中央政治局为明年楼市定调 加快制度改革和长效机制建设

　　12月8日，中央召开了中共中央政治局工作会议，分析研究2018年经济工作。此次会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。这意味着明年我国在落实“住有所居”目标上将迈出实质性步伐。

　　从文件的表述中，明显可以感到，2017年的调控达到一定的目标，但是调控成果并不牢固，调控手段并不长期，需要在保持调控稳定基础上，更换手段，变短效为长效。这次政治局会议是给整个中国2018年经济发展定了调子和方向。

　　其中对于住房制度改革来说，应该理解为第二次房改或开启。过去的房改应该理解为是福利分房制度到商品房住房制度的变革，现在提到住房制度改革，或意味着租赁市场的发展会受到重视，同时对于住房开发和销售等方面或有新调整，类似全装修住房交付、预售制度、房地产金融制度等。另外从长效机制建设角度看，应该是有类似的思路，预计到了2018年此类制度的推进会加快，尤其是住房财税政策等会积极推进。和房地产相关的有：1、加快住房制度改革和长效机制建设；2、防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制。下面有几点值得关注：

　　1、长效机制从“加快研究”到“加快建设”

　　对比2016年的政策“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”和2017年“加快住房制度改革和长效机制建设”，我们可以发现：2016年中央的措辞是“加快研究”，2016年对于长效机制，更多的是研究性质而非落地性质和推广性质。这也就可以解释为什么在今年会那么多城市出台那么多的政策，而且这些政策虽然都对房地产具有调控作用，但是五花八门，因为其中多多少少会带有“实验性质”。

　　而2017年中央的措辞是“加快建设”，今年的任务是研究，明年的任务是建立和落实。所以，对于整个国家，明年极大概率：

　　（1）长效机制在某一次大会上要完整公布，而不是像今年一样，一会儿一个政策，一地一个政策的让人摸不着头脑。明年极大概率，会出台长效政策包的各项时间表，以对应政治局会议上“加快建设”的表述。

　　（2）长效政策一定是一个包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面的政策包，而不是一个单一方面的政策。

　　（3）住房+制度+改革，这三个词组合在一起，是近年来少有的。一年前的政治局会议，开始提出，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。这个基调一直延续到十九大召开前。直到十九大提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这次在此基础上，点名要“加快住房制度改革和长效机制建设”。这里说的长效机制，与几年前有所不同。十八大提的是建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，重点是“市场”+“政府”；十九大提的由两个重点升格为“多”重点——不仅是多主体供给，还有多渠道保障。

　　这时候提出的住房制度改革，是一项更新的改革。但是指向却是一样的——让老百姓有个家。

　　2、防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制

　　我国当前实体杠杆率仍较高，未来的杠杆是否稳定要关注周期、房地产、城投平台三类主体杠杆变化。多种迹象表明杠杆目前已经稳住。去杠杆在宏观上是债务（可以用M2代替）的增速持续低于名义GDP增速；分部门看，地方政府杠杆率似乎也进入可控通道，以更可控的地方政府债品种替代不太可控的城投债品种；企业部门杠杆率企稳；行业视角看，除了房地产行业，其他高负债行业对总体杠杆率贡献已经为负，而地产行业的高负债增速未来料将有所趋缓但依然会对杠杆率以正贡献。房地产行业债务扩张是否能够结束，销售回款带来预收款项从利润的转换，而不会继续新增拿地提高杠杆成为下一步关注的重点。

　　3、明年房价会涨还是会降？

　　首先，极大概率，房价大涨和大降都不可能。政治局会议上，没有重提“房子是用来炒的，不是用来住的”和“加强宏观调控”的字眼，至少说明：

　　（1）现在调控的目标基本达到，或者说大部分达到，所以不必加码，保持即可。

　　（2）房价像现在一样稳定，不管是真稳还是假稳，也不管是高位稳定还是数据稳定，至少是国家愿意看见的，是认同的。

　　（3）现在的市场条件，已经具备了长效机制上台的条件。

　　其次，房价的大涨和大跌都会严重扩大金融风险，所以国家要实现“防范风险工作取得积极成效”，房价不能大起大落是个必须条件。所以，从政治意义上讲，保障金融风险可控比“长效机制”更要重要，长效机制是为金融风险可控服务。

　　4、市场影响

　　（1）从全国来看，政策的高压短时间不会减轻，因为一旦失去政策，市场会不会回到2016年上半年那种状态，会不会调控就此功亏一篑，谁也说不准。

　　（2）今年三月人大会之后，像北京半月十调控的那种密集型，暴风骤雨型的高压政策也不大可能再来，保持现在的成果即可。

　　（3）中央在等现在的政策发挥进一步的效果，以利于长效机制出台。企业在评估自身的资金链能否能够坚持到“短效机制”撤出，长效机制建立。

　　（4）对于2018年，对于中央政府、地方政府、房地产企业都是一个小心翼翼，走一步看三步的心态。

　　（5）本次周期在2018年年底很大程度上会探底，但是前提就是长效机制要出台，只有出台，中央才敢慢慢的把那些冷冻市场的“短效机制”给撤出。