城市更新持续升级 优质项目入市或推动写字楼市场租金

9月26日 ，全球领先的房地产服务商戴德梁行举行以“探索城市新格局”为主题的2018年三季度媒体抢听会，会上回顾了北京写字楼市场在本季度的表现，探讨存量市场下如何焕发城市生命力。与此同时，戴德梁行于今日正式发布《互联网行业推动北京写字楼市场发展》报告。

优质项目入市或推动未来写字楼市场租金

2018年第三季度，中粮置地广场、太平金融中心入市，为北京全市写字楼市场带来约93,000平方米的新增面积，全市甲级写字楼总存量攀升至1,048.6万平方米，全市空置率环比上涨0.8个百分点达7.9%。而核心商圈空置率则继续保持低位，仅为3.4%，较上季度上涨0.3个百分点。

由于核心商圈有限的新增供应和可租赁面积，本季度核心区写字楼市场租金继续保持坚挺，有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币442.4元，环比上涨2.8%。就整体市场而言，尽管有新项目不断入市，但由于业主对自身项目的定位较高，并不急于采取降低租金的方式来提高入驻率，所以暂时并未对租金造成下行压力，至此全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币403.4元，环比上涨2.2%。2019年，核心区“中服地块”将迎来供应高峰，中国人寿金融中心、正大中心、三星中国总部大厦、中信大厦、清华美院五大项目将相继入市。戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“新项目的入市将拉动北京中央商务区乃至核心区市场空置率小幅上升，市场租金在未来三年将随着优质项目的入市而有被进一步推高的可能。”

政策利好与优质资本加速城市更新

在北京土地供应不断收紧的大背景下，以一种可持续发展的方式来进行更新和改造是城市更新项目面临的重要挑战之一。对此，戴德梁行北中国区项目及建筑顾问部主管、董事陈彬表示：“在北京的核心区域，商业用地的供给越来越少，拿地的成本也越来越高。这样的形势，恰恰为大量的经营状况不太理想的项目（如酒店， 百货商场，购物中心，工业厂房设施等）带来了复兴的机会。吸引社会资金，根据市场需求，对老旧项目进行改造成为地产开发的热点，也必将成为未来长远趋势。北京市政府出台的一系列政策，总体上对正面清单类的城市更新项目是支持和鼓励的，同时对行政审批手续进行了极大的简化。对房地产开发的从业单位而言，城市更新，为项目管理，设计，施工等关联行业创造了新的发展机会。”

与此同时，如何推进位于城市中心老旧建筑的升级改造、盘活存量资产及物业资源，进行功能升级和资产管理，也是本次会议的重要话题。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵在会上谈及资本在城市更新中所扮演的角色时强调：“目前资本市场在变化，资管新规的细则将于近期落地，这对规范资本市场有着深刻而长远的意义。资本在地产市场上起着根本性作用，新规带来的去杠杆、资金荒等现状将会加速市场优化买家结构及组合，拥有成熟的资产管理能力的买家将会在这一轮资本市场的波动中胜出。而这些优质买家也将是未来城市升级的重要推手。由此而言，资本在城市更新中起到‘加速器’的作用，将会帮助城市更好的完成升级改造。”

互联网企业推动区域租金上涨

北京，早已成为中国的科技创新中心，众多互联网企业在此聚集和快速成长。根据戴德梁行发布的《互联网行业推动北京写字楼市场发展》报告显示，北京互联网企业主要分布于上地商圈、中关村和望京-酒仙桥，办公面积在北京互联网企业的占比分别为35.6%，31.6%和25.4%。租金水平、产业的聚集效应、政策支持以及便利的交通和配套设施，促使大量互联网企业选址于这些区域，推动了该区域的租金上涨。因此，互联网企业已成为北京写字楼市场需求的重要组成部分。

戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海指出：“互联网企业半数在未来一年存在扩招计划。对于未来办公地点的选择，绝大多数倾向于中关村，望京-酒仙桥和上地这三个商圈。这些互联网企业的聚集和扩张，为这些区域的写字楼市场发展注入巨大潜力。”

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最近这段时间里，北上广深等一线城市几乎同时推出了以落户优惠主导的人才政策，其意图显然在于吸引各类优秀人才。毫不夸张地说，在这些城市之间正进行着一场空前的“抢人大战”。

提升对于优秀人才的重视程度，毫无疑问是一件大好事。但也有人对此提出了担心：要是优秀人才都被大城市“抢”走了，那么小城市和农村怎么办?假设人才总量不变的前提下，A地人才数量的增加就意味着B地人才数量的减少，那么轰轰烈烈的“抢人大战”，会不会最终只是变成一种零和游戏呢?

这种担心看上去似乎有些道理，实际上却混淆了一个基本概念：在人才与地区之间，成为根本的应当是前者而非后者。从以人为本的角度来看，只有当每一个人才都有机会获得充分的发展空间时，才能实现自身价值的最大化。而无数个体的最大化汇总到一起，就会给整个国家带来腾飞的机会。

所以说，假如优秀人才更适合前往大城市发展，那么就应当努力为他们创造出机会。如果以计划经济的思维模式将他们强留在小城市或者农村，最终这些人才创造出来的成果，恐怕会因此大打折扣。所以在这个问题上，不能简单用人才数量的变化来将其视为零和游戏，而是应当从人才价值最大化的角度来考虑问题。

一个显而易见的事实是，现代工业往往集中在同一地区。比如美国的汽车产业集中分布在底特律，而日本的汽车产业集中分布于名古屋。中国的电子工业聚集于广东南部和江苏地区。在地理上靠近上游和下游环节，一个公司可以降低许多成本，比如运输成本、采购成本，以及其他通信成本。由于集聚效应，中国拥有世界上最大、最完整的制造业产业集群。任何新产品的发明人，都能找到成百上千的供应商，快速且廉价地制造出成品来，进而形成中国制造的优势。

集聚效应是一种网络效应，这一效应由网络规模乘以巨大的创新型人力资源储备库而形成。如果一个地理区域成为一个产业的创新中心，那么这一中心的集聚效应将会趋向于自我强化，随着时间的推移，这一中心的增长会越来越大、优势也越来越明显。近年来，随着聚集效应的增强，世界各地的大城市变得越来越大，而小城市却已经萎缩了。

回过头再来看中国的情况，近年来总有人觉得北上广深这些一线城市实在是太大了，甚至主张控制城市的人口规模。但实际上，中国的一线城市不是偏大而是偏小了。下图显示了各国的总人口和最大城市人口之间的关系。横轴是一国的人口规模(对数刻度)，而纵轴是该国最大城市的人口规模。该图表明，一国人口规模与其最大城市人口规模之间存在明显的正相关关系。毫无疑问，一个国家的人口数量越多，则该国居住在最大城市中的人数就越多。

那么当一二线城市吸引到更多的优秀人才之后，其他地区又该怎么办呢?其实这就涉及到城市定位和整体规划的问题。对于中国来说，最理想的人口分布情况应该是——高新科技、高端制造业、文化创意等产业都集中在一二线城市，至于旅游、农业以及能源等和资源相关的产业，以及技术含量相对较低的制造业和服务业，则分布在中小城市和农村。

这样算下来，“3+20”可能是中国未来发展所需要的人口格局。所谓“3”，是指三大一线都市圈，包括京津地区、上海-杭州湾都市区以及广深珠都市圈，其中后两个都市圈后的人口规模都可能超过1亿。这三大都市圈将成为世界上最大的都市群，进而有能力形成世界上最具规模的创新中心、文化中心和制造中心，最大限度地发挥出集聚效应的优势。而在三大都市区之后，中国还将有20个左右的二线城市，以每座城的平均人口达到1500万的规模来计算，总人口数量超过3亿人。这样才能把集聚效应充分发挥出来。目前来看，“3+20”的现有人口规模还不到4亿，距离全国一半人口也就是6-7亿的人口规模还有不少距离，尚未达到理想状态。

整体而言，中国城市人口占比越来越高已成为必然趋势。未来会有更多的人口从农村流向城市，以及从小城市流向大城市。目前出现的“抢人大战”，会导致更多的优秀人才集中到一起，然后在创新创业等领域内形成良好的集聚效应。对此，我们完全可以报以乐观的态度。

但另一方面，正当“抢人大战”进行得如火如荼之际，各地对于集聚效应和人口规模的意义却未必有充分认识。就在努力争取高端人才的同时，却还存在着用行政指令来限制特大城市人口规模的做法，给人以一种自相矛盾的感觉。而且目前抢人的城市大都侧重于争夺顶端的人才，但城市不仅需要位于金字塔尖的人力资源，也需要大量的普通劳动者。金融和高科技行业离不开餐饮、保洁、安保、快递等服务业的支撑。

所以我们的最终结论是，红红火火的“抢人大战”肯定是一件好事，而这应当成为一系列城市扩容的序幕。未来中央政府应当鼓励各地实现城市扩容，同时配套推出鼓励生育的政策。让更多人有机会在城市中生活和发展，最终会让整个中国变得更加强大而美好!

（房掌柜整理来自腾讯房产、ipo观察）