深圳規土委發城市更新征求意見稿：規范項目用地審批流程

8月9日，深圳市規土委網站發布《深圳市規劃國土委關於公開征求<深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批規定（征求意見稿）>意見的通告》。

根據該規定顯示，此次征求意見稿的主要適用范圍包括拆除重建類城市更新項目內更新單元規劃確定由城市更新項目實施主體進行開發建設的用地及地下空間（以下簡稱“城市更新項目用地”）審批工作，及農用地轉用實施方案（如涉及）的審批工作。

以下為《規定》的重點：

一、將規范城市更新項目用地審批結果。

二、對拆除用地范圍內的房地產，在列入更新單元計劃後到期的，將簡化辦理流程。

以下為政策原文：

深圳市拆除重建類城市更新項目用地

審批規定（征求意見稿）

第一章  總則

第一條【目的和依據】為進一步規范拆除重建類城市更新項目用地審批工作，提高審批效率，根據《中華人民共和國土地管理法》、《國土資源部建設用地審查報批辦法》、《關於同意授權深圳市人民政府行使相關土地管理權限的批複》、《深圳市城市更新辦法》及其《實施細則》、《深圳市人民政府關於實行城市更新工作改革的決定》、《深圳市人民政府關於深化規劃國土體制機制改革的決定》等法律法規和規定，制定本規則。

第二條【適用范圍】本規則適用於拆除重建類城市更新項目內更新單元規劃確定由城市更新項目實施主體進行開發建設的用地及地下空間（以下簡稱“城市更新項目用地”）審批工作，及農用地轉用實施方案（如涉及）的審批工作。

第三條【用地審批職權劃分】市規劃國土委負責城市更新項目用地審批的政策制定和業務指導工作，負責每半年彙總各區審批情況並報告市政府。區政府（含新區管理機構，下同）負責城市更新項目用地及其農用地轉用實施方案的審批工作，具體報批工作由各區城市更新職能部門負責。

第二章  城市更新項目用地審批

第四條【用地審批范圍】城市更新項目以城市更新單元規劃劃定的項目拆除范圍為單位，按照更新單元規劃確定的分期實施時序進行用地審批。城市更新單元規劃涉及分項目實施的，以各分項目作為一個整體進行用地審批；城市更新單元規劃涉及分期實施的，以各分期為一個整體進行用地審批；城市更新單元規劃的分項目內又涉及分期實施的，以分項目的各分期為一個整體進行用地審批。一個整體范圍內的全部開發建設用地應當同時辦理用地審批手續。

第五條【用地審查申請條件】城市更新項目用地報區城市更新職能部門審查前應具備以下條件：

（一）城市更新項目已列入城市更新單元計劃；

（二）城市更新單元規劃已批准；

（三）城市更新單元實施方案已備案；

（四）實施主體已確認並簽訂項目實施監管協議；

（五）項目拆除范圍內不動產權屬證書注銷工作已完成；

（六）項目拆除范圍內原有建築物、構築物及附著物已拆除，本規則第八條第（二）項規定的保留臨時使用的建築物除外；

城市更新項目未達成以上條件的，其用地申請不予受理。

第六條【用地申請需提交的材料】

城市更新項目用地報區城市更新職能部門審查時，應提交以下材料：

（一）城市更新單元規劃批准文件；

（二）城市更新項目實施主體確認文件；

（三）項目拆除范圍內相關土地權屬證明文件；

（四）城市更新項目涉及現狀或者曾作為電鍍、線路板、鉛酸蓄電池、制革、印染、化工、醫藥、危險化學品儲運等行業工業用地及汙水處理廠、垃圾填埋場、垃圾焚燒廠、危險廢物及汙泥處理處置設施等市政設施用地，或者涉及已列入我市汙染地塊名錄內地塊，且更新方向為居住和商業、學校、醫療、養老機構等公共設施用地的，應當提供區生態環境部門出具的項目用地不屬於疑似汙染地塊的複函或經區級環保部門備案的土壤環境質量詳細調查與風險評估報告（以下簡稱調查評估報告）。其中，調查評估報告結論認為須實施風險管控的，應當提供經區級環保部門備案的風險管控方案；認為須進行治理與修複的，應當提供經區級環保部門備案的土壤環境治理與修複工程方案和治理與修複效果評估報告；

（五）擬出讓用地如位於地質災害易發區，或者在地質災害（隱患）威脅范圍內並可能形成重大、特大地質災害隱患的，需提供地質災害危險性評估報告及專家評審意見；

（六）其他政策要求的相關材料。

第七條【用地申請的審查內容】區城市更新職能部門在審查城市更新項目用地申請時應核查以下內容：

（一）擬出讓用地應符合已批城市更新單元規劃和城市總體規劃、土地利用總體規劃，以及基本生態控制線、一級水源保護區、橙線、藍線、紫線、黃線、軌道保護區、高壓走廊等相關約束要求，不得占用高標准農田、永久基本農田；

（二）項目拆除用地范圍內的土地權屬情況，應符合《深圳市城市更新辦法實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第五十四條第三款的規定；

（三）項目拆除用地范圍內的土地征轉情況。如涉及未完善征轉手續用地，應在簽訂土地使用權出讓合同前完善相關手續；

（四）擬出讓用地涉及的未建設用地情況。如涉及《實施細則》第十四條規定的未建設用地，應核查其土地權屬情況、征轉地情況、不動產權證注銷情況，並按照城市更新單元規劃的要求明確其土地出讓方式；

（五）拆除范圍涉及的政府土地整備情況。擬出讓用地原則上不應位於全市土地整備規劃和年度整備計劃確定的政府土地整備區范圍，如因特殊原因位於政府土地整備區范圍的，應在用地審批前協調好與土地整備的關系；

（六）擬出讓用地的變更調查情況。如涉及占用農用地或未利用地的，應審查其是否已按規定辦理農用地轉用手續，如未辦理，應在用地審批時一並辦理，並在簽訂土地使用權出讓合同前取得農用地轉用實施方案的批複； 

（七）擬出讓用地的重要礦產資源壓覆情況。如涉及壓覆重要礦產資源的，實施主體應提供省級國土資源行政主管部門出具的擬出讓用地壓覆重要礦產資源儲量登記的有關材料；

（八）城市更新單元計劃、規劃及項目實施監管協議中相關要求的落實情況；

（九）按照相關規定應當審查明確的其他事項。

第八條【審查的特殊情形】

（一）關於分期實施的城市更新單元中存在後期項目拆除范圍內合法用地指標不足的情形。對於後期項目拆除范圍內合法用地指標不足部分，在已實施項目實施主體同意的前提下，已實施項目拆除范圍內符合城市更新用地出讓政策的用地面積超出已出讓開發建設用地面積的部分，可在後期項目拆除范圍內使用。當超出部分的用地存在多種用地類別的情況下，按照地價測算次序依次使用。

（二）關於城市更新項目開發建設用地范圍內建築物保留臨時使用的情形。城市更新項目辦理用地出讓手續時其建築物同時滿足以下條件，且區城市更新職能部門認為確有必要的，可給予保留臨時使用：1、位於開發建設用地范圍內；2、已完成拆遷補償並確認實施主體；3、涉及的不動產權證已注銷；4、保留作為臨時施工用房使用。區城市更新職能部門應做好相應的監管工作，保留臨時使用的建築物應當在實施主體申請房地產預售許可或建設工程規劃驗收許可前由實施主體自行拆除。

（三）關於擬出讓用地涉及已批未建設用地騰挪的情形。根據城市更新單元規劃，將拆除范圍外的已批未建設用地通過騰挪方式納入城市更新單元開發建設用地范圍的，按照以下程序辦理相關手續：

1、城市更新單元規劃審批階段

計劃申報主體應與擬納入開發建設用地范圍的已批未建設用地的土地使用權人就該用地的騰挪方案達成一致，並將騰挪方案作為城市更新單元規劃階段的審查內容。

2、項目實施主體確認階段

項目申請實施主體確認時應提交土地騰挪協議書。土地騰挪協議書由項目實施主體申請人與已批未建設用地的土地使用權人簽訂，應明確由搬遷人負責理清已批未建設用地范圍內的經濟關系，並按照城市更新單元規劃明確約定被騰挪的已批未建設用地的坐標、面積、用途、土地使用權出讓年期、土地使用權出讓合同編號或其他用地批准文件信息，以及項目拆除范圍內用於騰挪的土地的坐標、面積、用途、容積率、土地使用權出讓年期等內容。

區城市更新職能部門在審查項目實施主體確認申請的同時對項目涉及的土地騰挪協議書進行核查。土地騰挪協議書經核查不符合城市更新單元要求的，區城市更新職能部門不得核發實施主體確認文件。

區城市更新職能部門應做好對拆除范圍外被騰挪的已批未建設用地的相關監管工作，並把監管內容寫進項目實施監管協議。

3、不動產權證注銷階段

項目實施主體確認後，被騰挪的已批未建設用地的土地使用權人或經其授權委托的項目實施主體向不動產登記中心申請辦理已批未建設用地的不動產權證注銷登記。

4、用地審批階段

區城市更新職能部門在審查城市更新項目用地申請時，審查內容應包括項目涉及的土地騰挪情況。項目用地申請經審查通過後報區政府審批時，區城市更新職能部門應對其涉及的土地騰挪情況進行說明。

5、用地出讓階段

項目用地申請經區政府審批通過後，區城市更新職能部門根據已批未建設用地原土地使用權人的申請，與被騰挪的已批未建設用地的原土地使用權人、實施主體簽訂土地使用權出讓合同補充協議，明確騰挪後的土地的界址范圍、坐標和相關權利義務，土地的面積、用途、開發強度、出讓年期按原土地使用權出讓合同的約定執行。

被騰挪用地的土地出讓合同補充協議的簽訂工作應在城市更新項目用地簽訂土地出讓合同前完成。

（四）關於城市更新單元范圍內含架空連廊、跨街建築物或地下空間的情形。城市更新單元規劃含更新單元范圍內架空連廊、跨街建築物或地下空間的，用地審查階段應明確其平面投影范圍、面積和豎向標高。其中，屬於公共架空連廊或公共地下通道的，劃為獨立宗地，其用地申請由區相關部門報區城市更新職能部門審查；屬於城市更新單元規劃中劃入開發建設用地范圍的非公共架空連廊、跨街建築物或地下空間的，其用地申請由實施主體報區城市更新職能部門審查。非公共架空連廊、跨街建築物經批准後與相鄰開發建設用地作為一宗地，一並簽訂土地出讓合同。

非公共架空連廊、跨街建築物或地下空間等涉及與相鄰地塊互聯互通的，必須在該相鄰地塊的土地使用權出讓合同或者補充協議中約定互聯互通的義務。

（五）關於城市更新項目涉及非農建設用地與“兩規”處理用地及舊屋村用地重疊的情形，按照以下規則處理：

1、非農建設用地與“兩規”處理用地重疊的情形

（1）非農建設用地在“兩規”處理完成之前已經劃定的，重疊部分視為非農建設用地，“兩規”處理用地不能重複計入合法用地指標。

（2）非農建設用地指標在“兩規”處理完成之後調入的，重疊部分可視為非農建設用地，“兩規”處理用地不能重複計入合法用地指標；如重疊部分按“兩規”處理用地計入合法用地指標，重疊部分的非農建設用地指標可在拆除范圍內另行計算（無需再作非農建設用地方案調整）。

2、非農建設用地與舊屋村用地重疊的情形

重疊部分可視為非農建設用地，舊屋村用地不能重複計入合法用地指標；如重疊部分按舊屋村用地計入合法用地指標，重疊部分的非農建設用地指標可在拆除范圍內另行計算（無需再作非農建設用地方案調整）。

第九條【用地申請的審查時限和程序】區城市更新職能部門應在受理申請之日起20個工作日內對報審的城市更新項目用地進行審查。用地申請經審查符合我市城市更新用地出讓和建設用地供應管理相關規定的，形成相關材料報區政府審批。用地申請經區政府審批通過後，由區城市更新職能部門提請區政府下發批複；經區城市更新職能部門審查不符合相關規定或經區政府審批不予通過的，由區城市更新職能部門函複實施主體並說明理由。

用地申請經區政府下發批複後，區城市更新職能部門按程序辦理涉及的農轉用實施方案備案、土地使用權出讓合同簽訂等後續用地手續，並及時錄入土地市場動態監測監管系統。土地使用權出讓合同簽訂後，項目拆除范圍內的原土地使用權自動終止。

第十條【提請區政府審議材料】項目用地提請區政府審議時，應提交以下材料：

（一）**區（新區）城市更新局關於提請審議**項城市更新項目用地的請示（附件1）；

（二）相關附件：城市更新項目用地審批表（附件2）。

第十一條【提請區政府批複材料】項目用地提請區政府批複時，應提交以下材料：

（一）**區（新區）城市更新局關於提請深圳市**區政府（新區管委會）批複 **項城市更新項目用地的請示（附件3）；

（二）相關附件：城市更新項目用地審批表（附件2）；

（三）相關附件：深圳市**區政府（新區管委會）關於**項目等**項城市更新項目用地的批複（代擬稿）（附件4）。

第十二條【信息公開】區政府下發項目用地批複後，由區城市更新職能部門分別在項目現場及部門網站上進行信息公開，公開內容為城市更新項目用地的批複。

第十三條【移交工作】城市更新單元規劃確定的無償移交政府用地應在城市更新項目簽訂土地使用權出讓合同前完成移交手續。

第十四條【到期房地產】拆除用地范圍內的房地產，在列入更新單元計劃後到期的，不再辦理房地產續期手續，由實施主體在辦理城市更新項目土地使用權出讓合同手續時按規定補繳到期房地產超期期間的地價。城市更新項目被調出更新單元計劃的，涉及的到期房地產按我市到期房地產續期的相關政策辦理。

第三章    農用地轉用實施方案審批

第十五條【農轉用審批】

城市更新項目用地如涉及占用農用地或未利用地的，其農用地轉用實施方案由區城市更新職能部門擬定並與項目用地同步報區政府審批。

第十六條【審查內容】

區城市更新職能部門在擬定農用地轉用實施方案時應核查以下內容：

（一）項目用地是否符合城市總體規劃、土地利用總體規劃；

（二）項目用地是否占用土地利用總體規劃確定的限制建設區和禁止建設區，是否與相關生態保護紅線進行銜接；

（三）項目用地是否占用基本生態控制線；

（四）項目用地占用農用地、未利用地情況；

（五）項目用地占用的農用地、未利用地是否突破國家下達的計劃指標；

（六）項目用地是否占用高標准農田，永久基本農田；

（七）項目用地是否占用耕地，涉及占用耕地的，需核查耕地質量、國家利用等別；

（八）項目用地的土地權屬情況；

（九）項目用地占用林地情況；

（十）項目用地是否涉及違法用地。

注：如涉及不符合以上審核內容的情況，請按相關規定執行。

第十七條【審批程序】

城市更新項目用地及其農用地轉用實施方案經區政府審批通過後，各區城市更新職能部門應向市財政委提出繳納新增建設用地土地有償使用費申請。市財政委依據申請進行繳款並將結果告知各區城市更新職能部門後，區城市更新職能部門應向區政府分別提請下發城市更新項目用地及其農用地轉用實施方案的批複，並將批複結果抄送國家土地督察廣州局、省國土資源廳和轄區稅務部門。

實施主體應辦理耕地占用稅完稅手續，在簽訂用地合同前提供完稅憑證。

農用地轉用實施方案備案、供地情況備案等工作由各區城市更新職能部門負責。

第十八條【提請區政府審議材料】城市更新項目用地農轉用實施方案與用地一同提請區政府審議，應提交以下材料： 

（一）**區（新區）城市更新局關於提請審議**項城市更新項目用地及**項農轉用實施方案的請示（附件5）；

（二）相關附件：城市更新項目用地審批表（附件2）；

（三）相關附件：城市更新項目用地中心城區內/外農用地轉用實施方案、城市更新項目用地中心城區內/外農轉用實施方案一覽表（附件6）；

(四)相關附件：**項目城市總體規劃占補平衡分析表（附件7）。

第十九條【提請區政府批複材料】城市更新項目用地提請區政府（新區管委會）批複應提交材料見本規則第十一條。農用地轉用實施方案提請批複，應提交以下材料：

（一）**區（新區）城市更新局關於提請**區政府（新區管委會）批複深圳市**區/新區（中心城區）20**年度第**批次城市更新項目用地農轉用實施方案的請示（附件8）；

（二）相關附件：農轉用實施方案一覽表（**區/新區（中心城區）20**年度第**批次城市更新項目用地）（附件6）； 

（三）相關附件：建設用地項目呈報材料“一書兩方案”（包含建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案）（附件9）；

（四）相關附件：城市分批次用地耕地占補平衡分析表（涉及耕地時提供）（附件10）；

（五）相關附件：耕地占補平衡掛鉤信息確認單（涉及耕地時提供）（附件11）；

（六）界址點坐標表（見附件12）；

（七）相關附件：深圳市**區政府（新區管委會）關於深圳市**區/新區（中心城區）20**年度第**批次城市更新項目用地農轉用實施方案的批複（代擬稿）（附件13）。

第二十條【信息公開】區政府下發農轉用實施方案的批複後，由區城市更新職能部門負責在各部門網站上進行信息公開，公開內容為城市更新項目農轉用實施方案的批複。

第二十一條【指標使用】

農用地轉用應符合我市年度城市建設與土地利用實施計劃。區城市更新職能部門編制更新項目農用地轉用實施方案前應征求市規劃國土委管理局意見，明確農轉用指標的來源。區政府下發農用地轉用實施方案批複時一並抄送管理局，由管理局負責轄區農轉用指標使用台賬管理工作，並按要求定期報市規劃國土委彙總。

第二十二條【其他情況】

（一）建設項目只發生在地下建設，地面仍保留為非建設用地的地下工程項目，包括道路隧道、地下敷設管線、地下停車設施等不需要辦理農用地和未利用地轉用報批手續。

（二）空中連廊、高架橋等涉及占用農用地和未利用地的，按照其水平投影面積進行農用地轉用報批。

第四章  備案

第二十三條 【規劃國土委彙總】

區城市更新職能部門每半年（7月10日、次年1月10日前）將本轄區審批的更新項目用地和農用地轉用實施方案情況報市規劃國土委彙總。其中，城市更新項目用地審批情況以形成區政府審批通過的用地批複為准，農轉用實施方案審批情況以區政府核發農轉用實施方案批複為准。報送時需提交以下材料：

1、關於**區（新區）20**年度上/下半年城市更新項目用地審批情況的報告（附件14）；

2、城市更新項目用地批複、農用地轉用實施方案批複（原件掃描）；

3、城市更新項目用地審批台賬（附件15）；

4、農用地轉用實施方案信息一覽表（附件16）；

5、建設項目、農轉用實施方案的空間屬性數據（要求：按批次提供GIS格式電子材料，其中農轉用數據是擦除曆年農轉用的數據）。 

第二十四條 【農轉用實施方案備案及土地供應備案】

（一）區城市更新職能部門負責本轄區農用地轉用實施方案的備案工作：

1、在報區政府批准前3個工作日內登陸“廣東省國土資源電子政務系統”的子系統“市縣建設用地備案地市指標預扣申請”中進行指標預扣。凡無計劃指標預扣記錄或預扣時間晚於區政府批准時間且無正當理由的，一經發現，按未落實年度計劃指標審批用地處理，予以撤銷用地批複文件。

2、在報區政府批准前在3個工作日內登陸部“耕地占補平衡動態監管系統”進行耕地占補平衡掛鉤，打印耕地占補平衡掛鉤信息確認單。

3、在指標預扣成功並取得農用地轉用實施方案批複後5個工作日內上報省國土資源廳相關系統備案：

備案系統包括“廣東省國土資源電子政務系統”、“省級人民政府批准建設用地備案系統/國務院批准城市建設用地實施方案備案系統”、“土地利用計劃管理系統”。

（二）區城市更新職能部門負責本轄區的土地供應備案工作，在土地使用權出讓合同簽訂後7個自然日內登錄“廣東省土地市場動態監測與監管系統”，逐宗備案。