深圳城市更新新政：100%业主同意才能拆

旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等混杂的零散旧住宅区，如果也要拆除的话，原则上零散旧住宅区总的用地面积不能超过拆除范围用地面积的1/2;且前期应由区政府组织开展工作，区城市更新职能部门申报，权利主体(即业主)的城市更新意愿应当达100%。

小地块城市更新单元也应满足权利主体的城市更新意愿达100%，此外用地需为完整宗地，土地和建筑物有合法手续，满足条件的3000-10000平方米的拆除范围用地面积。

深圳市规土委昨日召开《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(下称暂行措施)的媒体通气会，措施相比上一版新增了18条条款，重点包括旧住宅需100%业主同意才能拆除，“十三五”期间全市将试点开展10个左右重点更新单元实施，非独立占地的社区级配套用房配套规模达105万平方米，2020年提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。

新版暂行措施新增条款18条

昨日的通气会上介绍，暂行措施于今年1月1日由市政府正式实施，该新一版暂行措施共七部分31条，与上一版相比，新增条款18条，修改或保留13条。重点内容主要包括：创新实施机制，试点重点更新单元开发;简化城市更新地价体系;提升公共配套设施力度;多渠道筹集建设保障性住房等。

据介绍，在2016年11月《深圳市城市更新“十三五”规划》印发之后，规划明确“十三五”期间深圳全市城市更新的总体目标、发展策略、规模安排、时序统筹等内容，而暂行措施在前两版的基础上历时近一年修改上报审批出台，暂行措施有助于各区进一步加快辖区城市更新工作推进，落实《城市更新“十三五”规划》工作任务，保障全市城市更新规划目标的实现。“十三五”期间通过更新消化存量违建预计可达1000万平方米。

暂行措施提出，合理设定合法用地比例。申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%。而比例在50%-60%之间的，拆除范围内的历史违建可以申请简易处理，即消防和质检等流程简易处理，经处理历史违建及其所在用地可以视为权属清晰的合法建筑物和土地。

暂行措施也提出，优化建筑物建成年限规定。旧住宅区如果要申请拆除重建城市更新，建筑物建成时间原则上不少于20年;旧工业区旧商业区申请的，除部分满足条件，原则上不少于15年。

此外，城市更新项目在实施主体与区里的城市更新职能部门签订了项目实施监管协议后，才能进行建筑拆除。

深圳试点开展10个重点

更新单元实施

暂行措施提出，探索政府主导的重点更新单元开发。“十三五”期间，全市试点开展10个左右重点更新单元实施。该类重点更新单元应在《城市更新“十三五”规划》划定的优先拆除重建区内。福田、罗湖、盐田、南山等区内的拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米;宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等区内的不小于30万平方米。

此外，需分期实施的重点更新单元，首期就应该落实独立占地的城市基础设施和公共服务设施、政策性用房以及用于安置回迁业主的物业。

暂行措施还提出，完善历史用地处置政策。经批准纳入城市更新计划的区域内建成区，但建成区还没签订征(转)地协议，或者已经签了，但还没给土地或者建筑物作补偿，而且2007年6月30日前用地，用地手续不完善的，由原来的农村集体经济组织继受单位自行理清处置土地范围内的经济关系。

此前市政府发文关于宝安龙岗的70个旧城旧村改造项目也将继续推进。而根据规划，城市更新单元项目改造后居住部分土地使用权的使用年限不超过70年。

此外，暂行措施提出简化城市更新地价体系。建立以公告基准地价标准为基础的地价测算体系，地价测算逐步纳入全市统一的地价测算体系。城市更新项目地价可以不计息分期缴交，首次缴交比例不低于30%，且余款一年内缴清。

人才住房方面，通气会上介绍，为进一步落实市委市政府《关于完善人才住房制定的若干措施》的文件精神，暂行措施提出城市更新中多渠道、全方面加大人才住房、保障性住房的筹集、建设力度。经初步测算，通过上述现状旧工业区调整规划功能建设人才住房、保障性住房途径，预计至2020年可提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。