中原周报：传统淡季叠加新政 年初市场成交萎缩

　　开年以来，各地平稳楼市的措施依然持续出台，继续因城分类调控，强化供需双向调节，成为未来各地楼市政策方向。重庆再度收紧调控政策，多部门发声表示坚决遏制“炒房”，未雨绸缪地抑制楼市投机趋势。

　　1月20日，国家统计局公布了2016年度房地产数据，多项指标在2016年同比出现大幅上涨。其中，全国商品房销售面积及销售金额更是双双刷新历史记录。2016年房地产行业对GDP增长贡献率是7.8%,而 2015年这一数据是2.4%，显示房地产行业对宏观经济依然重要的支柱地位。

　　1月以来，尽管全国整体土地市场在政策抑制之下已有所降温，但长三角城市土地备受追捧，高溢价地块倍出，其他大部分热点城市土地成交的溢价率已明显走低。各地土地供应结构冷热不均，少部分热点城市仍然维持高供应状态，土地出让金收入颇丰。

　　传统淡季叠加新政影响，新房市场和二手住宅市场成交量环比大幅回落，价格已有下调趋势。分城市线来看，三四线城市表现相对较好。中原报价指数显示前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增，中原经理指数则显示各城市整体保持平稳。近期京穗分别上调二套房贷及首套房贷的利率折扣，贷款的放款节奏也普遍放慢，房贷收紧信号日益明晰。信贷的快速增长是 2016 年各地楼市火爆的重要推手，央行已明确提出商业银行必须严格控制一季度的新增贷款，信贷环境的收紧将抑制新的一年楼市的快速启动。

　　宏观政策：强化供需双向调节 重庆调控未雨绸缪

　　中央政策：全国国土资源工作会议: 1 月 12 日，全国国土资源工作会议召开，2017 年各地楼市政策的方向得到进一步细化。国土资源部在会上表示，要建立分类调控制度、强化供需双向调节和探索房地产多元化供地机制。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例;对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。并且，允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房。与此同时，发展租赁市场得到了明确的政策支撑。

　　1 月 12 日，住建部公布由住建部、财政部联合印发的《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》。该意见明确了租赁补贴具体政策，要求强化租赁补贴监督管理和加强组织领导。该意见有利于进一步做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作，完善住房保障制度。

　　1 月 20 日，国家统计局公布了 2016 年度房地产数据，多项指标在 2016 年同比出现大幅上涨。其中，全国商品房销售面积及销售金额更是双双刷新历史记录。2016 年房地产行业对 GDP 增长贡献率是 7.8%，而 2015 年这一数据是 2.4%，显示房地产行业对宏观经济依然重要的支柱地位。

　　1 月 24 日，央行宣布开展一年期中期借贷便利(MLF)操作，利率 3.1%，较上次操作提高 10BP。这是 MLF 操作历史上首次上调利率，也是政策利率近六年来首次上调，其意义等同于加息。随着利率市场化完成，存贷款基准利率限制取消，其作为政策基准利率的作用减弱，未来需要找到新的政策基准利率，MLF 操作利率正逐渐成为政策目标利率。

　　地方政策：随着地方两会的相继召开，多地继续对房地产市场调控表态，其中热点城市均表示将严格执行调控政策，稳定房价。各地并有各项针对性地方细则出台。

　　如北京公布今年楼市调控目标为房价环比不增长;上海表示要牢固确立“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，始终坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”，完善“四位一体”住房保障体系;天津国土房管部门则表示加大楼市分类调控力度，避免土地市场出现“地王”。

　　其中最引人注目的是重庆再度收紧调控政策。1 月 13 日，重庆修改个人住房房产税暂行办法，对于在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房征收房产税，原先为第二套及以上才征收房产税。新政策自 1 月 14 日起施行。

　　自去年底以来，重庆房地产市场持续活跃，政府密切关注楼市异动。重庆国土资源等部门数次公开表示多措并举，坚决遏制“炒房”，严厉打击违法违规销售，以确保广大人民群众正常居住购房需求。同时，公积金管理中心和多家银行联合声明坚决贯彻执行房地产调控政策，采取措施，打击炒房行为;中国人民银行重庆营业管理部公开发布消息称，重庆银行业严格限制信贷资金流向投资投机性购房。

　　1 月 7 日，上海市住建委发布消息称，将集中清理核查商业办公项目，在此期间暂停此类项目的网上签约。上海市住建委表示，部分商业办公项目存在较为严重的改变房屋使用性质情况，同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。从 2016 年市场成交情况来看，上海住宅限购政策的不断收紧对于上述商办项目，尤其是其中的“类住宅”产品销售带来积极利好。而此次网签暂停，正是针对该产品市场快速扩容后所出现的问题进行集中核查处理。

　　1 月 17 日，济南出台限购细则，其中最大变化为，除主城区外，对长清区拥有两套住宅的本市居民家庭开始限制其在主城区购房;并且，在济无住房的外地人员购房的，需要提供自购房之日起前 3 年内连续 24 个月以上(含 24 个月)在济南市区及三县缴纳个人所得税或社会保险的证明。 1 月 19 日，深圳市规划和国土资源委员会出台《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》。细则规定，对商品住房和商务公寓预售价格进行管理，开发企业申报均价不得明显高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”，明确“政府指导价”，以促进深圳房地产市场健康稳定发展，防止房价大起大落。