联合办公运营商持续推升办公楼需求 2018年住宅价格将受到下行压力

由于办公楼租赁需求依然活跃，中央商务区内租金小幅上涨。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“联合办公的积极扩张，以及科技新媒体和金融服务业企业的需求，持续支撑整体办公楼市场。”零售物业业主通过吸引多样化的租户，以期增加购物中心的社交功能体验。物流方面，制造业公司的强劲需求推动本季度的吸纳量。由于供应量增加使部分积压的需求被释放，本季度住宅销售复苏反弹。零售物业交易量保持庞大，投资者继续从表现欠佳的零售资产中寻求增值机会。

　　“市场空置面积减少，中央商务区业主心态改善。”仲量联行最新二季度报告显示，甲级办公楼净吸纳量达355,000平方米，其中三分之一来自中央商务区。仲量联行上海商业地产部总监张静指出：“联合办公运营商在浦东和浦西的中央商务区内持续扩张，为市场持续注入动力。”在非中央商务区，除联合办公的扩张外，科技新媒体类和制造业企业是办公需求的主要驱动因素。

　　中央商务区没有新项目竣工，空置率下降1.7个百分点至10.8%。非中央商务区两个位于浦东的新项目和五个浦西的新项目竣工入市，空置率上升2.4个百分点至26.1%。若干新兴非中央商务区板块，如徐汇滨江、前滩和大连路，随着新项目的入市租赁势头有所改善。例如，徐汇滨江吸引了寻求升级和扩张机会的科技新媒体类公司的强劲需求。

　　报告显示，经过了一年的租金调整后，中央商务区租金已趋于稳定， 2018年第一季度租金环比上涨0.2%，第二季度上涨0.5%。物业品质较旧的甲级办公楼，因公司搬迁至非中心商务区而腾出的面积被重新填满，此类业主心态有所改善。在非中央商务区，租金环比上涨0.7%。诸如北外滩和虹桥商务区等成熟板块租金上涨显著，而在新兴区域中，以前滩为例，目前仍只有小部分项目竣工，租金保持平稳。

　　科技新媒体企业快速扩张，租赁势头保持强劲。

　　二季度上海共有三个产业园项目竣工交付，分别位于漕河泾和张江，共为市场新增134,100平方米。鉴于本季度新项目的高预租率，本季度市场整体空置率环比下降0.8百分点至13.2%。

　　报告指出，产业园区平均租金环比上涨0.8%至人民币4.4元每天每平方米。尤其在诸如漕河泾和张江的核心产业园区，办公面积扩张及整合的需求活跃，其中尤以科技新媒体行业的新增需求为甚。例如：总部位于北京的科技类独角兽企业今日头条，在漕河泾园区租赁了科技绿洲三期一整栋约33,000平方米的办公楼，以满足其扩张及升级办公空间的需求。

　　住宅市场新开楼盘增多，成交量继续回暖。

　　上海新开楼盘项目增多，带动整体市场成交量继续回暖，本季度一手商品住宅成交共计12,251套，环比上涨21%。由于政府限价，新开楼盘价格低于其市场预期。因此，尽管限购和贷款政策仍保持严苛，新开楼盘依然受到购房者的热烈追捧。高端住宅市场方面，融创滨江一号院和翠湖天地隽荟分别为市场注入225套和118套房。随着新开楼盘的入市，积压的需求得到释放，数个新开楼盘均在开盘当日认购一空。第二季度高端住宅共计成交202套，环比上涨19%。

　　在政府严厉的调控下，一手高端住宅价格保持平稳。然而，由于更多的二手房房东降价吸引买家，二手房价格继上季度下跌后再次环比小幅下跌0.1%。租赁市场方面，由于租赁需求保持稳健，租金较上季度持平。

　　“2018年住宅价格将受到下行压力。”仲量联行上海项目销售部总监周静指出：“鉴于地方政府抑制房价上涨和稳定住房市场的决心坚定，我们预计之后几个季度包括限价在内的严格的调控政策将继续保持。”下半年将有更多的开发商受到资金压力而加快开盘速度。我们预计2018年下半年新增供应的增加将带动销售量回暖。然而，在政府限价政策下，价格将有下行压力。

（文章来源：仲量联行）

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