东吴证券：规模优势方可致胜 地产龙头房企正崛起

　　投资要点

　　展望2018年,我们判断行业将呈现稳态格局。我们判断2018年政策将从供应端和需求端两端共同发力,带来我国住房制度一场新的变革,我们判断未来住房供应将会更加多元化,而需求端则在调控下保持稳健。供应端看,政府主要供应租赁住房、共有产权住房、保障房、棚改安置住房等保障性质住房,而市场主要提供商品房、租赁住房,满足不同群体的需求。需求端看,“房住不炒”的基调下,预计现有调控政策将维持稳定性和延续性,未来政策都会在这一基本导向下实施,政府对于房价上行,特别是核心一二线城市房价上行仍将保持低容忍度。

　　强者恒强,行业集中度预计将持续提升。我们判断2018年龙头房企销售规模增长仍将显著快于行业。集中度的提升是表象,其本质在于龙头房企在融资、品牌、管控、操盘等方面优势的体现,同时近几年龙头在行业并购上处于有利地位。同时我们认为此前压制地产板块估值的资金层面和博弈层面因素将逐渐出清,2018年战略看多地产龙头。

　　预测2018年销售面积增速-3.9%,金额增速为0%。我们判断2018年销售面积将稳中略降,预计销售面积同比增速-3.9%;分层次看,我们判断一二线城市销售面积将略微回升,其增速为3%,负增长主要受三四线城市回落拖累,其增速为-7%。销售金额将保持稳定,预计销售金额同比增速为0%,主要受二线和三四线城市销售均价略有回升带动。对2018年房地产投资不悲观,预测投资增速5.6%,核心逻辑在于土地购置费和投资强度仍将保持稳中有升。

　　投资建议:预计2018年房地产行业销售将保持稳态,而龙头房企销售规模和集中度将进一步提升。政策方面预计需求端的调控政策将延续,供应端的政策变革将提速。预测2018年销售面积增速-3.9%,金额增速为0。对2018年房地产投资不悲观,预测投资增速5.6%。整体平稳格局下,龙头房企竞争优势进一步凸显。建议关注三类标的:(1)行业龙头,看好保利地产、金地集团(暂未评级)、新城控股(暂未评级)、万科A(暂未评级);(2)成长新贵,看好阳光城(暂未评级)、蓝光发展(暂未评级);(3)资源型房企,看好招商蛇口(暂未评级)、华侨城A(暂未评级)。

　　风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。