广州城市更新将全面改造111个项目 市民盼望早日开工

“旧厂改造钱已准备好 盼着批复手续尽快办完”

广州市城市更新全面改造项目未见开工,多数街坊翘首以待

近日,广州市城市更新局公布了《广州市2017年城市更新项目和资金计划》(以下简称《计划》),《计划》安排正式项目111个。新快报记者梳理发现,根据更新方式不同,这些项目可分为两类:全面改造和微更新。此前,新快报已经详细报道了微更新项目的情况,包括人居环境改善类项目和历史文化保护类项目(详见新快报2月20日A06、A07版,2月27日A08、A09版报道)。那么,全面改造类项目目前情况如何?

根据《计划》,全面改造类项目分为旧城改造、旧村改造、旧厂房自主改造、村级工业园改造和土地整备5种。近日,新快报记者走访了旧城改造、旧村改造、旧厂房自主改造的部分项目,其中包括知名度颇高的车陂村11社村民住宅改造项目、太古仓复建区地块改造项目,发现这些项目仍未开工,多数仍没有详细计划,不过,项目所在地的居民、业主或负责人多数对项目充满期待。番禺国艺装饰工程有限公司地块旧厂房项目属自筹资金改造,该公司负责人孔先生称,钱已准备好,盼着批复手续尽快办好。

荔湾区石围塘街山村社区的内街巷有不少握手楼。

●天河区　车陂村11社村民住宅改造项目 石材批发市场将变身CBD扩展区

根据广州市城市更新局公布的《计划》,车陂村旧村改造是全面改造项目,但新快报记者走访发现,此次改造的只是车陂村南侧部分区域,即新涌口南街和车陂新涌口西所在的区域,而这片区域正好位于广州国际金融城“起步区”的东侧。

根据先前公布的资料,广州市把金融城分为起步区、西核心区和扩展区三部分。目前,起步区开工顺利,西核心区和扩展区则还没完成拆迁。本次《计划》提及的车陂村范围,就位于先前规划的金融城扩展区内。而起步区一旦顺利建设,周边将展开土地准备。“毗邻金融城起步区东侧的土地,都在车陂村范围内,起步区建设进展顺利,因此起步区东侧的建设也将很快进行。”天河区相关部门负责人介绍,未来车陂村将直接和CBD做邻居。

新快报记者近日走访广州国际金融城起步区,看到位于黄埔大道旁的高楼已基本建成,起步区已现“雏形”。而车陂村新涌口南街区域,也就是《计划》里提到要进行全面改造的区域。与密布“握手楼”的城中村不同,这片区域集中了大量的仓库,是一个石材批发市场,集中了大量的石材商户。

“听说是要改造,但是这个说了好久了,可能今年会有动作吧。”一名过路的街坊如是说。新快报记者在街头看到,众多商户运营正常,没有搬走的迹象。“我们还在正常营业中,暂时没有收到要搬走的消息,当然我们目前也在找地方搬。”一名经营石材的商户告诉记者。

据天河区相关负责人介绍,此次《计划》中提到的区域属于车陂村11社,目前该社的积极性非常高,相关的工作也在按计划推进中,预计今年内就会出台相关政策。

毗邻CBD,车陂村将来是否像位于珠江新城的潭村、猎德村那样,进行整村的全面改造呢?对此,天河区相关部门负责人回应称,车陂村暂时没有全村改造的计划。“其实近几年,车陂村经过‘三线改造’‘打造步行环路’等改造,已经成为居住环境非常理想的城中村,因此暂时没有全村改造的计划。”该负责人也坦言,由于车陂村是大村,面积大人口多,因此,进行全村改造的难度不小。

●海珠区　太古仓复建区地块改造项目 电影院正常营业　无改造迹象

根据《计划》,位于广州市海珠区革新路124号的太古仓码头也将由业主自筹资金进行全面改造。

新快报记者查阅资料发现,太古仓码头由英国太古洋行于1904年至1908年间修建,如今旧仓库被改造为电影院、酒家、餐厅、酒吧等。记者近日走访发现,太古仓并没有进行改造的迹象,这里的电影院正常营业,也没有张贴相关改造通知,而相关的街道也暂时不清楚太古仓将如何进行改造。

“这里可是有很浓厚的历史印记啊,因此,全面改造不太合适吧。”一名过路的游客告诉记者。

●荔湾区　山村地块城市更新改造项目

落雨水浸几十年　居民盼改善

在《计划》中,与“车陂村11社村民住宅改造项目”这一旧村改造项目类似的,还有一个旧城改造项目,即“荔湾区山村地块城市更新改造项目”。不过,新快报记者近日走访荔湾区山村,没有看到任何关于改造的公告。记者致电山村所属的荔湾区石围塘街山村社区居委会,工作人员称,目前未接到任何关于改造的通知,也不清楚有相关改造。

新快报记者走访山村,看到社区内街巷狭窄,不少房屋老旧,其中有平房也有不少握手楼,电线在小巷内乱拉。在南四路山溪新巷4号门口,废旧品堆积,墙上还挂着横幅,上面写着“电器线路老旧及电动车夜间充电导致火灾频发”!

黄阿姨一家四口住在正南街4号,已经在这套47平方米的房子里住了60多年。周边不少房子已经重修重建,但这套小两层老屋没怎么变化,屋内光线昏暗。在一间小卖部,新快报记者留意到,冰箱用四块砖头垒在一起垫高。黄阿姨告诉记者,由于内街巷地势比外面大街低,加上排水不畅,几十年来每逢下雨屋内都会水浸。“特别是前年大年廿三半夜水浸,水高到膝盖。”黄阿姨说,整条正南街都有下雨水浸的情况,只能抽水排涝。

黄阿姨称,虽然没听说山村要进行改造,但真要改造当然很好,起码不再水浸,只是改造后希望原地回迁。

在山村南三巷附近一条横巷,今年80岁的何叔坐在门口看报纸。他告诉新快报记者,街巷内居民大多不是本地人,而是后来搬来的。“我们原是附近的水上人家,政府把我们安置到这里,有很多年了。”何叔说,他一家住在这栋三层楼房一楼其中一套房。“没听说过这里将改造,不过改了环境好些,有新楼住,我们希望能改。”

荔湾区城市更新局相关人员告诉新快报记者,目前山村改造项目正在进行前期工作。截至发稿时,荔湾区城市更新局没有答复山村改造的具体进展及改造内容。

位于番禺区的国艺装饰工程有限公司旧厂房容积率低,相关负责人表示希望尽快启动改造。

此前,白云区永泰茶山庄改造项目举行了封顶仪式。　受访者供图

番禺区　国艺装饰工程有限公司地块旧厂房项目

“旧厂房改造后　产值增数倍”

根据《计划》,全面改造项目中自筹资金的,只有旧厂房自主改造、村级工业园改造两类。《计划》中有7个项目是旧厂房改造项目,其中包括太古仓项目等。新快报记者走访发现,大部分旧厂房经过改造,都可以为业主或者所有人带来非常好的收益。有业主或负责人表示,“改造资金都准备好了,就等批复后动工”。

广州市番禺国艺装饰工程有限公司地块旧厂房项目是《计划》中另一个旧厂房改造项目,它位于番禺区大龙街东部的沙涌村。新快报记者了解到,该项目改造范围总面积为10109.8平方米,现有建筑面积为4681平方米,容积率仅为0.46。

3月3日,新快报记者走访该项目所在地,看到其面向马路的一侧有12间商铺,经营金属加工和汽修等。记者留意到,这些“临街商铺”居然有多间空置,有些贴着“旺铺招租”的红纸已经褪色。

该装饰公司的相关负责人孔先生告诉新快报记者,这些商铺每间面积有70多平方米,但租金只有1000元。“这些商铺都是单层,又比较破旧,和周边那些新铺面相比,缺乏竞争力”。

走进厂区内,新快报记者看到北侧和东侧均搭有铁皮顶厂房,不少铁皮顶有明显锈迹。在厂区中间,堆放着很多装饰建材。孔先生告诉记者,这些铁皮屋顶一到雨天就到处漏水,而厂区中间的地势低,时常发生水浸,硬件如此落后,以至于部分生产线和设备无法进场。

孔先生说,早就想对厂房进行改造了,但“该地块的土地使用许可证一直没有批下来,没有土地使用许可证,意味着我们改建或加建的项目都是违建。我们不想违法,但看着这块土地的利用率这么低,觉得很浪费”。

孔先生告诉新快报记者,该公司于2000年前后,向当地的村合作社买下该地块使用权,当年除支付买地的费用外,还赔偿了地块上的青苗,并办了土地规划许可证。因为土地使用许可证还没有办下来,该公司临时搭建了铁皮厂房。大龙街街道办城建中心的工作人员则表示,在2012年前后,相关部门启动完善历史用地手续的办理。这让孔先生看到了希望,他提交了相关资料申请土地使用许可证,“但不知道为什么一直没有批下来”。到了2013年前后,该项目被列为城市更新项目,但直到现在都因为没有土地使用许可证而迟迟未能动工。

孔先生称,该项目属自筹资金改造,拟投入1500万元,“目前我们已经把钱准备好了”。如果能顺利改造,就会拆除现有旧厂房,新建一幢6层高的综合楼、二幢4层高的加工厂房和一幢3层高的工业厂房,建筑面积约为16000平方米,届时容积率将达1.6。

“目前我们整个厂区的产值在300万元至500万元之间。”孔先生称,在更新改造完成后,产值将达到2000万元至3000万元,“希望批复手续能尽快下来”。

番禺区将全面落实村级工业园改造

广州市番禺区更新局相关负责人近日告诉新快报记者,2017年番禺区将重点推进成片连片更新改造,以南站商务区及万博商务区发展为契机,重点推进石壁(一、二、三、四村)片区和南大干线南村段西片区成片更新改造,打造广佛交界门户及推动珠江两岸三支香水道滨水景观带建设。目前,两个片区更新改造策划方案已经区城市更新领导小组审议同意,下一步将报市城市更新局审查。

此外,番禺区将全面落实村级工业园升级改造。石碁镇南浦村工业园改造项目(红木小镇一期)策划方案已通过广州市城市更新领导小组会议审议,目前正编制控规调整方案;东环街左边村工业园改造项目实施方案已初步征询市更新局及职能部门意见,下一步将提交市城市更新领导机构审议;其他村级工业园改造项目的基础数据调查及方案编制工作正在有条不紊地开展当中。下阶段番禺区将加大力度推进村级工业园升级改造,力争成为广州市村级工业园升级改造工作试点区。

白云区永泰茶山庄项目:

改造项目未运营村民已获益

近日,新快报记者走访作为市、区“三旧”先行先试的试点项目——永泰茶山庄改造项目。据介绍,白云区在永泰茶山庄改造地块上,将建设一座30万平方米的商业综合体,因总理李克强曾经到此视察,该项目被称为“总理项目”。近日,该项目已正式封顶,今年9月将全面建成并投入运营。

项目曾搁浅多年未实施

其实早在2009年,永泰茶山庄改造项目就被定为白云区首个先行先试的重点改造项目之一,但由于改造方案多次修改,改造工作屡经波折。到了2014年,项目所在地块闲置了近5年仍未实施改造,而永泰经济联社已拆除了6万多平方米物业,损失近亿元。“单是支付违约金就花费了1300多万元,还有控规调整费、勘测定界费、规划方案设计费、建筑方案设计费等费1000余万元,还不算5年来的物业租金损失,经济联社各方面的压力都很大。”项目相关负责人介绍。

2015年1月,总理李克强到永泰村视察危旧房改造项目,为永泰茶山庄项目改造摁下“快进键”。在一系列利好政策,以及白云区多部门联动配合下,该项目各项审批大大提速,并于2015年6月正式动工,去年11月项目裙楼封顶,近日主建筑封顶,预计今年9月对外营业。

合作开发回报期多20年

新快报记者了解到,永泰村危旧房项目改造除了打造“安华汇”,为永泰村引入了全新产业外,还对周边村容村貌“去旧换新”。这种以城市更新改造为突破口,统筹人居环境改善同步实施的模式,成为白云区乃至全广州市推动城市更新的创新模式。茶山庄这片22万平方米的土地,用来和开发企业进行合作开发。这种合作开发的合同,合作年限最长可达40年。村经济社出地,企业出钱建设,建成之后,建筑物还是属于村经济社的集体物业,但只能出租给开发企业,并向开发企业每年收取租金。

永泰经济联社负责人介绍,一般的城中村改造和三旧改造的模式是村集体将土地打包,集体出租给企业,由企业帮助开发建设。合作到期后,物业仍属于村集体。不过这一模式存在一个问题,即租赁合同规定的最长租约年限只有20年。如果开发企业投入太大,投资回报年限太短,企业就不愿意干,而更愿意追求短期利益。开发商方面也表示,后期多出20年的回报期,对企业具有很强的吸引力。因此在开始时,他们还遇到了很多的竞争者。

消防供水等问题全解决

根据规划,永泰村茶山庄地块开发建设一个大型、高端的建材家居商城,包括茶山庄地块在内的永泰村危旧房改造项目用地面积达92公顷。因此,开发企业还将给永泰村经济联社提供公共配套设施面积15000平方米,增加公共绿地面积7800平方米,提供道路用地11200平方米。项目实施后,将改造闲散用地46公顷,增加村集体经济发展物业30万平方米,增加小学、变电站、垃圾压缩站等公共服务设施14处。

就在项目落成前,永泰村村民已有所得益。比如,永泰村组织开展城中村安全隐患整治,全村打通消防通道320米,增加微型消防站2处,组建一支20人的义务消防队。同时对永泰村辖内的河涌、水道进行疏通清淤,改造部分排水管网,新建自来水加压泵。聘请80人成立永泰村保洁队伍,每天早晚保洁一次。村民以前担心的消防隐患、自来水供应、卫生黑点等问题都得到了解决。