北京调控升级：自住房用地受热捧 房企拿地不手软

北京土地市场再开锣。3月28日，北京土地市场连续出让两宗住宅地块，分别为通州台湖纯自住房地块，以及密云檀营乡商品住宅地块（配建自住房），这也是自北京出台“3·17”调控及相关政策后的土地首拍。最终，在严格的调控政策下，这两宗自住房相关地块依旧受到了房企热烈追捧，楼面价均超过了1.2万元/平方米。分析认为，尽管近日北京楼市调控持续升级，但保障性质的自住房地块拥有相当的价格优势以及部分定向销售的特点，成为开发商眼中较为稳妥的收入来源，因而依然受到房企的激烈争夺。

  自住房用地受热捧

  尽管“3·17”新政及一系列调控政策严厉程度空前，但在布局北京成为企业战略意义的大背景下，多数房企仍然志在必得，竞拍当天北京市土地交易市场可谓人山人海。

  公开资料显示，北京市通州区台湖镇北神树村B-30地块用地性质为R2二类居住用地，位于通州区光机电一体化产业基地内，西邻东南五环，北邻京津高速，宗地内居住建筑规模约9万平方米将全部用于建设自住型商品住房，销售价格2万元/平方米（含全装修费用）。有分析指出，该地区周边在售项目均价在6万元/平方米左右，而该地块的销售价格则为2万元/平方米，且包含精装费用，最大套型面积为90平方米，价格优势显而易见。

  受此优势影响，台湖地块吸引了河南新筑置业、城建等17家房企参与报价，最终经过72轮竞价，该地块以15.8亿元被天恒摘得，溢价率为40%，经中原地产首席分析师张大伟测算，楼面价达1.22万元/平方米。

  北京市密云区檀营乡MY00-0103-0402、MY00-0103-0502等地块用地性质为R2二类居住、A33基础教育用地，是密云区2013年以来推出的第二宗自住型商品住房地块，宗地内将配建5万平方米自住型商品住房，且配建及竞建的自住型商品住房销售限价为1.5万元/平方米（含全装修成本）。最终，经过100轮竞拍，该地块则以17.6亿元、加竞建7.8万平方米自住房（该地块合计建设自住房12.8万平方米）的代价被首创收入囊中，溢价率约为35%，据测算，楼面价达到了1.25万元/平方米。

  低风险销售稳妥

  业内普遍认为，“3·17”新政之前，通州台湖及密云檀营乡两宗地原本只是用于补充北京自住房规模的普通用地，但在新政之后，上述地块却被开发商寄予了不同的期望。有分析指出，北京接连收紧纯商住宅和商住项目限制后，自住房产品由于较大的价格优势，以及部分定向销售的特点，不用过分担忧未来销售风险，成为了北京楼市仅剩的“活跃分子”，也因此吸引了房企的热烈追捧。

  “从地块本身看，限价政策十分严格，几乎包含了当前北京楼市调控中所有能下的‘重要药’，但依然难以抵挡意图积极拿地的房地产企业”，张大伟向北京商报记者分析，其实在调控周期之中，房企更看重自住房的这部分稳妥销售额。在张大伟看来，虽然“3·17”调控力度空前，从各方面封堵了房地产炒作的空间，但北京市场的商品房库存已从去年3月的6.6万套降至当前的4.8万套，因而大部分企业依然处于补库存阶段，因而即使市场已经出现趋势性调整，大多数企业依然对具有保障属性的尤其是住宅类地块较为热衷，“尽管保障型地块的开发利润较小，但相比‘水深火热’的商品住宅和商办，抢到了自住房地块就代表了争夺到了一定的市场份额”。

  亚豪机构市场总监郭毅也表示，对于房企而言，一方面要挣到利润，包括自住房和限价房的销售收入，另一方面也应从其他产生业绩的环节寻觅利润，“实际上，在多数房企眼中，能拿到地块是在北京继续生产发展的基本要求，因而即使是基于市场占位和品牌形象，开发商也会想方设法在北京市场拿地并进行开发销售”。

  “传统”宅地需求居高不下

  放眼北京土地市场的未来走势，分析普遍认为，自住房地块出让仍将保持相对较强的吸引力和热度。“由于自住房的保障性质，且申购人群积极性相当高，能够帮助房企节约一定的营销成本，地下车库等项目配建也将成为企业利润的一部分”，郭毅向北京商报记者分析，可以预见，开发商将继续追求这种稳妥的收入，因而在商住房严格受限的情况下，纯商品房、自住房等“传统”宅地的需求将居高不下。

  投射到房地产市场，郭毅直言，限购进一步收紧等严格的调控政策下，商品房交易量将出现明显下滑，但价格仍能保持相对稳定，“待到今年末、明年初，此前出让的限价房、自住房地块相继开发上市，相信能够推动北京商品房价格出现结构性的下调”。

  而在张大伟看来，未来北京土地市场调控不仅需要做减法，更需要做加法，即大量增加土地供应，“从土地挂牌情况看，目前北京挂牌土地中含有住宅属性的有10宗，均为自住房地块与限价地块，包含朝阳、大兴、通州等热点区域，由于这类地块限价也明显低于区域在售二手房价格，周围市场将受到明显影响”。