陈晟：特大城市更新大数据研究第一人

当前，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业由十年的黄金时代开始进入了白银时代。正如万科集团郁亮先生所说的那样“当今的房地产业更像一匹美丽的斑马。究竟是黑底白纹，还是白底黑纹，完全取决于个人角度。乐观者可能认为它是白底的，但是也有需要小心的黑纹;悲观者则认为它是黑底的，但也有白色的亮点。对于这匹斑马，希望 大家在乐观的时候保持警惕，在悲观的时候也要保持信心。”

中国房地产数据研究院院长 陈晟

诗人顾城曾经写下这样的诗句“黑夜给了我黑色眼睛 我却用它去寻找光明”，如今的房企大概面临同样的境况：房地产结构性分化暗流涌动，一些开发商早已开始转型，而另一些开发商在住宅与商业物业中苦苦挣扎，最后不得不出售公司资产保卫家庭财富。从人口流动分布看，中国人口向中心城市集聚的过程还没有结束。除去北上广深这样的超大城市，我们还有存在住房需求的众多大城市、中小城市，但这些一线及二线核心城市土地价格飙涨，房地产企业的拿地和可持续发展开始成为难题。在如此困难的情境之下，大小房企在困惑中亦步亦趋，茫然前行。而城市更新作为一个优良的理念被适时地提出并对此深入研究。

所谓“城市更新”，是指城市发展到一定阶段所必然经历的再开发过程，不同的时代背景和地域环境中的城市更新具不同的动因机制、开发模式、权力关系，进而产生不同的经济、环境、社会效应。其运动起源于西方二战后大规模的城市推倒重建式更新活动(urban renewal)，由于这种机械的物质环境更新破坏了城市原有社会肌理和内部空间的完整性，而受到广泛的质疑和反思。“urbanregeneration”一词最早是指西方尤其是英国在经历全球产业链转移后衰败旧工业城市的一种城市复兴策略，以及其他改善内城及人口衰落地区城市环境，刺激经济增长，增强城市活力，提高城市竞争力的城市再开发活动。随着“全球化”和“地方化”的不断深化，与城市更新相关的各类再城市化运动引起了世界更广泛国家和地区的关注。由于各地区所处的城市发展阶段和区域背景差异，使得各地的城市再开发活动呈现出与当地发展背景和地方区域特色紧密联系的多种类型与路径，如在应对工业城市向后工业城市转型的产业结构调整与经济重组过程中，对旧工业用地的再利用，对已污染“棕地”的可持续再开发，对原有旧制造业中心低技能劳动工人的再安置，对新产业类型的规划与再投资活动;在促进中心城区经济复兴的过程中，实现对被剥夺社区及边缘化弱势人群的重返社会主流，对衰败地区城市形象的再塑造策略;以及在快速城市化过程中的各种旧城改造、历史遗存的保护式再开发活动，和城市晋升全球城市网络过程中的自上而下、自下而上的多种更新活动。

作为“城市更新大数据研究第一人”，中国房地产数据研究院在陈晟院长的带领下，对这一系列问题进行了历时5年的深入的研究，与万科、绿地、金地、恒基、瑞安、招商蛇口等一线房地产企业进行了深入的合作，同时再和上海国企存量土地重要企业国盛集团、纺控集团、华谊集团等在工业用地改造上付诸运用。这些都为我们在城市更新这一新理念的研究积累了宝贵的经验，也为我们的未来的实践奠定了良好的理论依据。

当前，上海等一线城市高溢价地块频现，土地市场竞争激烈。同时相关职能部门曾指出上海建设用地总规模接近规划天花板，新增用地空间非常狭小。2013年底上海建设用地3070平方公里，约占全市陆域面积45%，2008~2013年6年间，城市建设用地年均净增量近50平方公里。距离2020年3226平方公里的终极规模，只剩下156平方公里的增量空间。这也就意味着，从2014年开始的7年内，上海平均每年新增建设用地只能控制在20多平方公里，还不到过去6年年均增量的一半。上海市委书记韩正更是明确表示，上海市委、市政府已经明确要求规土局，建设用地规模必须只减不增、必须“负增长”，“零增长也不行，这是对上海负责”。因此，土地集约节约利用是必然趋势，盘活存量是重要课题。在这一背景之下，就要求各大房企稳中求变，积极介入上海盘活存量的土地总体战略，开辟招拍挂市场外的第二条拿地战线。

在实际操作的过程之中，首先通过中国房地产数据研究院和多方的交流及长期的研究积累的相关资料，实现土地性质图和土地相关规划图的两图叠加，找寻相关的机会点。通过城中村改造，工业用地转型的多种开发方式，为房企第一时间找到相关地块和项目的切入点，让相关房企在信息价值极其重要的今天获取相关机会点的第一手资料。

同时，在未来的房企规模发展过程之中，逐渐形成一套适宜自身发展的路径。如上海万科，在这一过程中逐渐形成了一套产业发展模式：成立全国化的产业资产管理公司，轻重结合，重资产部分包括园区的销售和出租;轻资产主打“星商汇”产业服务品牌，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，输出品牌和管理盈利。转型城市配套服务商，是万科推动产业发展的动力所在。20165月31日，上海万科产业园区ARVR产业联盟成立。这也是上海万科产业首度将AR技术落地到产业地产项目，实际上，在虚拟现实的应用上，AR和VR是两个梯队，VR在技术瓶颈上还没有完全突破，所以应用不是特别广，但是中国乃至全世界在AR领域上的应用已经走到了现实阶段，所以在产业打造上，万科要先把中国的AR企业或者AR的实际应用变成一个产业化平台，然后借助万科在房地产等各个领域进行应用。在2015年销售金额TOP10中，华夏幸福是唯一一家依靠产业地产实现高增长的“黑马”。华夏幸福的运营逻辑更像是“产业地产版”的万达。华夏幸福的收入大部分仍然来自于产业园区配套的住宅销售，但其营收结构中，产业运营类收入占营业收入总额的29%，其中，产业发展服务一项占比27%，综合服务占比2%;从利润方面来看，产业发展服务毛利高达96%，主要包含产业规划、城市规划、投资服务等。华夏幸福等房企采取“量身定制+贴身服务”，通过给予更多政策优惠和平台资源，建成以龙头企业为核心的产业联盟方式，更容易获得品牌溢价。不同于华夏幸福产业园的谋划和布局，万科更倾向于平台资源整合，例如万科打算未来将配合深圳政府，与深圳知名企业一起在世界其他地区打造海外创新中心。因而，规模化发展，资源与路径的选择也是现代房企发展的重要关注点。

当前，城市更新在上海很热，踪迹也很多。细观之下，大部分注意力都聚焦在旧区改造和风貌保护上，间或看到对单体工厂做艺术性改造，少有见到成片工业用地的突破性开发。少，则意味着实践中的机遇和创新。由于原本是工业用地，要拆掉重建，涉及容积率、规范化等相关规划的调整变更。当然，这种城市更新的根本目的是实现相关工业土地价值重构。以华鑫股份为例，其始终将“城市更新”运用到其自身的项目脉络中，使土地二次利用不再落入窠臼。将建筑与自然融合在一起，为人们提供一种花园式生态办公的同时，也为城市艺术氛围的搭建出一份力量，将智慧、共享、共创、共赢的理念融入到整体的改造理念之中。不同的区位优势，造就了华鑫的多样风格。漕河泾东区板块致力于打造智慧产业园区，重点围绕仪电智慧产业，以国内外一流孵化器为技术引擎、以华鑫园区为载体，吸引创新创业者纷至沓来，集人才之力、创意之力打造智慧产业链，助推实现华鑫慧享科创中心的目标。去年底，谷歌开发者节在新落成的华鑫慧享中心举行，同样的，游族入驻华鑫中心，COCO SPACE进入华鑫天地，使华鑫智慧园区的创业氛围集聚上升，吸引更多的创新创业者，以此实现提升物业价值及华鑫品牌影响力，探索物业租赁新模式和以智慧产业技术支撑的、可复制的产业地产开发模式。浦东板块的愿景是构建以华鑫·慧天地、华鑫·智天地、金领之都、PDP为抓手，以智慧汽车产业为发展方向，同时整合数字产业集群，推动创新创业支撑平台，打造具备国际影响力的双创示范基地。以位于张江的华鑫·慧天地为例，这是上海首个采用“围合组团”排列模式的工业用地转型开发的创新园区，充分考虑了人、自然、建筑之间的秩序，通过围合与组团、大尺度挑空，创造了有层级、有序列、注重人的尺度的公共空间。在这里可以看到广场级的公共空间，也可以看到内向性的庭院空间，还有面向景观的超大露台，沉淀了简洁内敛的气质，又包容了上海里弄的情怀。金领之都地处金桥开发区，拥有优越的地理位置和便利交通，倍受中外企业追捧，园区的入驻率达到95%以上，集聚了捷豹路虎、富士、黑莓、迪堡、泰雷兹、惠而浦、国华人寿、天平保险、中烟机械、圣象地板等众多知名企业。华鑫中心、华鑫天地、金领之都则走的工业用地二次开发新建的路子，知名设计师操刀，让原本破败的工业用地熠熠生辉，增添了一个又一个标志性的城市建筑和人文景观。除此，华鑫·慧天地、华鑫·智天地从工业转性为研发用地开发。这都是当前非常值得借鉴的操作方式。

做为城市更新大数据理论与实践第一人，陈晟院长独创的城市更新的七图叠加模式，已经在学术界、产业界、政府管控届得到广泛关注和好评，研以致用的实践风格、敢于碰硬的解决历史深层次问题的精神、灵活高效匹配时代脉搏的柔性操作手法，帮助企业在土地价格风险叠加开辟了存量土地的第二战场，目前已经受到深圳、北京等企业要约，进一步把研究方法和实践逻辑应用于三大最大的存量土地开发的城市。七图叠加，凸显存量土地的巨大机会和战略先机。第一图土地现状图(104、195、198详细地块)，第二图2020规划总归图(了解未来属性);第三图，权利人属性图(国资委+产权平台公司);第四图，未来前景图(上海镇域发展潜力趋势图);第五图，企业资源禀赋图(大开发+产业能力+性质)，第六图，政策路径实现图(政策+祥规+政府意图)，第七图，产业规划产业链带动图(产业交易中心+物流干网+配套)。

七图叠加，叠出的就是房企在特大城市的未来，叠出的就是至少20%的价格空间，叠出的未来异军突起的城市地位，叠出的更是中国特色的城市更新的未来蓝图。