苏州楼市金九不金 “银十”中小户型或抢占市场

　　“金九银十”向来是苏州楼市成交量的引爆点，不知不觉“金九”已然进入尾声，然而淡季不淡，旺季不旺，今年的苏州楼市着实让人有些捉摸不透，“金九”第三周新房成交量相比前一周有所下跌。

　　金九第三周不温不火 成交量小幅下跌

　　据房掌柜数据统计显示，9月16日-9月22日苏州商品住宅共成交1391套，环比减少75套，降幅为5.12%，成交面积152999.6平米，比前一周减少9935.22平米，降幅为6.1%。

各区住宅周成交面积

　　从各区商品房成交情况看，吴中区成交面积 4.96万平米，成交348套，成交面积位居苏州各区成交第一，占全市的27%;园区以成交 3.78万平米位居第二，占全市成交面积的25%，成交套数为261套; 姑苏区以成交3.29万平米位居第三，占全市成交面积的21%，成交套数为387套;成交面积最少的是相城和高新区，相城成交2.75万平米，占全市成交面积的18%，成交套数为264套; 高新区成交1.43万平米，占全市成交面积的9%，成交套数为131套。

　　从上述数据可以看出，虽然九月第三周成交量有所下跌，但也不乏可圈可点之处。上周姑苏区继续发力，以成交387套成为五区的销量冠军;相城区成交量“火”了，主要由于两大纯新盘鑫苑鑫城和万宇御湖郡“撑腰”;一直处于高位的“园区”出现了明显的下跌趋势，成交平平。

　　9月一直是楼市的传统旺季，素来有“金九”的美誉，然而在如今的房地产市场上，季节性的影响远不如政策面所带来的影响明显，随着公积金调整政策、房贷利率收紧等影响，也促使了一部分开发商提前备战“金九银十”，把推盘计划提前至7、8月，而导致了今年9月的成交量大跌。

　　鑫苑鑫城夺周销冠 受捧盘再现苏州

　　9月16日-9月22日商品住宅成交量排名TOP10的楼盘依次为：鑫苑鑫城、印象欧洲、金科天籁城、中海御景湾、御湖湾、九龙仓时代上城、新城香溢澜桥、中央景城、花样年别样城、白塘壹号、新城石湖公馆。上述楼盘商品住宅成交总量达466套，占苏州全市商品住宅成交量的33.50%。

前十热销楼盘

　　从成交区域来看，园区、吴中区楼盘各占4席，相城区、高新区、姑苏区各占1席;从成交量来看，本周成交量小幅下降，上周共有3家开盘加推，包括万宇御湖郡、金辉融侨城、九龙仓时代上城等共推出近400套房源入市;从市场供应量来看，上周共有7家房地产企业拿到住宅类预售许可证，共推出房源2389套，住宅类房源2283套，非住宅房源106套。

　　鑫苑鑫城作为城北门户的第一个住宅产品，一直备受购房者关注，上周共成交了155套位列热销楼盘第一名。9月15日，鑫苑鑫城在相城区白金汉爵酒店举行了盛大的开盘仪式，现场上演了千人购房的狂潮，3小时内320套房源抢购一空，基本卖完，成交金额超过2.2亿，打造苏州高铁新城神话，缔造鑫苑传奇。鑫苑鑫城二批房源应急预约中，预计10月中下旬加推高层，栋数待定，户型为80-120㎡，预计入住时间为2015年8月底。

　　园区印象欧洲以成交了73套位列热销楼盘第二名，得益于价格的给力，印象欧洲每一次的开盘加推都受到了购房者的抢购。项目三期已于9月20日正式预约，价格折后5988元/㎡起，户型面积有94㎡-104㎡，预约5000抵3万，目前在售二期均价6800元/㎡左右，目前房源已经不多，二期面积有73㎡、89㎡和108㎡，商业贷款最高享受150元/㎡的优惠。新区“销冠王”金科天籁城以成交了53套位居热销楼盘第三名，金科天籁城9月15日首次开盘，500人上演抢房“空”城计，首批即开即告罄，项目目前在售15#、16#高层房源，均价8500元/㎡，预约1万抵3万，户型面积为76㎡、88㎡。

万宇御湖郡开盘现场

　　姑苏区“销冠王”中海御景湾、吴中区御湖湾同时成交了31套位列热销楼盘第四名和第五名，中海御景湾目前在售4#楼高层房源，户型面积90㎡，均价9400元/㎡，小户型最高优惠28000元，大户型最高优惠30000元。御湖湾9月15日已加推4#、7#楼，户型面积为95㎡、96㎡、127㎡、130㎡、133㎡共150套房源，均价10500元/㎡。

　　园区九龙仓时代上城和吴中区新城香溢澜桥同时成交了22套位列热销楼盘第六名和第七名，九龙仓时代上城3期在售高层毛坯房源，均价12000元/㎡，户型面积100㎡、120㎡、140㎡，位于18#、20#-23#、25#、26#楼，总价优惠2万再99折，现仅剩50套房源。新城香溢澜桥预计10月加推5#洋房，目前在售高层11#、12#、18#、20#、21#，面积90-135㎡，均价9500元/㎡;多层房源3#、6#、9#在售，面积90-140㎡，均价11500-12000元/㎡。

　　园区中央景城以成交了21套位列热销楼盘第八名，项目四期已于9月10日开盘，推出200多套房源，均价15000元/㎡左右，面积为93-137㎡，样板房已经公开。吴中区“刚需王”花样年别样城则比其少一套，成交了20套位列热销楼盘第九名，9月21日花样年别样城2期在太湖国际会议中心开盘，项目价格5500-5800元/㎡，主要房源面积约85-129㎡，600多套房源再一次上演“秒杀”传奇。

　　园区白塘壹号和吴中区新城石湖公馆同时成交了19套位列热销楼盘第十名，白塘壹号预计10月加推三期共300套左右房源，户型面积88-136㎡，目前在售一期6#、11#、17#，户型面积95㎡-150㎡，折后均价14500元/㎡。二期面积从108-197㎡不等，其中简装23#、28#、29#均价12500元/㎡，21#、22#、37#、39#均价14000元/㎡。新城石湖公馆预计10月份推出28#新房源，同时多层洋房实景样板间也将于10月公开，目前多层洋房在售，26#非毛坯高层在售，户型为80-270平不等。

　　银十中小户型抢占市场

首开班芙春天开盘

　　9月行将结束，国庆长假临近，成交量却陷入僵局，多数购房者反映，楼盘给出的优惠促销太不给力，即便部分楼盘让出微利促销，却很难达到购房者的理想价位，双方僵持不下，直接影响楼市的成交量。眼见并未迎来期待中的“金九”，开发商不得不把最后一丝希望放在10月份，纷纷加速推盘，希望能实现最后一搏。

　　据房掌柜数据统计显示，10月苏州楼市预计有55个楼盘开盘或加推12000多套房源入市，环比9月9000多套上市房源增加3000多套，而计划开盘的项目中，纯新盘占据19个共计约4500套房源，占总开盘数量的34.5%。

　　由于限购、限贷之后主力需求的改变，市场供应也随之而变。不少开发商都把相对容易脱手的二房作为主推房型，因此在10月份的市场供应中，中小户型占比量较多，即将开盘的19个纯新盘中，中小户型的房源量竟高达4000套，占总房源量的89%。据了解，园区纯新盘天地源七里香都将推出高层、小高层83-120㎡的户型;新区招商依山郡预计推出79㎡、89㎡的刚需户型;阳澄人家推出全部面积为45-120㎡的房源;吴中区金辉我的日子也将推出95-138㎡高层及多层房源。

　　尽管楼市“金九”未现热闹现象，但是“银十”纯新盘仍旧不在少数，这些新盘的入市会不会对现有楼盘房价造成一定的影响呢?

　　业内人士分析，传统旺季往往是量价齐升，今年苏州的“金九银十”期间的房价将被看低，最起码涨的比较困难。之所以被看低，主要是因为纯新盘入市的价格不会很高，这是大体量楼盘低开高走的惯用方式，除此之外，同类型楼盘之间容易打价格战，拼低不拼高。

　　不仅在金九银十，甚至是整个下半年，苏州的竞争格局都会呈现在新老楼盘之间的角斗，无论是在价格上还是产品上，楼盘之间的抢客之战都会十分明显。对于开发商而言，首次开盘的项目可以低开，但对于项目后期，则降价空间不大，否则前期的客户会不满，基于这样的考量，楼盘的降价空间有限，成交量将很难有所突破。