4月广州8宗商住用地抢先看 白云旧改地起拍超2万/平成抢手货

 在“加大用地供应量”的指导思想下，3月下旬广州市国规委放出8宗商住商服用地，起拍总价达52.6亿。

  其中包括位于白云黄石西路、黄埔长岭居的2宗宅地以及6宗分别位于黄埔、番禺的商服用地，并将于4月下旬进行公开出让。

 在“加大用地供应量”的指导思想下，3月下旬广州市国规委放出8宗商住商服用地，起拍总价达52.6亿。

  其中包括位于白云黄石西路、黄埔长岭居的2宗宅地以及6宗分别位于黄埔、番禺的商服用地，并将于4月下旬进行公开出让。

 值得一提的是，鱼苗场地块去年曾出现在白云区旧改计划中，而同期还有三元里致美斋厂地块、石井街羽绒厂地块等旧改项目正在审批中，预计未来白云将会成为市区旧改地块供应大户。

  从白云的一手供应情况来看，根据监控显示截至2017年3月底，白云一手住宅可售面积约13万㎡，消化周期约3.7个月，由于金沙洲、白云新城、同和等板块供应量减少，白云一手货源紧缺。

  鱼苗场地块靠近新市商圈以及传统白云人口稠密区，菜市场、超市、大小商业体等生活配套俱全。

  但通勤以及教育配套有待改善，地块附近没有地铁站，在建的8号线北延段进度缓慢；目前地块主要依赖公交出行，而且机场路一带交通堵塞情况严重，对于上班在天河、黄埔、海珠的业主而言通勤效率不高。

  教育方面周边暂时为区级小学，同时由于地块未设置配建教育设施要求。

  因此对于部分置业家庭而言，只能选择就读学费较高的区内优质民办学校，或是按照“就近入读”的制度安排周边学校。

拍卖起价高以及位于市中心这两点因素已经使地块的定位瞄准中高端人群。

  对于天河、黄埔、海珠等市区，甚至是番禺、萝岗等优质一手板块，地块所处的白云新市板块由于长期以来城中村、物流园、工厂密布，加上过境公路、高架桥围绕，地段档次较低。

  因此对于该地块日后建成项目而言，周边改造推进情况起到关键性作用；假如未来2-3年白云区新市-石井一带旧改推进发展顺利，同时教育、交通等配套发展健全，则对项目价值提升有莫大帮助。

  长岭居YH-A4-3地块

  热点区+低容积率靓地

  去年8月中冶以27274元/㎡竞得的长岭居CPPQ-A2-1地块，对东部市场影响较为深远。

  参照目前黄埔区一手供应严重不足的情况，预期本次土地出让难免出现房企“抢食”的情况；

 截至今年3月底黄埔一手可售面积为43万㎡，消化周期仅1.6个月。

  以本次出让的YH-A4-3地块所在的长岭居板块近一年供销情况为例，随着推货节奏变化、土拍等因素影响，截至2017年一季度该板块已出现的“供不应求”情况，而成交价上扬趋势比较明显。

  因此虽然318广州楼市新政对长岭居板块的一部分潜在客户（社保满3年未足5年的意向买家、改善型买家）造成影响，但市场对于该板块的需求仍然较大。

  目前地块所在的长岭居板块未有地铁线路布局，离地块约3公里的21号线长平站约2018年年底开通，而地块周边有一公交站但主要为萝岗范围内短线；

因此公共交通来往中心区便利度待改善，相对而言自驾车通勤则相对方便。地块3公里范围内有长平小学分校、佳润超市、地铁21号线长平站等配套。

  由于目前长岭居板块仍处于建设过程中因此配套待建，待未来3-5年内沿线楼盘入住，预计将带来20万常住人口（官方规划文件数据），将会形成主打“山水宜居”的片区。 长岭居板块近2年成交热度颇高，目前主要在售一手项目价格范围在1.9-2.5万元/㎡之间，二手项目1.8-2万元/㎡之间；

 对比目前在售项目，本次出让的YH-A4-3地块容积率较低，未来或将打造成为高端产品。

  黄埔5宗商服用地

  “产城融合”互惠互利

  3月28日国规委放出位于黄埔的5宗商服用地，其中4宗位于科学城，1宗位于长岭居；

  作为被纳入国家双创重点区域、产城融合发展示范区的科学城，经过近20年时间发展已经成为广州“产城融合”的模板；

 根据2017年黄埔区政府工作报告显示，未来区域将着力建设“广州国际科技创新枢纽核心区”。

  其中科学城发展目标为深入开展“产城融合发展示范区”建设，加快工业园区城市化，完善公共服务配套设施，以生活生态环境提升促进高端要素高度集聚。

  政府工作报告主要从“完善配套吸引优质资源”的角度促进科学城发展。回顾科学城发展史，投资、优质人才引入与科学城完善发展存在互惠互利的关系。

虽然近年增城、南沙等地在政策扶持下招商引资力度不少，但作为市中心发展比较成功的“高精尖”产业园区，科学城发展基础扎实，吸引企业数量多而且生活配套成熟，对于人才的吸引力不小；

  从楼市发展的角度而言，人才流入将刺激片区的住房需求，加上6号线、21号线（在建）的布局，发展前景乐观。

  国际科技创新城一期用地

  番禺广州国际科技创新城一期用地，即思科（广州）智慧城大本营，目前楼面地价约9130元/㎡，总占地面积为26.46万㎡，走“产城融合”模式；

 根据2017年番禺区政府工作报告显示，全力推进思科（广州）智慧城建设为该区2017年重要工作目标，在报告中单独成一章节，可见重视程度之高。

  其中政府报告提到加强与思科全球合作伙伴招商对接，力促更多高科技企业进驻，形成产业集聚发展态势。   根据广州官方计划显示，整个国际科技创新城项目预计规划人口2.5万人，除了本宗用地提供的居住项目以外，随着产业发展的壮大未来住房需求将进一步提高；

从国际科技创新城自身建设来看，思科将带来上下游完整产业链，引导更多人才流入；

  从小区域的发展来看，未来国际科技创新城、广州大学城、生物岛将连成一体，成为紧贴中心区的产业新城。

 目前通过位于国际科技创新城中央的4号线新造站，南可通往番禺亚运城、南沙等地，北可连接大学城，接驳8号线通达海珠；

  亦可接驳7号线通往大番禺其他板块，从长远的角度而言，上述区域或将成为创新城员工的置业优选目标。