荔湾新城近200万方旧改待入市 相当于五个杨箕村

即便目前广州城中村改造项目发尚未有大的变化，但城中村等更新用地未来将成为城市继续发展的重点是毋庸置疑的。

近日，历经近6年改造的荔湾新城旧改项目宣布“修成正果”，即将入市，由此再度引发行业内对广州城市更新项目的关注。

位于荔湾区白鹅潭经济圈的荔湾新城属于茶滘城中村改造项目，一期改造始于2011年中，设计的土地改造总面积达到58万平方米，整体建筑面积近200万平方米（其中约60万平方米为商业），体量相当于五个杨箕村，三个半冼村，三分之一个珠江新城。

据悉，项目首期“欣悦湾”组团属整体改造规划的4号地块，由4栋23-31层高洋房组成，总建筑面积约8万平方米，已于2016年12月获得预售证，最快2017年1月即可入市。

同样在2016年12月，广州政府发布《广州市城市更新总体规划（2015-2020年）》，明确未来4年的城市更新计划，黄埔茅岗村、文冲村以及天河冼村等同样等待了数年的城中村改造项目也相继宣布启动拆卸复建工作。

在土地资源日渐稀缺的时代，旧改用地已慢慢成为城市未来发展的重点，以往一直被认为进度缓慢的广州，在新年到来之际的一系列规划启动工作，似乎预示着新的改变。

广州城市更新提速

数据显示，自广州市实施城市更新以来，累计批复城市更新项目（适用“三旧”改造政策的项目）共336个、约37平方公里。至2016年3月份，39个项目基本完工，97个项目进入开工建设，200个项目正在办理储备、用地报批或规划报建等前期手续。

目前，广州全市城市更新用地（即纳入“三旧”改造标图建库用地）共20862宗、589平方公里，已超过全市存量建设用地总量（1758平方公里）的1/3。

而2016年11月28日广州市政府常务会议审议通过且即将实施的《广州市城市更新总体规划（2015-2020年）》，到2020年，广州计划完成城市更新42~50平方公里，并利用全面改造、微改造综合运用等方式，将从多个方面推进这一计划的进行。

其中还提到，广州现有城市更新即纳入“三旧”改造标图建库的用地面积有589.85平方公里，包括旧村319.98平方公里，旧厂208.58平方公里，旧城61.29平方公里，占比共计10.4%，而当中纳入2020年前实施规划的城市更新用地共360.78平方公里（旧村165.33平方公里，旧厂167.79平方公里，旧城27.66平方公里）。

与此同时，广州还试点将城市更新审核等11项管理事权下放区政府，选取包括7个全面改造村庄在内的26个重点项目作为试点，以此加快城市更新项目的审批及开发进度。

在此基调下，2016年11月开始，经历了6年等待的富力黄埔区茅岗西华片城中村改造项目终于进入首期拆迁复建工作阶段，“烂尾”数年的保利冼村城中村改建工作也正式全面启动，随后万科在广州的首个亦是广州拆迁量最大的旧改项目文冲村公布新的规划。

如今，曾经备受关注的茶滘城中村改造项目也顺利变身荔湾新城入市，短短两个月内广州城市更新方面“捷报”频频，未来开发进度似乎将有所提升。

观点地产新媒体获悉，其实早在2009年广州就已成立“三旧”改造办公室，2010年前后即出台“56号文件”提出“10年内要全面改造52条城中村”，但一直以来给外界的印象却是速度一直较为缓慢。

至2015年2月底挂牌成立全国首个“城市更新局”后，广州开始更循序渐进的进行城市更新。2016年1月1日起，广州正式出台并实施城市更新的“1+3”政策。

在2016年初广州发布的十三五规划纲要里，还曾明确在全市范围内划定69个城市更新片区，总面积209平方公里，以全面改造和微改造方式加快推进存量土地开发，彼时预计2020年可完成城市更新规模可达到85平方公里。

旧改车轮背后

观点地产新媒体就此采访广州社会科学院研究员彭澎，其表示，广州开始重视城市更新，但旧城区及旧社区的微改造或许才是政府未来推进的重点。

随着城市的不断发展，重点城市尤其一线城市用地紧张已是普遍现象，因而越来越多政府选择利用三旧等存量土地的更新改造来补充城市用地，同时促进城市建设，这也是广州开始重视城市更新的原因之一。

据彭澎了解，目前除了猎德、杨箕等中心城区的几个城中村改造已顺利完成外，周边城区的改造进度其实一直都较为缓慢，白云区也是近两年才真正启动这方面的工作。

彭澎认为，部分项目重新启动也可能是恰好完成了前期的拆迁、规划，进入动工阶段。

对此，合富房地产研究院顾问黎文江亦指出，“广州政府主导的更多是旧城区危房的微改造和旧工厂的改造。”

观点地产新媒体获悉，城中村项目一般属于集体用地，相比深圳等城市的政府主导改造，广州政府并不直接参与此类城中村改造项目用地的出让与开发，只是作指导、协助的角色，一般由开发商直接与村委协商，在规划阶段经过规划局审批或者由政府出面举行招拍挂即可。

由于涉及到拆迁、补偿等问题，开发商前期与村委协商，后期开发所需的时间相对也会更长，所以城中村旧改进度缓慢也是自然的。虽然广州政府将城市更新提上了日程，未来更多或许还是侧重于旧城区的微改造，城中村项目的开发进度更多还是需要开发商自身的推动。

只是，即便目前广州城中村改造项目发尚未有大的变化，但城中村等更新用地未来将成为城市继续发展的重点是毋庸置疑的。

观点地产新媒体翻查2016年2月国务院对广州市城市总体规划的批复发现，在严控增量、盘活存量、优化结构的思路下，国务院要求广州合理控制城市规模，2020年市域常住人口需控制在1800万人以内，市域建设用地控制在1772平方公里以内，其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。

黎文江指出，按照目前的城市规模来看，广州的城市建设用地已接近控制线，所以现在才需要用城市更新的存量土地来补充建设用地，“开发三旧改造用地是未来的趋势。”

观点地产新媒体获悉，按照广州年均约20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可满足广州未来30年左右的发展需要。其中，纳入2020年前实施规划的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。