绿色建筑借城市更新东风起飞 企业技术革新谁来买单

据中国指数研究院数据显示，今年1~9月，全国土地成交总金额及面积位列前十位的城市，仍以北京、杭州、南京、上海等热点城市为主，而这些热点仍是房企们的“主战场”。但在“面粉贵过面包”的一二线城市，除了能够新开发的土地，这些热点城市的核心区域，已经面临着对既有建筑的更新问题。

在此背景下，寻求可持续性规模增长的房企，包括碧桂园、万科、招商蛇口、恒大、富力、朗诗等品牌房企，纷纷将目光落在了“城市更新”上。值得关注的是，2016年12月6日深圳市发布的《深圳市城市更新办法》，提出城市更新项目应发展绿色建筑。而随着绿色环保意识的不断增强，绿色建筑已经在我国主要城市得到全面推广。业内人士表示，在政策推动下，未来几年绿色建筑会有较大发展。

但当前发展绿色建筑仍面临诸多难点。明源地产研究院首席研究员刘策向《每日经济新闻》记者表示，随着房地产市场发展，企业需要做出差异化产品以争取更大市场份额，但绿色建筑除了在政策要求的基础上发展外，由于增加成本且议价能力偏弱，企业投入意愿并不强。

绿色建筑迎来大发展机遇

按照行业标准，绿色建筑由低到高划分为绿色一星、绿色二星、绿色三星。绿色建筑有着节地、节能、节水、节材、环境保护的特点，对于节能减排、降低噪音、减少扬尘和建筑垃圾等有明显帮助。另外，如招商蛇口在项目中使用“温湿度独立空调+地板冷辐射空调系统”也能很好地解决节能和舒适性问题。

随着绿色环保意识的不断增强，绿色建筑已经在我国主要城市得到全面推广。在今年3月1日住建部发布的《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》(以下简称《规划》)中提到，我国在“十二五”期间，绿色建筑在全国省会以上城市推广面积超过10亿平方米，截至2015年底，全国累计有4071个项目获得绿色建筑评价标识，建筑面积超过4.7亿平方米。

同时上述《规划》中也明确，“到2020年，城镇新建建筑中绿色建筑面积比重超过50%，绿色建材应用比重超过40%，完成既有居住建筑节能改造面积5亿平方米以上。”

成都万科相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在政策推动下，未来几年绿色建筑会有较大发展。记者同时注意到，绿色建筑目前仍以在保障性安居工程、政府投资公益性建筑、大型公共建筑中推广为主。

此外，绿色建筑所推行的装配率，会有效减少企业的城市更新项目施工周期。招商蛇口方面透露，装配式建筑(高层建筑)如采用主体与内装全流水穿插作业，工期可缩短3~6个月。

刘策认为，由于市场接受度的问题，购房者对产品的关注点仍停留在价格、地段、户型和周围配套上，建筑的绿色属性被排在之后才会考虑的因素。

技术革新面临成本难题

据了解，诸如免抹灰体系、叠合楼板、附着式爬架、高装配率等都会成为解决城市更新中要求绿色建筑的主要技术革新，一方面起到降低噪音、减少污染和建筑垃圾的环保目的，另一方面，也能提高开发商的建房效率。

但开发商成本增加是绿色建筑难以大范围铺开的主要阻力。上述万科相关负责人表示，建筑工业化中用到的叠合楼板(由预制板和现浇钢筋混凝土层叠合而成的装配整体式楼板)会增加企业500元/平方米左右的建筑成本，但叠合楼板的运用却能解决城市更新项目中的工地只能在白天完成楼板浇筑(因周围住户投诉工地噪音污染等因素，工地难以取得夜间施工许可证)的大难题。

按照传统的楼板浇筑工艺，浇筑整层楼盘需要一气呵成，大约需要二十几个小时，但如果在工厂里先预制叠合楼板，到工地组装好后在上面布一层钢筋，再浇筑一层混凝土，就可以将施工时间压缩在白天完成，同时还能减少现场水泥砂浆使用量。

招商蛇口方面向记者透露，他们在开发公共绿色建筑时会增加100～300元/平方米的成本，住宅项目会增加40～100元/平方米，但同时也会使用减少外立面装饰材料、结构体系优化、绿色机电优化等方法去压缩成本。

现实困难在于，除了消费者看得见摸得着的新风系统、恒温恒湿等功能的增加，建筑工业化等施工上的绿色技术革新，却很难由市场为企业所增加的建安成本买单。

绿色建筑中对节水也提出要求，“在开发绿色三星级成都五龙山项目时，做了一个中水循环处理系统，是把住户的生活废水排到专用设备，经过净化后用来对小区绿化灌溉，这一整套设备就花费了几百万元。”万科相关负责人对《每日经济新闻》记者说，尽管企业做了这些事，但业主却很难直接感受到改变。

另外，随着城市更新步调下绿色建筑不断被政策推动发展，站在建筑工业化、装修一体化下游的生产厂家也迎来更大的发展机遇。成都市建筑设计研究院副总工程师梁虹此前接受记者采访时表示，2016年上海市有27家企业在生产预制构件，并且订单量庞大，还需要继续扩大产能才能满足市场需求。

同样在成都市场，目前下游生产厂家以成都建工、中建科技、远大住工、中铁八局等几家国有性质的企业在生产预制构件。在绿色建筑发展的推动下，上述万科相关负责人认为，当市场需求增加，就会吸引民营资本进入，政府也会给予更多的政策支持。

招商蛇口方面向《每日经济新闻》记者表示，城市更新项目目前还会遇到因为产权不清晰，最终导致运营企业无法申报绿色建筑认证和申请相关绿色补贴的问题。