富力补仓广州再现旧改路径 黄埔200万平茅岗村开拆

李思廉口中所指的“富力地产在广州拥有的大量旧改项目”，近日正露出水面。

11月15日，广州黄埔区政府公开发布茅岗西华片城中村改造通告，宣告自11月10日茅岗西华片城中村改造正式启动拆卸复建工作。

这意味着，广州目前最大的“三旧”改造项目黄埔区茅岗城中村改造项目经历了6年的等待，终于进入首期拆迁复建工作阶段。资料显示，茅岗城中村项目东至茅岗路，南至黄埔大道东路，用地面积约79 .55公顷，计算容积率总建筑面积高达227.43万平方米。

而拿下这一“巨无霸”项目的开发企业广州市腾顺投资有限公司，正是富力地产与南驰集团的合资公司。

截至2016年6月30日，富力地产土地储备共3820万平方米，但是广州的土储货值占比仅7%。今年以来在广州公开土地市场仍旧毫无斩获的富力，似乎意在通过旧改拿地解渴大本营急速下降的储备。

广州最大旧改启动

早在2010年就被广州市政府纳入第一批全面改造的52条城中村之一的茅岗村，因整体改造体量庞大而备受关注。

按照广州环保局曾披露的公示资料，黄埔茅岗城中村改造项目，规划总用地面积达79.55万平方米，总建筑面积301.78万平方米，计算容积率建筑面积为227.43万平方米。

从改造范围来看，茅岗村改造项目共涉及2194栋房屋，预计有3000套复建房供村民选择安置，计划3年后村民们便可回迁安置。据悉，整个项目预算总投资约137.95亿元。

据黄埔区城市更新局介绍，该项目的体量是目前广州市“三旧”改造项目当中最大的一个，是琶洲村的两倍，杨箕村、猎德村的三倍。

2016年11月10日，率先启动拆卸复建工作的西华片城中村改造是茅岗城中村改造首期项目，改造用地面积约18.5公顷，规划总建筑面积约70万平方米，其中复建安置区和经联社统筹区规划总建筑面积约59万平方米。

不过，富力地产在这一“巨无霸”项目的参与过程却显得极为低调。

早在2012年8月，茅岗经济联合社就与广州市腾顺投资有限公司签署了《广州市茅岗路以西“城中村”改造利益分配协议》，将与腾顺投资共同开发茅岗村项目。彼时，代表腾顺投资出席签约仪式的是腾顺投资股东南驰集团副总邵毅珊。

观点地产新媒体从最新企业信息获知，广州市腾顺投资有限公司法定代表人为李思廉，法人股东为广州市南驰集团有限公司，企业法人广州富力地产股份有限公司。

尽管富力地产方面并未回应茅岗村项目的推进，但从上述合作开发信息来看，茅岗村项目显然是富力补充广州土储的重头戏。

旧改解渴广州土储

在今年各地一浪接一浪的企业抢地潮中，富力地产却几乎没有在公开土地市场有大动作。于大本营广州，似乎同样如此。

据富力地产2016年中报，其上半年购置土地的金额仅54.7亿元，新增的权益建面仅约149万平方米，平均价格3700元/平方米，分布于宁波、广州、太原、海南、深圳和惠州，其中广州花都狮岭项目权益建面为55.7万平方米。

不过，即便记入花都新增项目，富力地产在广州的土地储备依然走入历史低位。截至2016年6月30日，富力地产土地储备共3820万平方米，但是广州的土储货值占比仅7%。

2016年上半年，广州区域虽然仍是富力地产销售金额前三区域，但是比重却在逐步下降。在297.9亿元的半年销售业绩中，富力地产广州区域销售金额仅为27.99亿元。

而在2014年，富力地产广州区域销售金额为143.961亿元。2015年，富力地产广州区域销售金额同样超过百亿元。

今年以来大本营广州区域销售金额的急速下降，背后是富力地产保守的拿地策略。

其在广州的上一次公开拿地行动，要追溯至2015年1月23日，富力地产以底价7.42亿元获得广州萝岗开发区东区NP-B4-2地块。

事实上，纵观近三年，富力在大本营广州公开出让中拿地的次数也是寥寥可数，2011年至2013年间，富力每年在广州土拍都只有一次出手。

与之相随的，是富力地产在广州在售项目的减少。在杨箕村旧改项目富力东山新天地步入销售尾声的今年，富力在售项目仅有富力悦禧、富力天海湾及富力金港城尾货，同时其还退出了合作多年的广州亚运城项目。

根据阳光家缘的网签数据，2016年上半年富力地产不入广州房企销售金额排行前十位。

富力地产为拓展而选择的另一条道路似乎是“旧改”。在2016中期业绩会上，富力地产联席董事长李思廉曾称，富力在广州已经握有大量的旧城改造项目，正在等待政府审批，程序走完后，预计在广州会有体量达一两百万平方米新增土地，“所以也就没必要追着地王了”。

但尽管旧改有成本与利润优势，富力地产依然要面对不可预测的时间成本因素。如今终于启动拆迁复建的茅岗村，距离最初启动之时已过去了六年。