掌柜实探罗湖老住宅区旧改实况：分期改造路程漫漫 未来或迎新曙光

罗湖，深圳旧住宅区最为集中的区域之一，这些老旧小区中部分年代已久，亟待更新。据了解。罗湖区早在2005-2007年间就曾对辖区内的老旧住宅小区进行过综合整治，区住建局对各个街道上报的老旧住宅区名单进行核实后，明确将其中174个列为老旧住宅区。

今年8月，深圳市罗湖区住建局为稳步推进罗湖区旧住宅区改造工作，明确职责分工，规范工作程序，根据相关文件规定，结合辖区实际，制定了《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）》，作为深圳旧住宅区的代表，木头龙住宅区和松泉公寓可以说是最受关注的两个小区。近日，房掌柜也走访了这两个老小区，探访了这两个老小区背后关于旧改的故事。

松泉公寓：超千名业主自发呼吁旧改

罗湖松泉公寓小区于1992年竣工，共计17栋住宅1931户，原为深圳石化工业集团股份有限公司、深圳市东方企业有限公司及特力集团三家公司共同兴建，当初作为各自公司职员的宿舍楼，按一定比例分配使用，到1997年因国企体制改革，该小区便卖给了居住于此的公司员工。

早在2005年，这个小区便已走入媒体与公众的视野，这个居住了近6000人的小区，不仅因“脏乱差”闻名，还在于为解决物业管理差劲而积极推动成立小区业委会却处处受阻。今年4月，连续两个月发生两次火灾，使松泉公寓小区再次进入公众的视野，引发了社会的多方关注。虽然松泉公寓至今仅使用了20多年，但建筑存在重大安全隐患、基础设施、公共设施建设严重不足；近年来，虽然边坡问题得到一定程度的整治，但安全隐患依然存在，再加上危楼问题，业主们盼望小区能早日旧改，以便彻底消除安全隐患。

房掌柜在松泉公寓走访发现，这里的楼房给人的感觉就是摇摇欲坠，不知何时什么时候会有坠落物从天而降，还有很多钢筋裸露，水泥大块脱落，甚至还有墙体开裂，楼梯错位的现象。虽然楼盘摇摇欲坠，但是这里的生活气息依旧浓厚，房掌柜也跟几位在楼下开店的老板交流，他们透露现在居住在这里的大部分都是租客，大多数业主都觉得太危险就搬走了，当时正值放学时间，小区内还有许多归家的顽童在嬉戏打闹，有一位店主说其实他们每天看着这些小孩都觉得很危险。但是房掌柜在小区内还是发现这里的生活气氛浓厚，大家似乎都不关心自己的住所是否安全。

10月25日，松泉公寓业主委员会在小区内挂出了棚改征集意向建议：近年来，虽然边坡问题得到一定程度的整治，但安全隐患依然存在，再加上危楼问题，业主们盼望小区能早日旧改，以便彻底消除安全隐患。

根据罗湖区住建局的回应，将与东晓街道办督促松泉公寓所有责任主体按规定对房屋进行修缮义务；但同时也表示，根据检测鉴定报告，松泉公寓鉴定等级为B级，结构承载力基本满足正常使用要求，尚未达到城市更新的要求；上帝关上一扇门，也一定会开一扇窗，城市更新虽尚未达到要求，但如果业主改造意愿强烈，在满足“两个100%”(业主100%同意棚改，100%同意棚改补偿标准) 的要求后，可在政府主导下进行棚改，类似于“二线插花地”棚改。但是棚改路程慢慢，不知何时才能正式启动，希望老业主的等待与呼吁，能够换回一个令他们满意的结果。

木头龙：将分期改造或迎重大突破

木头龙住宅区位于罗湖区翠竹街道，如今小区内有20多栋被拆除，大量建筑垃圾仍然遗留在现场，野草丛生。小区内四处悬挂着标语横幅，其中一栋住宅目前仅有一户尚未签约搬迁，楼体上挂的标语称：“有政府的重视和介入，有社会各界的关心和支持，木头龙旧改项目定会早日实现。

10月26日，罗湖区城市更新局发布《关于罗湖区翠竹街道木头龙片区城市更新单元规划修改（草案）的公示》。公示指出，木头龙小区将分为两期实施改造。这也意味着，深圳旧改史上最难啃的硬骨头迎来了重大突破。

自2006年益田集团进驻木头龙开始，11年来，签约率不断上涨但就是无法达到100%，这也成为了横亘在业主与益田集团之间的一根刺，已签约的业主在一次次无限接近100%的喜报中扑空，而益田集团也在漫长的博弈中投入超十亿元。

房掌柜在走访木头龙小区时发现，很多栋楼已经搬空，但是依旧有一些老业主居住在其中，一位即将准备去签约的业主Z女士向房掌柜透露，因为此前父亲一直住在此处，不愿离开周遭熟悉的环境，所以签约事宜一拖再拖，今年初自己的父亲去世，Z女士就有意愿去签约，加上华富村的顺利改造，也让Z女士看到了希望。除此之外，她也希望木头龙可以赶紧完成旧改，不过由于未签约业主的执着，她认为完成旧改大业遥遥无期。

房掌柜在木头龙小区门口发现，小区分期规划图已经在小区旧改一期入口进行了公示。但对于木头龙旧改分期的规划，仍有很多留住二期的住户表示并不了解。

小区的保安也向房掌柜透露，如果看到单元楼上没有写“本栋已完成签约”的大多是因为还有人在居住，少则一户，多则两三户，其中部分是租户在住。而关于木头龙的租金，房掌柜也向小区门口的中介店铺进行了咨询，他们表示现在中介已经不挂危房小区的房源了，一般出租都是找的个人在小区贴的广告，一房一厅的价格约在2500左右，有的房子租金更低。

对于木头龙将实行分片区改造一事，房掌柜也咨询了中国综合开发研究院地产研究所所长宋丁，他表示，将木头龙更新单元切分开来规划，在很大程度上推进了木头龙更新项目的尽早动工。项目整体操作起来难度大，先启动一部分，其他的还可以慢慢谈。最主要是对旁边未签约业主的影响，一旦动工给了搬迁业主很大的希望，也让未签约业主坐不住了，可能会有所行动。这也对深圳其他僵持的旧改项目，有很好的示范作用。

此外，此外，宋丁还建议政府应该在城市更新的大框架内厘清棚改和旧改的共同特征、共同趋向和共同政策内涵，针对各自发展特征，推出不同政策，比如实施主体的差异化、回迁赔付比例、针对拒签业主的措施、改造流程、供给对象等。过去几年来老住宅区旧改走得如此艰难，离不开政策模糊的问题。既然明确了把政策化、公益性棚改作为城市更新的一个战略方向，也可以使几年来的市场化旧改有更加清晰的独立的路线图。另外，在旧住宅区范围内应划出一部分纳入棚改的比例，比较合理的是30%的老旧住宅区划为棚改，70%划为旧改，这符合深圳的供需关系现实，也能够稳定多年来已经比较成型的旧改格局。