监管新架构下楼市健康发展和风险释放该如何拿捏

　　国家统计局本周发布的数据显示，2月份全国楼市延续稳定态势。在15个热点城市中，12个城市新房价格环比下跌，一线城市环比连续7个月停涨或下跌，2月环比跌幅扩大;二线城市涨幅回落;由于棚改、去库存等因素，三四线城市继续上涨，但涨幅趋缓。

　　同比去年2月，15个热点城市中9个城市新房价格下降，一线城市连续两个月下跌，且跌幅扩大。但是，不受“控价”因素影响的二手房市场，价格未明显回调，2月份70个城市二手住房价格指数(0.2%)环比1月持平，70个城市中有49个二手住房价格上涨。

　　值得注意的是，销售面积和金额增速明显出现背离，意味着商品房销售均价仍在上涨。

　　事实上，新房由于受到严格的预售证管控、网签管控、价格管控，新房入市采取“高低搭配”的方法，从而造成新房价格在数据上下降的现象，特别是在热点城市。

　　从2017年国民经济和社会发展统计公报看，少数人的高端消费、体量小的新兴产业，难以推动经济增长从数量到质量驱动的转换。考虑到经济增长和风险防范的“双底线思维”，以房地产为主的投资驱动及对传统上下游拉动的考量，房地产保持一定的量，对增长动力平稳转换、供给侧结构性改革腾挪空间作用至关重要。

　　2016年底以来，在“房住不炒”的顶层设计新架构下，加上已经明晰的“去杠杆”和“守住系统性风险底线”的宏观调控设计，商品房市场回落在情理之中，管理层对此也有充分预期。

　　作为长效机制的核心内容，以房地产供给侧结构性改革对冲整个行业中商品房体量的下滑，并改善供给质量和效率，这就是应对预案。于是，不管是租赁崛起还是棚改，是三四线城市“去库存”抑或是农村危房改造、小城镇建设等，一定程度上也是为了对冲商品房下滑和平滑行业波动。因此，2017年以来，房地产开发投资和商品房销售出现一定背离，后者增速每月下滑2个百分点左右，1~2月的增速(4.1%)创近年新低，但开发投资却一直保持7%~10%的增长水平。

　　对于商品房市场，强力的限制性措施(限购、限贷、限售、限价等)“加码”和扩围，短期内限制住了购买力准入市场，但触发居民购房的大环境并未改变，比如房价上涨预期、“资产配置荒”等等。于是，地方政府调控楼市的主体责任，在一些地方就异化为行政干预性质很强的限价，这就出现了新房和二手住房价格“倒挂”。

　　配合房地产风险管控的是，必须管住货币供给的“总闸门”。党的十九大作出健全货币政策和宏观审慎政策“双支柱”调控框架的重要部署。在“双支柱”框架下，货币政策控制资金和信贷投放的量和价，宏观审慎防范系统性金融风险。

　　在新的金融监管构架下，房地产管理要抑制居民杠杆率，比如去年以来各地房贷额度控制，另一方面还要发挥资金价格的调节作用，比如按揭利率连续13个月上升。再有，流入房地产的资金受到严格控制，比如房企融资渠道全面收紧。因此，基于交易成本、规模竞争、配建和自持常态化拉长现金流回笼周期，开发商降低溢价率加速资金回笼的进程或将开启。

　　对此，央行已确立了房地产金融宏观审慎的新监管架构，已进入2018年监管的十大重点工作中。因此，即便新房因限价而“被降价”，整体上看，目前热点城市房价依旧坚挺，但商品住房价格溢价损耗、楼市温和回落，这是调控政策、信贷紧缩政策叠加并长期坚持后的必然结果。

　　调控高压继续坚持并一以贯之，租赁、共有产权、集体土地入市等长效机制也在渐进跟进，这既是贯彻“房住不炒”，也是削弱住房投资属性，让溢价慢慢损耗和楼市温和回调。

　　作为调控“领头羊”，北京2月份的房价有所下跌，2018年，北京还将有大量共有产权住房上市，再加上集体土地入市，北京房价还有望温和下跌。不过，房地产行业并不会衰退，反而因新市民、无房户等有效需求得到解决而保持高位，其他城市情况也类似。