9月最后一站12宗地块待嫁 吴中4宗地或点锤成金

　　金九楼市已近尾声，而9月的苏州土地市场却是热闹非凡。9月的三场土拍已继其二，9月4日25分钟卖5宗地，揽金26.45亿，9月5日2宗地块，200人齐聚，47.25亿的高价成交，无不让人对目前惨淡的楼市成交又多了些欣慰。

　　9月27日，本月最后一场土拍即将举行，此次挂牌土地共12宗，总　计　面　积49.12万平米。其中吴中区10宗，包括6宗商业地块、2宗纯住宅地块，2宗商住混合地块，姑苏区2宗，其中1宗商业地块，1宗商住混合地块。除苏地2013-G-73号、苏地2013-G-78号为加油加气站用途的两宗地以外，吴中区越溪、木渎、尹山湖都有亮点地块出让。

　　越溪两宗地住宅商业齐头并进

　　苏地2013-G-76号，位于吴中经济开发区文溪路北侧、庄马路东侧，商住混合型用地，苏地2013-G-77号，吴中经济开发区龙翔路东侧、文溪路北侧，纯住宅用地，两宗地块地理位置接近，周边环境相似，此次同时拍卖，亦可起到相辅相成、相映生辉的效果。

　　从交通环境来看，处于龙翔路、文溪路交汇处，距离吴中大道1公里左右，沿吴中大道上友新路高架4公里路程即可达到苏州各个地方。公交线路有54路、551路、553路等7条路线，基本可以覆盖苏州各个区域。

　　地块虽然目前尚难脱离城乡结合部，不过已有溪翔新村、文溪花苑、越溪庭院等小区，生活氛围还算可以，瑞华医院、南苏州生活广场、SM百货、越来溪市民公园、苏州大学文正学院、苏州越溪中学等配套齐全。

　　地块周边项目金辉我的日子地块去年12月份拍卖，最后的成交楼面价为4058元，77号地块的起拍楼面价为4166.7元/平米，不到一年的时间，随着品牌房企的尝鲜入驻，后来者的入驻成本明显渐长。目前我的日子均价9000元/平米的价格，盈利的空间似乎有限，区域内新城石湖公馆走高端市场，通过花园洋房、非毛坯房硬生生将区域房价拉高至12000元/平米，为该区域房价提供了一定上涨的空间。

　　76号地块主打商业，77号地块主打住宅，这样的黄金组合在一个区域内的完善也许需要好几年的时间，而此次土拍中竟可一举两得，对该区域的住宅价值提升也是一大利好。

　　尹山湖再来11万方纯住宅地块　或打造高端物业

　　大型土拍中，尹山湖板块似乎很少缺席，此次尹山湖再次慷慨出手，苏地2013-G-74号位于吴中经济开发区尹山湖路东侧、兴郭路北侧，是11万方的纯住宅用地。该地块起报单价7500元/平米，楼面价5000元/平米。

　　它位于尹山湖东南方向，暂时还处在典型的城乡结合部，附近目前仅有山湖一号一个项目，房价未定，不具参考性。对开发商而言，该地块最大的吸引力在于其纯住宅用地的性质和11万方的规模。

　　对于刚需置业者而言，该位置优越性较小，没有公交车，没有商业配套，轨交2号线也在2公里左右的尴尬位置。不过地块邻近尹山湖，自然环境的优越性不言自明，1-1.5的容积率对于打造高端住宅也比较合适，同时拉大房价利润空间。

　　在6月年中土拍中，福建正荣以7296元/平米、常熟弘阳以5959元/平米的楼面价分别拿下苏地2013-G-29号和苏地2013-G-30号，都是商住混合型物业，位置上相隔不远，届时发展起来也可以起到正片叠加的效果。

　　尹山湖板块不管对房企还是购房者来讲都不陌生，不少大牌房企的入驻将这一区域炒至一个尴尬地：地价不低，楼面价随随便便就过5000元;区域房价不低，10000元/平米的房价到处可见;配套欠缺，不管是学校、医院、交通还是商业都需要一定时间的积累。但是大牌房企的入驻总让人对该地块抱有一定希望，环境也许是一大优势。

　　木渎迎来10万方混合用地　成熟地块楼面价是否创新高?

　　苏地2013-G-79号位于吴中区木渎镇长江路西侧、苏福路北侧。该地块分割为三块，第一块地块面积33222.5平方米，规划为批发零售用地，地块容积率在3.0以下;　第二宗地块面积28043.1平方米，规划为批发零售和城镇住宅用地，地块容积率在3.5以下;第三块地块面积44609.3平方米，规划为批发零售和城镇住宅用地，地块容积率在2.8以下。

　　该地块位于新区与木渎的交界处，区域成熟，周边商业配套有长江壹号、山水生活广场、悠尚生活广场等，餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店等商业业态完整。交通方面，处于长江路和苏福路等交通干道，中环快速路在建，预计2014年通车，交通便利。

　　作为纯住宅用地，该地块应该是非常优质的，可其商住混合的性质，在减少了住宅竞争力的同时，不免给周边不少商业项目加重去化压力。周边主要的住宅项目诚河新旅城目前均价9500元/平米，综合体项目珠江首府悦城均价10500元/平米，苏地2013-G-79号该地块的未来产品售价不难预测，盈利空间也不错，对于开发商的运作能力要求不高，房企入手的概率大。

　　商业地块要翻身　传欧尚拿下兴昂路地块?

　　苏地2013-G-75号，位于吴中经济开发区兴昂路南侧、经一路西侧，为17万方的纯商业用地，据业内相关人士透露欧尚已经拿下该板块地块，地块周边招商小石城、首开国风华府、越湖名邸、越湖家天下、新城金郡等楼盘众多，可以为商业项目提供稳定的客户群。不过邻近项目美乐城明年初开业，欧蓓莎中华美食城明年年底即将开业，苏地2013-G-75号地块的加入，或将掀起一场三国之战。

　　苏地2013-G-80号、苏地2013-G-81号、苏地2013-G-82号都为纯商业用地，80号、81号所处东山位置，从当地的环境来看，位置还算可以，只是面对的受众人群始终有限。82号地为批发零售(汽车4S店)和商务金融用地。

　　随着城市范围不断拓展，越来越多的乡镇地块出现在人们面前，虽然短时间内可能让人无法跟自己的生活联系起来，不过随着城镇化的进程，今天的农村成为明天CBD、CLD这样的故事不会停止，对于购房者而言，位置也许真的并不重要，重要的是合适的居住环境。