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三四线楼市火热带动土地市场 一二线市场却进入低谷

来源:房掌柜  整理 苏州房掌柜  2018-07-17 11:07:08
[摘要]三、四线城市房地产市场的持续火热,提振了不少房企的业绩。而对于铁岭新城来说,更是起到了雪中送炭的作用,加之公司加大了应收账款的催缴力度,使得公司在今年顺利的完成了“脱星摘帽”工作。

三、四线城市房地产市场的持续火热,提振了不少房企的业绩。而对于铁岭新城来说,更是起到了雪中送炭的作用,加之公司加大了应收账款的催缴力度,使得公司在今年顺利的完成了“脱星摘帽”工作。


  6月8日,*ST新城发布公告称,公司自6月11日起股票交易撤销退市风险警示,股票简称由“*ST新城”变更为“铁岭新城”。


  因2015年、2016年连续两个会计年度经审计的净利润为负值,公司股票自2017年4月26日起被实行“退市风险警示”特别处理。2017年,铁岭新城实现营业收入7972.37万元,同比增长279.12%;归属于母公司所有者的净利润1.01亿元,完成扭亏。


  对于业绩的大幅提升,铁岭新城表示,去年随着铁岭新城区房地产市场逐渐回暖,恢复性发展态势明显,公司抓住有利时机,实现土地出让,主营业务收入提高;同时公司加大应收账款催缴力度,收回应收土地出让金7.3亿元,冲销对应以往年度计提的坏账,计入本年度损益。


  而随着今年公司继续收回应收账款,一季度铁岭新城实现净利润近3000万元。


  中兴华会计师事务所在其审计报告中也指出,“铁岭新城区房地产去库存非常明显,价格明显提升。从需求角度上看,新城区基础设施日臻完善,吸引力在逐渐增强,同时受一、二线城市房地产外溢效用影响,房地产刚性需求被激发。从供给角度上看,近段时间有多家国内一线房企来铁岭新区考察洽谈,具有强烈的投资意向。我们认为铁岭新城区房地产市场的回暖将会传导至土地市场,公司的业绩也将持续好转。而随着公司土地指标问题的解决, 2018年共有约300亩可挂牌出让”。


  值得注意的是,随越来越多的企业也来到新区,铁岭新城本身也在谋划产业的升级。


  去年10月份,铁岭新城已与铁法煤业、大连汇能投资签署了《战略合作协议书》。彼时的公告显示,“三方旨在优势互补,开展多领域合作,共同打造新能源产业聚集区,实现本地区和企业转型升级,进而推动铁岭乃至辽宁省新能源产业迅速发展,实现共赢”。


  据悉,在产业金融领域,三方共同出资发起设立了产业投资基金,致力于新能源领域的投资。同时,在资本市场领域,三方还将共同支持上市公司转型升级,打造可持续发展,对本地产业具有带动作用的上市企业。


  此外,在除风电、太阳能的其他新能源领域,三方还将大力开展产、学、研合作,引进国内外先进技术,积极推进生物质发电等项目建设与合作,并推进在军民融合领域的投资。


  对此,有业内人士指出,“随着铁岭新城业绩的大幅回暖,公司也有了更充足的资金进行转型升级的准备,进一步提升公司的整体竞争力和持续经营能力”。


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  2018年5月,地方城市进入土地政策发布密集期,一二线城市的土地成交量一再萎缩,三四线城市土地成交持续上行。整体来看,土地市场成交规模出现上升,土地成交的溢价率也回到高点,但受成交结构变动影响,成交楼板价跌至两年以来最低点。


  6月9日,克而瑞地产研究院公布数据显示,5月土地市场供应小幅回升,全国330城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平方米,环比上涨19%,但与去年同期对比来看,供应面积下跌8%。另一方面,本月供应地块2980宗,环比上升14%,同比则下降11%。


  综合前5月数据来看,土地市场呈现成交“大小月”的走势,4月份市场走低后,5月成交规模同环比均表现为上涨,年内1、3、5月份的成交规模相对较高,2、4月的成交则处于低位。


  值得一提的是,从本月土地市场表现来看,整体进入“量涨价跌”的运行状态,主要原因在于一二线城市的土地成交大幅降低,基本上进入“无地可拍”的局面,土地成交频繁遇冷,底价成交的地块激增。


  克而瑞地产研究院分析人士认为,一二线城市地块遇冷的主要原因包括:出让土地性质多为商办地块,且对自持比例要求较高,出让土地位置相对偏远等。此外厦门、成都、天津均有地块由于无人报价而流拍。三四线城市的土地成交量持续走高。


  溢价率方面,5月份整体溢价率为37%,环比大涨14.7个百分点,溢价率在低位运行了7个月以后首次重新回到30%以上,并且达到12个月以来第二高点。


  分城市看,一线城市在成交量极度缩小的情况下,仅有1宗地不是底价成交,平均溢价率低至1.3%,环比上月减少了5.6个百分点,创一线城市成交溢价率新低;二线城市和三四线城市溢价率分别环比上升了11.7个百分点和13.1个百分点,本月的平均成交溢价率为27.8%和42.5%,本月二线城市长沙、成都、合肥等相对地价不高的城市有较多土地出让,郊县成交的土地中不乏高溢价地块。


  二线城市本月平均溢价率为27%,环比上月增加了10.8个百分点。分析人士指出,一方面是受少量热点地块的带动,但主要原因仍在于二线城市出让的地块更多的位于偏远郊县,挂牌价较低,这些区域由于土地价值尚未被深挖,挂牌价较低且暂无最高限价的要求。


  整体来看,2018年5月,地方政府发布政策频率显著提高。南京、深圳等城市均在月内发布了土地供应计划,进一步加强住宅用地供应,深圳更是明确提出保障性住房不得低于年度住宅建设总量的60%。22日,厦门表态要多渠道增加租赁住房供应,并积极盘活存量房屋用于租赁。25日,大连出台土拍新规,要求扩大租赁住房配建比例最高至30%,土地溢价率最高上限设定为70%。主要方向仍在提高土地的供应量,抑制土地成本,确保土地市场平稳运行。


  对于下半年的土地市场走势,克而瑞方面认为,热点城市将在控制地价的前提下,进一步加强住宅用地和租赁住房用地的供应,一二线城市成交量会因此回升,不过溢价率还将维持低位。对于一二线城市的优质商办地块而言,在住宅用地投资机会减少的情况下,出于企业平衡区域投资的需要,未来或许会受到更多的关注。三四线城市方面,在企业规模竞争不断激化的行业背景下,土地市场热度会继续保持,量价指标也会持续一段时间的高位,对于房企而言应当保持谨慎态度。


  (来源:证券日报、经济参考报)


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责任编辑:徐悦

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