【上市物企市值十强】宝龙商业：100个宝龙城目标迟迟难破！未来5年要翻3倍！可行吗？

导语：2020年初，一场突如其来的疫情打乱了人们原有的生活方式，其引发的蝴蝶效应给国内外经济发展增加了不确定性。尤其是几个月的闭关生活，让我们开始思考商业地产如何维持繁荣，未来又将走向何方？

　　掌柜财经为此重磅推出截止今年10月12日市值排名前十的上市物业企业，剖析十强物企上市之后的发展状况，以期展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。

　　实现营业收入8.69亿元

　　同比增长16%

　　中报数据显示，2020年1-6月，宝龙商业实现营业收入8.69亿元，同比增长16%。分业务来说，商业运营收入约7亿元，同比增加12.8%；物业管理收入约1.68亿元，同比增加31.5%。

　　利润方面，上半年宝龙商业实现归母净利润1.45亿元，同比增长66.4%，综合毛利率为29.3%，同比增长近3个百分点，净利率为16.7%，同比上升超5个百分点。

　　受疫情影响，企业现金流及债务情况成为了上半年外界关注重点。依托稳健的财务管理，公司上半年实现经营性流量净额2.62亿元，同比增长31%；现金及现金等价物29.5亿元，同比增长12.78%，现金流情况良好；资产负债率51%，同比上升2.3个百分点。

今年是宝龙集团成立30周年。从澳门到厦门、再到上海、面向全国发展事业，自2003年起专注开发运营综合性商业地产项目，2009年宝龙地产在香港主板成功上市。

　　值得一提的是，2019年，宝龙地产分拆宝龙商业（09909.HK）于港交所上市，成为内地首家赴港上市的轻资产商业运营服务商。其未来发展前景被市场看好，花旗、瑞银等十余家机构相继发布研究报告，给予“买入”评级。

　　瑞银指出，宝龙商业是中国前五大购物中心管理公司，未来发展前景良好，但目前股价未能反映出宝龙商业管理正面的业务前景，公司价值被低估。

　　深耕长三角

　　逐步向珠三角深度渗透

　　兵马未动，粮草先行。

　　目前，宝龙地产在长三角、粤港澳大湾区、环渤海经济区、海西经济区、海南国际旅游岛及中西部地区的超40个城市打造了超150个高品质物业项目，总土地储备2859万平方米，平均成本3201元/平方米，可售总货值3858亿元。其中，长三角占比76.1%，一二线占比超60%，完善的投资布局将有利于加速公司销售去化，确保盈利可期。

从近期拿地可以看到，宝龙商业正按规划步入稳健成长阶段，规模力奏响了其第二声部。在2019-2020两年间就已在珠海拿下三个地块，开发运营三个宝龙城商业体。

　　事实上，宝龙商业的发展布局一直紧跟宝龙地产的拿地策略。翻开宝龙地产的历年土储地图，就能知道，上述拿地并非宝龙地产的盲目扩张，而是契合其2013年至今的区域布局策略——“深耕长三角”，并逐步向珠三角深度渗透。

　　在楼市资本论看来，京津冀、长三角、珠三角这三大城市群形成了中国区域经济的“弓箭型”格局；长三角作为“箭头”，无疑在国家经济格局中分量最重、发展潜力巨大。

　　坚持高质量发展路线的宝龙地产，在以上海为核心的长三角区域储备了大量优质土地资源。伴随着长三角一体化进程的稳步推进，这些优质的土储也将为宝龙商业未来规模稳健增长和利润增长奠定坚实的基础。

目前全国在营商场共51个

　　距150个购物中心差之甚远

　　尽管2020年这只黑天鹅降维打击了大部分商业地产，但大家进击商管的拳拳野心依然。

　　宝龙近年来一方面搞闪电配售，一方面拆分商管上市融资，另一方面加大优先票据的发行额度。总之就是，想方设法“搞钱”。

　　不过，值得一说的是，宝龙的商业进展不如预期。太子许华芳亲自主持商业大局，看好三四线城市，2011年的时候就表示有信心在5年内将宝龙城市广场的数量扩张到100个。2020年宝龙商业又定下目标：深耕长三角、成为区域商业地产前3强、至2025年实现在管项目150个，其中长三角实现在管项目100个

　　如今进展如何？宝龙商业官网关于商业运营服务的简介是这样说的：目前全国在营零售商业物业共51个。

　　另一方面，在上市之前，宝龙商业的负债率一直在90%左右，2016年甚至接近100%。虽然此后逐渐下滑，且在上市后负债率腰斩，但这样的低负债率是否能维持住，得看其后几年的表现了。

值得注意的是，在反映投资带来的收益：在净资产收益率上，宝龙商业也衰退得厉害。2016年为354%，2019年却只有11.25%。

　　对于未来，宝龙商业董事局主席许华芳表示，未来商业生态是基于长三角区域进行的思考，希望在长三角高覆盖。在未来布局中，公司明确了要有多少个标杆和超级标杆项目，希望宝龙商业在长三角范围做到寡头，并保持行业前五的江湖地位。