值得注意的是，在新增人民币贷款中，有接近四成是个人住房贷款。

　　方正证券任泽平等称，受前期房地产销售热闹影响，9月的房贷依然迅猛，居民中长期贷款新增5741亿元，创历史新高，未来很有可能回落，房贷高点已现。

　　而且金融数据创新高，且三季度GDP企稳，多数分析师预计未来货币政策将收紧，反过来也会限制居民加杠杆，房贷很难有更大增长。

　　德国商业银行亚洲高级经济学家周浩称政策的收紧是必然的：

　　新增贷款还有将近一半来自于房贷，另外就是存款没有增加，居民户在拼命的加杠杆。而且社融中委托和信托贷款很大部分可能也是跟开发商拿地有关的夹层贷款，都跟房地产有关;所以政策的收紧也是必然的，而房地产出了调控政策后，年内应该也是最后一次看到信贷和社融这么高的增量了，这是(年内)最后的疯狂。

　　瑞穗证劵亚洲公司董事总经理、首席经济学家沈建光也指出，不断利用宽松的、高杠杆的政策，已经造成房地产泡沫。预期9月将成为一个分水岭，10月信贷有可能大幅度收缩。

　　中国央行行长周小川此前曾表示，随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制。

　　先行指标下滑 节后销量大增为强弩之末

　　受到9月末调控新政密集发力多地重启楼市限购限贷的预期引发的恐慌购房小高潮影响，成交量增速止住连续5个月的下降势头，有小幅回升。

　　9月份商品房累计销售面积同比增速26.9%，较1-8月份回升1.4个百分点，地产开发投资完成额累计同比5.8%，较前值回升0.4个百分点，但先行指标新开工面积累计同比则较前值大幅下滑5.4个百分点至6.8%。

　　中泰证券罗文波称，短期来看，一线城市房价在9 月都出现了较为明显的上涨，这和调控政策发布前的恐慌抢购情绪不无关系。十一期间全国范围内密集出台了调控政策，我们认为短期内，限贷将比较有效地减少杠杆，带来成交增速的回落。并且在成交增速回落一段时间后，价格也会出现回调，其中一线城市由于刚需的承接效应，回调将会小于二三线城市。

　　国庆节后部分城市商品房的销量仍大增，主要因限购政策引发了节后非限购城市的销售回暖。据国泰君安统计数据：

　　上周一手房整体成交环比上升72%，其中一线城市上升最为明显，为155%，二手房销量本周环比上升2120%，出现大幅上涨。库存方面，17个典型城市一手房平均可售面积环比降1.1%，同比降22.5%，17个城市新房去化时间19.5个月。

　　国泰君安徐寒飞称，整体来看，限购前的购房潮以及存量在建工程陆续开工使得目前地产销售和投资数据仍然维持小幅上涨，但已经是强弩之末。

　　地产销售增速的拐点或进一步影响地产投资增速。中泰证券罗文波称，随着个人按揭贷款和预售账款在房地产开发资金来源中占比越来越高，商品房成交的增速是否能维持在高位更多程度地决定了从需求端到投资端传导效应的持久性。目前地产销售增速的拐点已至，预测今年地产的投资增速会在四季度有所下滑。