【长租公寓成绩单】碧桂园：发行国内首单百亿级REITs 3年100万间计划遭质疑

碧桂园旗下长租公寓品牌正式启动

　　在进入长租公寓的房企中，目标最大不过三年10万间。因而当碧桂园喊出三年100万间的目标时，业内曾一度哗然。

　　不少业内人士表示，如此庞大的房源若是基于传统的长租公寓运营方式，是很难实现的。

　　但碧桂园却非常有信心，其在接受媒体采访时表示，目前碧桂园长租业务尚在培育期，在打好基础模板的前提下，实现预期的目标并不是问题。

　　据掌柜财经了解，由于过往碧桂园扎根三四线城市，近年才将一二线城市列入战略要地布局中，因而其在一二线城市中的储备项目并不多(见下图)。于是，获取房源的方式除自持物业外，还靠租赁物业。

　　但在一二线、强二线城市中，又面临高地价造成的成本问题。碧桂园采用了农民通过入股获取资金收益的形式来获取用地;另一方面则是与政府配合，建设好周边的配套设施。

　　据了解，上海作为碧桂园长租市场的重战城市，长租项目还有储备项目30多个，单个项目体量普遍为300-400套。上海区域长租业务产品定位为中高端白领公寓。同时，大企业客户是上海区域长租公寓的重要导客渠道。此外，碧桂园还与多方合作，以租房基金的名义，在校园提前锁定未来租客。

　　目前，碧桂园已经联合居住、物业、金融、商娱、健康等领域200个行业500家供应商，为社区提供服务。

　　而“长租城市”是碧桂园结合新时代消费升级需求，在全球范围内首次提出的概念。从概念上看，“长租城市”与市面上传统单点分散式的公寓模式相比，形成了可整合全业态的产品体系。操作模式则是以房屋租赁REITs为资金来源，打造拥有公寓、产业、文旅、商业、办公等全套体系的全业态租赁城市。

　　一副生动的“长租城市”的蓝图正在其规划下跃然纸上。

　　REITs能否解决盈利问题?

　　长租公寓目前还处于谨慎发展状态，短期盈利难，融资成本较高。目前独立运营的长租公寓品牌中，能够实现盈利者寥寥，大部分运营商尚处于烧钱扩张阶段。

　　那么，碧桂园长租公寓赢利模式又能否达到预期目标?

　　不得不说，碧桂园对于长租公寓的赢利模式已经进行了先行探索，于2018年4月27日，成功做成了国内首单达到百亿级规模的REITs产品，发行首期17.17亿元。

　　但是，由于申请难度大，和长租公寓回报率低等问题，目前只有5家房企采用发行类REITs的融资手段，想要通过这种形式来解决资金链的问题，依然难度很大。

　　“虽然可以在短期内获取资金，但所承担的压力和风险还是较大的。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫如是表示。

　　另有专家表示，应理性看待长租公寓REITs。当前，房源成本以及信托基金发行利率都是长租公寓发展中不容忽视的问题。如何将盈利和市场水平标准一碗水端平才是关键。

　　碧桂园集团总裁莫斌表示：“长租公寓仅仅是一个试水，虽然目前处于微利状态，但我们的核心竞争力是品质好、速度快、成本低以及资源组合优势，将把盈利空间进一步扩大。”