马光远：房地产政策陷入可怕的“塔西陀陷阱”

春节后“两会”前，观察房地产市场的运行，总体的感觉是，比我们去年年底预判的要热，比统计局数字体现出来的要热：

  北京因为土地供应的大幅度减少，二手房市场再次回暖，量价齐涨，人心仍然惶惶;再加上京津冀一体化的加速，北京周边，特别是新机场概念下一些热销楼盘仍然趋之若骛;去年的一些热点城市，好的楼盘仍然紧俏;海南的房价在经历多年的低迷后得益于雾霾在其他地方的肆虐而开始明显反弹;一些热点城市周边的三线城市，因为价格的溢出效应也在补涨，在严控的政策背景和“两会”前传统的淡季，房地产仍然是热门的话题。

  自去年“9.30”以来，房地产政策风声鹤唳，高层不断喊话“房子是住的，不是炒的”，一些地方甚至明确表示“2017年房价环比不上涨”，但是，为什么市场仍然逆势而动，为什么买房者仍然罔顾已经很高的房价，漠视严厉的政策和官方的各种表态，以及统计局关于房价走势已经趋稳的说法而依然坚决的入市。

  年后对市场的实地观察，以及参加一些经济论坛大家依然不改的对房地产的关切说明：中国的房地产政策真正陷入了“塔西陀陷阱”，无论如何表态，无论政策如何严厉，无论房价多高，大家集体行动的逻辑就是：不再相信政策会真的抑制房价，任何时候，买都是最正确的选择。

  这种对政策一致投不信任票的“集体行动的逻辑”背后，折射的是政策屡屡无效，长效机制又处于真空状态下，买房者无奈又悲壮的选择。

  简单回顾一下98年以来房地产政策的变迁：

  98年，房地产市场化开启，房地产成为经济新的增长点，房地产投资额以每年超过20%的速度增长，导致2003年出现投资过热，房价快速上涨的态势。

  2003年成为房地产政策的第一次“拐点”，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施;但市场化对政策置若罔闻，导致2005年政府出台更严厉的调控措施;

  2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施(“国六条”)使政策调控的力度空前。与此相对于，限外资，限炒房，查土地，严税收等一系列举措相继出台，房地产市场可谓风声鹤唳，然而，房价上涨的速度也达到了高峰;

  08年金融危机导致深圳等城市出现了房价下跌，交易萎缩等现象，2008年6月以后，全国大部分地区出现了“价跌量减”的现象，导致各地政府一改过去调控房地产，继而采取救市的政策，挽救楼市的态势。2008年11月20日，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，新的“国六条”正式代替了旧的“国六条”，打压房价的政策在胜利的曙光到来之前却戏剧性的被救市的“国六条”取代，在前所未有的宽松的货币政策和各地不遗余力的挽救下，房地产市场再现癫狂，二手房市场的交易突破了前三年的总和，房价暴涨，再创历史新高。

  随后又被迫进行调控，在经历2013年的全面暴涨之后，2014年房地产自己调整，投资、销售和价格都全面下行，到了2015年，房地产投资降到冰点，政府又开始全面救市，以“去库存”为主题的政策使得房地产市场再次狂热，直至2016年“9.30”再次调控。

  以上事实告诉我们，1998年以来，我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策：房价快速涨的时候抑制，房价要掉的时候立即出手救，面多了加水，水多了加面。

  我从来没有见过哪一个产业像房地产一样，年年吃药，一会春药，一会打胎药，扫黄也没有像房地产市场的调控如此热衷和频繁!

  就是在这样的周期下，中国的房地产产业居然成长为全球最大的房地产市场，成为拉动几十个上下游产业的支柱产业，成为地方政府的最爱，老百姓(45.390, -0.08, -0.18%)财富的主要承载形式，这真的是一个奇迹。

  同时，必须指出，从98年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。

  如果站在产业和公共政策的角度而言，2003年以来，中国的房地产政策基本都是失败的，包括现在的“去库存”，仍然属于违背产业和市场基本规律的举动。去库存对于中小城市毫无帮助，但其一再助涨了热点城市的泡沫，导致人为的恐慌。

  管理层说：“房子是住的”，但这话要落到实处，在政策建构上并不容易，需要颠覆过去的很多做法，对土地制度、信贷制度、税收制度以及住房保障制度要进行重新构建，而且要剥离房子和很多公共福利，包括教育、医疗等的关系，需要对城市资源的过度集中痛下决心改变。

  我在上一篇文章中特别提醒，房子，应该是住的，但现在，很多房子根本不是房子，而是成了一种入场券和享受城市福利的门票。

  在房子具备很多附加值的情况下，你怎么可能说房子只是住的?

  前两天北京又传出每平米25万以上的天价学区房，一个40平的小房子就动辄千万，如果真的房子是住的，1000万，你可以选择住北京五星级的豪华饭店包房，而不是40平的旧房子。

  政策已经严厉到不能再严厉的程度，但市场仍然相信未来还会涨，恐慌性的入市仍然在继续，房地产政策的公信力的修复，绝非几句漂亮的口号能够解决，需要真正认识房地产的基本规律，并扎扎实实去构建一个真正稳定预期的政策体系，这绝非短期可以解决。