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潘利群:房地产未来即便达到总量平衡也不会崩盘

来源:中房报  李红梅 苏州房掌柜  2016-12-05 10:46:37
[摘要]“面对新时代,企业需要新的决策定位。总体来看,明年房地产形势应该是延续现在的基本状况,延续平稳推进的态势。”11月30日,在和讯网主办的“第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上。

  “面对新时代,企业需要新的决策定位。总体来看,明年房地产形势应该是延续现在的基本状况,延续平稳推进的态势。”11月30日,在和讯网主办的“第七届地产金融创新峰会暨2016中国责任地产论坛”上,首开集团党委书记、董事长潘利群表达了其对楼市的信心。“总体来看,明年房地产形势应该是延续现在的基本状况,延续平稳推进的态势。”

  提问:站在开发商的立场,如何看当下时代?

  潘利群:我们认为这是一个新旧交替的时代,也是机遇和风险并存的时代,更是一个净收益不断下降的时代。与长期以来的高收益相比,现在的房地产行业越来越接近社会规模企业的平均水平,130家上市房企平均净利率从2011年的高点16.9%持续下滑到近两年的个位数。

  随着净利率的不断下滑,房地产开发难度越来越大,开发体系越来越复杂,市场环境越来越多变,这些都促使从业者不得不重新审视行业本身。

  即使房地产净利率水平不断下降,但是房地产行业的重要地位很难动摇,2011年至今,年均8万亿元左右的销售额,12亿平方米的销售面积,这是任何发达国家都没有经历过的大市场。

  这么大体量的产业要想保持快速发展不可能,轻易的转型也是不现实的。

  提问:如何看楼市调控?

  潘利群:1998年房改以来,我国的房地产经历了几轮调控周期,基本上遵循了繁荣、调控、调整再繁荣的发展轨迹。除了部分区域、部分城市调控期间受冲击较大,大部分的地方市场还是螺旋式上升,只是看可以坚持上升多久,升到多高。

  要认清房地产的趋势,要从房地产发展的直接动因入手。我认为更核心的因素有两个,一个是组建家庭,形成最小单位的聚集,直接催生了房地产的消费量。一个是迁徙和迁居,脱离一种聚集状态,进入新的聚居状态,直接提出新的消费需求。

  中国家庭总数持续快速增长,并且远远超过人口增长的速度。以家庭为单位衡量,中国房地产市场距离总量过剩还有一段距离,也就是说大量城市居民没有居住在设备完善的成套住宅里面,即便房地产市场达到总量平衡,也不意味着绝对的过剩,更谈不上崩盘。

  另外,我们流动人口达到2.47亿,相当于每六个人就有一个人是流动人口,如此大规模的人口流动,不断地创造新的高密度都市聚集区,城市的格局正在被改写。但是危机发生的机制需要警惕,要知道日本房地产崩盘的深层次原因就是全民炒作有限城市空间的房地产资源。

  提问:企业在这种形势下该怎么做?

  潘利群:从前面的分析可以看到支持房地产发展的势头长期有效,我们首先要坚持。

  其次我们要时刻关注房地产的新风向,做到第一向内看,重新认识建成区。主要关注三大市场,万亿元棚改市场、万亿元租赁市场,数万亿元REITs市场。第二向外看,重新认识产业链,主要有三个:一是未来将成长到十万亿元的养老产业;二是已经达到四万亿元的旅游市场;三是正在开启的万亿元规模的智慧城市,智慧社区和智能建筑建设。第三向前看,重新认识城市化。

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责任编辑:李勇

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