存量时代的转型选择 房企争相瞄准城市更新

过去十几年的新房开发，使得国内住宅增量市场形成一定程度的饱和，对持续追求业绩增长点的房企而言，单纯的卖房子利润渐微亟需寻找可替代的模式，而新城开发、片区改造、新型城市圈建设等城市更新潮则创造了又一个可供挖掘的市场空间。

业内专家认为，房企纷纷布局城市更新，一是因为核心城市的招拍挂拿地门槛升级，二是白银时代的新房开发空间趋于有限，运营、改造、更新逐渐成为房企占位存量住宅市场的破局关键。

城市更新需求剧增

据中国指数研究院报告显示，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%，国内城市更新的潜在需求量十分庞大。

对此，业内人士苏鑫表示，这其中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策的红利，一个上万亿规模的巨大市场正在形成。

尤其近年，广州、深圳、上海等城市相继将旧城改造、产业运营等城市更新作为重点发展方向，包括近日广州黄浦区设定确保全年10个项目动工的目标，深圳龙华区列入城市更新项目84个，上海探索城市更新基金、举办城市更新专题研讨班等，通过对存量用地的开发利用和旧城空间的焕新，为城市可持续发展注入新生机。

城市更新对城市的空间、功能、产业布局、生活方式等方面，都将带来深刻的改变和影响。戴德梁行大中华区行政总裁张国正认为，在强调存量焕新的新形势下，政府如何在有限的用地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升，企业又如何摸索出适合自己的“资产运营+资本运作”的有效模式，都面临着操作层面的挑战。

房企争相布局下的挑战

通过行业观察发现，随着新房市场发展到一定阶段，许多城市却又面临着旧城区的交通方式落后不完善、公共配套布局不合理等城市更新难题，意识到城市中心区供地逐渐稀少的房企，也不约而同地将“边改造、边运营”作为下一步转型方向。

其中，万科、碧桂园、恒大等3000亿规模级的大房企均布局有大型产业城项目，如万科持续开发经营多年的良渚文化村，碧桂园斥资860亿改造的昆明春城项目，恒大在深圳纳入的近6000亿货值的城市更新储备等;中型房企方面，阳光城通过一系列并购获得多个城市更新项目，龙光地产在珠海、惠州及潮州等地参与建设6个城市更新项目，将提供180亿元的可售资源，旭辉一举拿下太原三给片区的新城改造项目，预期投资达500亿左右。

同策咨询研究中心总监张宏伟向记者表示，“一方面，从核心城市来讲，招拍挂拿地的量相对减少而门槛抬高，房企需要通过其他途径来获取开发储备;另一方面，旧城改造整体地价不高，政府更愿意降低土地成本来换取开发商对产业、就业资源的导入;对房企发展而言，也需要多元化业务的落地和拓展。”

相较于资金充裕、资源雄厚且开发经验丰富的大房企，许多此前只专注于楼盘开发而并未操作过大体量项目的中型房企，能否承载巨量的资金压力、进行长周期的新城运营?对此，

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，城市运营和更新方面的经验较少的房企，要对类似基础设施配套等内容有更充分的掌握，这样投资过程中才不会太被动。