黄江镇三旧改造项目成效渐显 先后开展十多宗改造项目

站在田美村“金湖郦城”项目的工地上，黄江镇”三旧“办工程师梁工看着伫立的楼房，内心激动不已，这里作为黄江镇”三旧“改造重要项目，将会为433户回迁村民提供良好的生活环境。

“金湖郦城”项目是黄江镇“三旧”改造的一个侧影。近年来，黄江镇积极推动“三旧”改造工作，先后开展了十多宗“三旧”改造项目，取得了良好成效。今年，在全市“三旧”改造工作督导会上，全市纳入《2017年度“三旧”改造项目供地台账》的共有58宗，仅黄江完成了年度供地台账任务。

按照省委、省政府的统一部署，2009年底，东莞市铺开了“三旧”改造工作。近7年来，在市委、市政府的正确领导和上级部门的大力支持下，东莞市“三旧”改造工作取得一定进展，黄江镇也不例外。

●南方日报记者 丘想明

8宗项目已动工建设

记者看到，在莞樟路公路以北，聚富路以南，田美村的“三旧”改造工地上，伫立着几栋高楼，20多层的高楼颇为显眼，这里就是“金湖郦城”项目。

“目前，田美金湖郦城第一期已交付给回迁村民，第二期也有部分交付给村民，另一部分则已开始销售。黄江镇规划所所长、“三旧”办专职副主任曾金权告诉记者，该项目建成后，将满足433户回迁村民住房问题，并将改善周边环境。

“金湖郦城”项目是黄江镇“三旧”改造工作取得成效的一个具体体现。

2010年至2014年，黄江镇联合东莞市中帆房地产开发有限公司、东莞市华诚置业有限公司等企业，先后开展了15宗“三旧”改造项目，改造占地面积共1192亩。

曾金权告诉记者，这15宗项目改造方案通过了市“三旧”改造方案集中审查会议审查，取得相应批复或集中审查会议纪要。除了华南塑胶城、旧供销社片区、板湖村旧厂地块这3宗项目属于自行改造模式，其征地材料不需要上报省国土资源厅审批外，其余8宗项目申请由集体用地转为国有用地的征地材料通过了省国土资源厅审批。

这8宗项目分别为田美金湖郦城、上群花园、玉裕工业区、永利金属制品厂、黄牛埔三协工业区、江海城福海商业城、雄昌厂、黄江镇黄京坑联美地块，获批面积约578.91亩。

目前，华南塑胶城项目正在办理建设前期审批手续，黄牛埔三协工业区项目、旧供销社、田美金湖郦城、玉裕工业区、永利金属制品厂、江海城福海商业城、板湖村旧厂、雄昌厂8宗项目已动工建设。

大冚村片区改造稳步推进

除8宗已动工建设的项目外，2014年后，黄江镇主要新增了3宗项目，其中包括大冚村连片改造项目。

今年3月2日上午，“星聚黄江、筑梦远航”——星河互联网小镇项目启动仪式在大冚村举行，项目总投资约300亿元，总建筑面积约330万平方米，全部建成后入驻企业数量约2500家，总产值约为250亿元，年度税收25亿元，增加约10万就业人口。

据了解，星河互联网小镇是星河控股集团通过整合旗下产业集团、金融集团、置业集团业务资源，以及战略合作伙伴深圳创新投、前海母基金等外部资源，倾力打造的一个集创新创业、创新产业集聚、宜业宜居为一体的产城融合的特色小镇。

其中，大冚村“三旧”改造项目拆除范围用地面积约128万平方米，位于黄江镇南部与深圳光明新区交界处，毗邻中山大学深圳校区，地理位置得天独厚。项目建成后，将形成巨大的经济和社会效益，实现政府、村民和星河优势互补、多方合作共赢的局面。

“目前，已完成土地权属调查工作约90%。黄江镇“三旧”办有关负责人表示，该项目通过镇集体资产交易平台公开选择星河集团作为前期工作合作伙伴，并邀请了东莞市城建规划设计院编制项目前期研究报告，计划于2017年底编制完成。

另两个项目分别为田心村改造项目和灵狮小镇项目。其中，田心村改造项目拟改造面积2602.5亩，项目通过镇集体资产交易平台公开选择了东莞市星宝华房地产开发有限公司、东莞华桥城城市更新投资有限公司。

而灵狮小镇项目改造面积约100亩，属产业类改造项目。按照规划将原有16栋宿舍楼及1栋员工会所，总建筑面积约14万平方米，拟通过装修及立面改造方式，按照“一港多园”总体规划分三期建设，分别建设“莞深创客园”“莞深健康创新园”“莞深科技创业”三大功能区。目前，项目正办理消防备案。

曾金权表示，根据今年9月14日召开的全市“三旧”改造工作督导会通报情况，东莞市纳入《2017年度“三旧”改造项目供地台账》共有58宗“三旧”改造项目，目前仅黄江镇完成了年度供地台账任务。同时，大冚村片区正在稳步推进相关工作，基本符合原定计划。

将公开选择前期合作对象

虽然黄江在“三旧”改造方面取得了一定成效，但也面临一些问题。如相关“三旧”改造扶持政策指引未出台，改造单元土地权属和房屋权属调查难度较大，合作开发企业、前期合作对象选择欠规范等。

比如，由于莞深一体化进程加快，适逢深圳产业转移机遇，深圳居民纷纷到临深镇区置业投资，造成临深镇区房地产业发展迅速、土地价值大幅度增长，黄江镇各村村民对土地权属和房屋权属调查配合意愿较低，造成新增项目权属调查开展难度较大。

接下来，黄江镇将规范化公开选择前期合作对象、合作开发企业，在开展改造单元前期研究报告编制、改造单元土地权属和房屋权属调查等改造单元计划阶段工作时，采用村企合作开发模式的村集体经济组织应通过市规定的招标平台公开选择前期合作对象，协助村开展各项前期工作。

同时，待东莞市农村集体资产交易平台公开选择合作企业操作规程出台后，按规范公开选择合作开发企业，切实推进阳光改造，掌握改造主动权，保障村民合理权益，防止“三旧”改造滋生渎职腐败。

此外，黄江镇还将加强已批“三旧”改造项目的监督管理，在加快推进项目建设的同时，加强对已批项目的监督管理，对需要建设公共配套设施的项目，跟进项目具体实施情况，督促项目按规定落实公共配套设施，切实改善社区居民居住环境，提高黄江镇城市品位。

■典型案例

“金湖郦城”项目和谐拆迁

助推村集体转型升级

2006年，黄江镇决定征收板湖旧村建设田美农民公寓，节约土地，集中安置田美社区下属5个村的村民集体“上楼居住”，统筹建设新型社区。

妥善解决历史遗留问题

不过，在征收过程中，板湖村部分群众认为征收补偿标准过低，村民及集体利益得不到保护，拒绝拆迁，造成项目长期搁置。

当时，黄江镇积极以群众工作路线为指引，多次召集镇“三旧”办、田美社区党工委、板湖村委及投资企业研究，认为应充分利用“三旧”改造优惠政策，减少政府干预因素，发挥市场主导作用，保障群众和集体利益，妥善解决历史遗留问题，确保项目顺利进行。

该项目是东莞首批获得省政府审批的“三旧”改造项目，以“引进社会资金实施联合改造”方式进行，板湖股份经济联合社入股项目公司，与投资企业对旧村实施联合改造，板湖股份经济联合社在取得固定物业和现金补偿后退出项目公司，不承担项目建设与经营风险。

此外，项目公司除建设“金湖郦城”项目外，按照相关约定，还建设相关配套设施，进一步提升周边环境。

“三旧”改造和集体经济转型升级结合

“金湖郦城”是东莞首个真正拆除整个旧村庄的改造项目。板湖旧村，大部分建设于上世纪六七十年代，为单层砖瓦屋结构，随着经济发展，绝大部分村民已经搬迁了新居，旧村成为空壳，长年没人居住，道路不畅，消防隐患严重。

通过改造，黄江完善了镇区交通规划，有效改善了镇区环境，大幅度提升了土地价值，促进了集体经济新的发展，群众利益得到保障。

为了处理好投资企业、集体、群众的利益平衡，“金湖郦城”项目的投资企业与板湖村群众开诚布公地交流，以真诚、善意取得群众信任，接手原由社区主导的拆迁工作，在社区党工委、板湖村委的全力支持下，紧紧依靠群众，开展拆迁征收工作。

项目还成立了群众工作组，根据群众代表大会意见，组建11人工作组，其中村委支部3人，村监事会3人，未拆迁群众代表3人，已拆迁群众代表2人，工作组组长由未拆迁群众代表担任，在党支部指导下开展工作。

工作组以政策为导向，尊重历史，顾及大局，经多方讨论，提出了新的项目分配方案，征求了未拆迁群众、已拆迁群众意见后，经群众代表大会表决通过。

经过努力，2014年8月，终于解决了板湖村的拆迁纠纷，保障了项目顺利推进，也极大地维护了板湖村的团结。同时，实现了政府、社区、企业、村集体、群众五方共赢的良好局面，这也是黄江镇化解群众矛盾，解决历史问题的典范。

此外，板湖村委结合集体经济具体情况，主动以“三旧”改造为契机，抓住机遇，将“三旧”改造和集体经济的转型升级相结合，充分利用相关优惠政策，为集体经济转型升级打下基础。