限制多多 吴中太湖新城商住地块究竟“花落谁家”？

　　随着轨交4号线、南环西延开通等一系列配套的逐渐完善，吴中太湖新城板块愈来愈受到热捧，板块价值与日俱增。

　　继今年1月正荣以14522元/平拿下太湖新城苏地2016-WG-77号地块，11月16日苏州市区将再度挂牌出让太湖新城一宗商住两用地块。

地块基本信息

　　资料显示，苏地2017-WG-38号地块位于吴中太湖新城塔韵路东侧、天颜路北侧。地块由四宗地块组成，其中两宗住宅两宗商业。地块总占地面积149064.2平方米，总建筑面积达470814.19平方米。地块起拍总价为369078万元，起拍楼面价7839元/平，网上竞价中止楼面价为10079元/平，一次性报价楼面价有效区间为10079~10885元/平。

地块地理位置

　　配套相对完善

　　据房掌柜实地探访，苏地2017-WG-38号地块位于今年1月正荣拿下的77号地块南面，目前正荣地块正在施工建设中。该38号地块地势平坦、形态规整，内部杂草丛生。地块西侧为轨交四号线支线溪霞路站地下空间工程，东侧为西环南延高架，东北方向分布着歌林小镇、永旺梦乐城、建屋吴郡半岛等项目。

　　交通配套方面：地块紧邻西环南延高架，畅达全城；地块距离地铁4号线苏州湾北站600米左右。据悉还规划有5条有轨电车经过该区域。

　　商业配套方面：区域内有永旺梦乐城、歌林小镇等大型商业配套，另外吴郡绿岛邻里中心也即将投入使用，基本能满足生活所需。另外在建的地下空间工程，占地面积10万方，总建筑面积为30万方，工程共地下三层，地上局部一层。地下一层为商场，地下二、三层均为地下停车库，建成后将为区域内商业注入新的活力。

地下空间工程

　　教育医疗配套方面：地块西北侧规划了国际三甲医院。另外还规划幼儿园、小学、初中，教育配套相对完善。

吴中永旺梦乐城

　　生态景观配套：地块紧邻太湖，旅游资源丰富。北有天鹅湖、南有天鹅港，紧邻苏州湾，有亲水码头、慢行系统、生态林带、观景平台等，自然景观优势十分明显。

　　地块限制颇多 对房企要求极高

　　苏地2017-WG-38号对于拿地房企要求很高，要求“竞买者报名时提供其开发且持有运营2年以上的超高层（150米以上）商业商务项目（面积不少于8万平方米）的证明”。

　　地块限制条件也十分苛刻，如下：

1. 地块一、地块二需按不小于地块住宅总计容建筑面积10%的比例配建人才公寓，建成后由苏州太湖新城吴中管委会或其授权单位按均价16000元/平方米进行定价购买。

　　2.地块一、地块二中各户型面积应不小于100平方米，其中地块一中不小于200平方米的户型面积总和应不小于住宅户型面积总和的40%，地块一、二中不小于200平方米的户型面积总和应不小于地块一、二住宅户型面积总和的30%。

　　3.地块三商业计容建筑面积≥49000平，不可分割销售不可分割转让；其余商务办公业态整体竣工后五年内不可分割销售不可分割转让，五年后需经太湖新城吴中管委会确认同意后方可整体销售。

　　4.地块四需包括—座180-200米高的塔楼及一座100米左右的塔楼。该地块商业计容建筑面积须≥150000平方米，其中公寓式酒店计容建筑面积≤50000半方米，且满足《吴中区商业办公类项目管理暂行办法》要求,可分割销售；其余商业不可分割销售且不得分割转让，其中包含一座五星级及以上酒店，该酒店须设置在高度为180-200米高的塔楼中,计容建筑面积≥5000平方米，其余业态为商务办公。商务办公部分自地块整体竣工验收后五年内不可分割销售且不得分割转让，五年后须经苏州太湖新城吴中管委会同意并确认后可整层或整栋销售。

　　业内人士表示，该地块限制颇多，对于房企的要求也很高，需要十分有实力的大型房企才可操盘。

　　板块推地节奏缓慢 地块关注度较高

　　地块所在的吴中太湖新城板块，除了今年1月的正荣地块外，已经许久未推新地，该38号地块的关注度可见一斑。

　　目前板块内在售新房有太湖颐景、融创苏州壹号院、新城湾语城等。其中建屋吴郡半岛目前在售1#、3#、6#、7#，建筑面积89-173㎡，有湖景的户型价格在23000-26000元/㎡，无湖景的户型价格21000元/㎡左右；太湖颐景目前在售高层，均价18500-26000元/㎡。在售房源主要位于1#、2#、3#，建筑面积面积95-168㎡；新城湾语城在售三期毛坯高层2#、6#楼，均价约19000元/㎡，预计11.19加推3号楼，建筑面积约104㎡、128㎡，预计均价18000元/㎡。

地块周边楼盘价格

　　二手房方面，板块内均价在16000~21000元/平左右。

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