东莞三旧改造提速 连片开发加快清溪成立城市更新局

2月22日，东莞市清溪镇城市更新局正式挂牌成立，备受关注的东莞市城市更新局及其他镇街城市更新局也将陆续挂牌成立，这标志着东莞城市更新工作将驶上快车道。业内人士认为，城市更新局的逐步投入运行，将使东莞“三旧”改造工作迎来新的局面。截至目前，东莞“三旧”改造大部分项目都为商业地产项目，随着以后连片土地开发项目的增多，东莞土地市场供给模式将发生改变，对东莞房地产市场将带来深远影响。

变化▶▶首个镇级城市更新局正式成立

清溪率先成立镇级城市更新局，成为东莞第一个“吃螃蟹”的镇街，清溪镇副镇长兼该镇城市更新局局长李伟雄介绍，新成立的清溪镇城市更新局主要负责该镇城市连片更新工作、城市更新配套政策的制定、城市更新工作方案与计划的编制、项目实施监管协议的签订管理、审核城市更新项目“三旧”改造方案及相关报批业务。

同时，在原有清溪镇“三旧”改造办的基础上，该镇规划所所长及国土分局一名副局长都被调到新成立的城市更新局任副局长。原有的“三旧”改造办因很多工作人员都是从城建、国土等部门抽调兼职，工作效率和统筹协调工作进展比较慢，成立城市更新局后，将解决这一问题，让专业的人来做专业的事，根据清溪镇城市发展的现状，加快镇中心核心功能区旧民房、旧厂房的改造力度。从全镇一盘棋来统筹、加大连片改造的力度。“我们城市更新的理念可以总结为三个共融：人居环境与完善城市功能共融、生态山水与更新产业布局共融、可持续发展与新兴城镇共融。”清溪镇城市更新局副局长朱柏林介绍。

据了解，清溪镇根据完善城市基础公共设施配套、改善人居环境、提升城市功能的内涵发展需要，将通过对用地效益低下的城市区域和产业空间有计划地进行整合改造，重振发展活力，促进城市布局和产业结构、社会结构的三优化。

记者从东莞市国土局及市“三旧”改造办了解到，目前东莞市级层面的城市更新局还没有正式成立，但相关准备工作一直在进行，东莞市城市更新局及各镇街城市更新局也将陆续挂牌成立。

提升▶▶拟成立审批委员会一次性完成审批市级事项

东莞市“三旧”办专职副主任、市国土资源局副局长叶绍焜年前接受本报采访时表示，东莞市“三旧”改造前期工作对城市品质提升支撑不够、与产业转型升级融合不够。市城市更新局组建后，将加快这些问题的解决。

据介绍，东莞市城市更新局成立后，主要负责组织编制全市改造专项规划，制定5年计划和年度计划，组织部门、专家学者、群众对“一书四方案”（即申请书+规划设计方案+用地报批方案+拆迁建设方案+公建配套方案）进行论证和技术审查，搭建部门协调平台、政策整合平台、资源对接平台、公共咨询平台、批后监管平台，负责政策研究及后评估、重大决策社会风险评估、重大项目咨询听证，负责管理城市更新资金。

同时，原有的“三旧”改造项目部门联席会议将提升为审批委员会。“三旧”改造现流程中的前期研究报告、单元规划、完善集体建设手续、改造方案、土地征转等，将归总为“一书四方案”，一次性“打包”提交审批委员会审批，一次性完成市级审批事项，最大限度提高行政审批效率。

“经过30年的快速发展，时至今日东莞面临着土地资源、能源资源、社会容量、环境容量等发展要素难以为继。通过城市更新（“三旧”改造）实现经济社会双转型，破解发展困境，是东莞发展的必然选择”。东莞市城建规划设计院石建业在《关于东莞市城市更新机制的探讨》中介绍，东莞进行城市更新的过程中，能否强化政府的土地收储职能，是发挥土地集聚效应、连片更新的关键。

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清溪镇城市更新局的主要职能

记者从清溪镇城市更新局获悉，该局为镇属单位，经费开支由镇财政核拨。在成立城市更新局的同时，撤销清溪镇“三旧”改造工作领导小组办公室，原由清溪镇“三旧”改造工作领导小组办公室行使的职责划入清溪镇城市更新局。

清溪镇城市更新局主要职能如下：

1.负责该镇“三旧”改造工作纵横协调，贯彻落实《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》《〈东莞市“三旧”改造实施细则〉操作指南》等政策，及省、市印发实施的“三旧”改造有关政策法规；

2.负责该镇城市连片更新工作，城市更新配套政策的制定，城市更新工作方案与计划的编制，城市更新项目实施监管协议的签订管理，审核城市更新项目“三旧”改造方案及相关报批业务，指导、协调该镇的城市更新改造工作，组织镇级城市更新改造宣传和政策培训工作。

■观察

土地供给模式或改变

长期研究东莞城市更新及“三旧”改造的观察人士叶先生介绍，成立城市更新局后，市镇两级在土地统筹及连片土地改造方面将提高效率，并改变东莞原有的土地供给模式。随着传统招拍挂市场土地供给日益减少，开发商在招拍挂市场拿地越来越难，成本越来越高。通过“三旧”改造城市更新的模式，盘活存量土地，将是越来越多开发商在东莞拿地的手段。

前几年的东莞“三旧”改造，分散改造多，集中改造少。据了解，目前东莞正在大力推进连片组团式改造试点片区，包括东城黄旗南、万江龙湾滨江片区、茶山东岳—珀乐片区、麻涌滨江片区、樟木头樟洋片区等5个试点片区；中期启动的连片改造片区包括东城乌石岗—石井片区、南城宏图片区、南城石鼓白马片区、长安科技商务区、黄江大冚村片区、清溪聚富路延长线等片区（合约2.9万亩）；连片工业区活化更新试点片区包括东城乌石岗工业区、常平木抡工业区。

对此，合富辉煌东莞市场研究总监李兴旺介绍，目前东莞房地产项目60%的土地都是通过“三旧”改造获得。同时每年东莞招拍挂市场上能供应的土地为200万平方米左右，而东莞2016年土地市场需求量超过1000万平方米。“随着城市更新步伐的加快，未来将有越来越多的一线品牌开发商加入到‘三旧’改造拿地的团队中来。”李兴旺介绍，对于开发商来说，“三旧”改造拿地相较招拍挂拿地，时间成本和项目审批风险会增加不少，而且随着城市更新项目的增多，这种模式对楼价的影响还不好确定。