孙宏斌与旧改的故事 借道贾村项目砸百亿抢入石家庄

大举并购之外，一直想方设法降低拿地成本的孙宏斌开始深入到旧改领域。

早前11月7日举行的“2016年中国石家庄国际投资合作洽谈会”重点合作项目签约仪式上，融创以投资方身份现身，与裕华区代表签约，正式将贾村城中村改造项目收入囊中。这也是融创首次进入石家庄市场。

尽管销售即将迈入千亿阵营，但融创在规模成长渴求下，土地成本更低的并购成为了融创自2015年以来的主要拿地方式，与此同时，鲜少涉足的旧改也成为了融创意图分羹的领域。

从最初并购佳兆业，到太原新庄城中村改造，再到收购莱蒙国际……孙宏斌的旧改故事在持续上演。

百亿抢入石家庄

公开资料显示，石家庄官方首次提到贾村旧改项目是在今年8月22日。彼时，石家庄城乡规划局发布的东南片区重点地区规划图显示，区域内涉及的十个城中村改造，其中就包括贾村改造。

东南片区位于石家庄市中心城区东南区域，区域范围为裕华区中南二环以南、裕翔街以东的区域，以及栾城区的北部区域，总面积约19.4平方公里。而贾村被明确定位为城市体验商务服务。

据观点地产地产新媒体了解，贾村所在的裕华区是石家庄市房价增幅最快的一个区域，2016年上半年以10707元/平方米位居首位，而且裕华区也是石家庄购房人最青睐的区域。

另外，贾村项目周边的赵卜口、南焦、方村等城中村改造已经率先进入开发期，除本土开发商众美地产、中宏集团外，恒大也已进驻。

项目的优越地理条件也早早吸引了融创的关注，早在官方公布之前，融创就于2016年6月21日已经获得了贾村城中村改造项目的控制权。

彼时，融创通过北京融创建投房地产有限公司，先以2300万元收购了河北涞泽房地产开发有限公司手中持有的河北巨邦46%的股权。到6月21日，河北巨邦的股权结构再次发生变化，融创持股比例升至54%，公司5000万元股本中，有2700万元由融创出资。

而河北巨邦旗下的全资子公司——石家庄市巨邦房地产开发有限公司，即为裕华区的贾村城中村改造项目开发方。

与此同时，融创团队也早已介入河北巨邦的管理。在河北巨邦的董事名单中，荆宏和易绪兵为融创代表，荆宏担任河北巨邦和石家庄巨邦的董事，易绪兵则担任两家公司的董事、总经理。在融创的管理团队名单中，荆宏为执行董事、执行总裁，并兼任北京区域公司的总经理;易绪兵则任融创西长安壹号项目的总经理。此外，融创的财务副总监梁海波担任河北巨邦和石家庄巨邦的监事。

根据融创的规划，贾村旧改未来将建设融创金融科技城项目，总投资达280亿元，建设内容包括平安金融中心、融创科技园、高端住宅等。

孙宏斌旧改故事

对于在全国各大一二线城市攻城略地的融创来说，此番进军石家庄市场称不上什么新鲜事，如若关注到贾村的旧改性质，或许可以窥探孙宏斌在拿地策略上一丝新转变。

在地产圈，绿城、佳兆业、雨润、中渝置地、莱蒙国际等企业以及各种大小项目的收购，让融创被冠上了“并购王”称号。如今，在并购之外，融创多了一个旧改戏码。

2015年初收购佳兆业或许可以算是孙宏斌涉足旧改领域一个朦胧的开端。作为深圳旧改大户，佳兆业拥有着不少优质旧改项目，尽管此前并无太多旧改经验，但获取这部分资产对意图进入华南市场的融创来说是一个难得的好机会。

虽然收购最后宣告失败，但这之后，孙宏斌似乎对旧改市场的关注开始增强。孙宏斌曾公开表示，东莞的公开市场或是旧改，融创都会参与。此外，融创也在关注武汉、西安的旧改。

对于深圳，孙宏斌明确指出，深圳旧改一定会参与，下一步可能还会并购。在深圳做住房一定要旧改，否则就拿不到地，深圳现在主要供应量就是旧改项目。

2015年11月19日，融创宣布与太原万柏林区合作开发新庄城中村改造项目。公开资料显示，这是孙宏斌在2015年高调宣布参与旧改后获取的第一个项目。

今年5月19日，融创斥资43.94亿元收购了莱蒙国际七个物业项目，得以介入深圳旧改市场。据观点地产新媒体了解，深圳莱蒙·创智谷是龙华新区首个“工改工”项目，总占地1.77万平方米，建筑面积13万平方米。及至11月7日，孙宏斌再下一城斩获石家庄贾村旧改项目。

由于开发周期慢、投入大、资金回笼慢，很多开发商都不会轻易进入旧改市场，尤其对于融创这种快周转风格的公司来说似乎也不太相符。

不过，有市场分析人士指出，融创涉足旧改主要也是出于拿地成本考虑，在动不动就出地王的一二线市场，对开发商资金和操盘能力要求都更高。

对于一二线城市的高地价，孙宏斌也公开吐槽过，融创之前在一线城市多有布局，但是后来一线城市土地市场火起来了，融创就跑去二线城市买了，但现在二线城市又火起来了，“我们就不知道去哪里买了”。

“我原来说有些一线城市风险很大，现在个别二线城市风险也很大，地价这么涨、这么贵，是不可持续的。”孙宏斌称。

在规模渴求的驱使下，土地成本更低的并购成为了融创自2015年以来的主要拿地方式，孙宏斌强调，融创的并购不会停。而旧改市场，虽然开发周期慢、投入大、资金回笼慢，但低土地成本、高利润回报无疑也与融创目前的拿地需求相吻合。